来源：舜网-济南时报
■编者按
房地产市场的迷魂阵越来越多，成交不断减少的背后却没有迎来房价如期下降：杭州再现连夜排队买高价房、北京望京区域64平方米房子一周暴涨34万；在1、2月份刚刚出现成交回落的迹象，3月份即重现升温苗头，北京4月新推楼盘甚至比3月涨了21.7%……在政府的
记者深入调查北京、深圳、上海、杭州等地豪宅市场，在1、2月份刚刚出现成交回落的迹象，3月份即重现升温苗头，杭州竟然重现半夜排队抢购豪宅的局面。
业内担心，1、2月份的市场低迷虽有买方观望的原因，某种程度上也可能是由于开发商捂盘惜售。而开发商对市场的操纵更憋足了升值预期，导致房价居高不下。
权威消息称，中央各相关部委正在密集调研楼市，做下一轮调控的政策准备。但专家认为，如果调控政策针对性不强或只做表面功夫，市场很可能朝政策预期的反方向前进，新一轮房价“堰塞湖”不可避免。
有效供给不足导致豪宅“假降温”
根据上海一家房地产机构的数据，1月份，上海单价6万元/平方米以上的豪宅项目成交量仅为去年12月的36%，2月成交量则环比1月又减少50%以上。其中，今年1月就已经拿到预售证的御涛园网上报价高达8万元/平方米，比周边别墅售价高出一倍。但项目至今无人问津。
但根据记者的多方了解，各地豪宅市场不仅未真的就此进入冰冻期，近期反而出现回暖。这一迹象不可避免地会带动新一轮房价上涨预期，需要引起市场高度关注。
上海豪宅市场的一个现象是有效供给不足。就以上文提到的御涛园为例，根据记者了解，虽然1月即拿到预售证，但开发商计划开盘时间却是今年4月。在“无人问津”的表面背后，是开发商有意无意的捂盘惜售。“到4月时，政策形势基本明朗，楼市回归旺季，很多开发商都准备在那时候推出新盘。因为刚性需求积蓄了数月，价格只会涨不会跌。”一位房地产业内人士称。
豪宅单价仍一路走高
开发商捂盘以及豪宅价格只涨不跌的还有北京、深圳等地。北京中原地产李文杰告诉记者，在刚刚过去的上周末(3月20、21日)，北京一、二手房成交热度明显回升，并已经达到去年年底的最高水平。很多二手门店重新出现排队签约的场面。
李文杰介绍，和普通商品房比，北京豪宅成交量确实没有那么火爆，但主要原因是供给紧张。“很多开发商看好后市，所以都放缓推盘速度。这导致成交量不高，但房价肯定是只涨不跌。部分楼盘年初以来的涨价幅度已经达到20%。”李文杰称。
中房信集团深圳分公司罗翠莲介绍，深圳同样存在豪宅有效供给不足的局面，而豪宅价格却从未松动。以东部华侨城为例，近期，东部华侨城天麓八区成交数套豪宅，最高成交单价超过14万元/平方米，这在上海、北京等地均属超豪宅价格。而去年同期，东部华侨城其他区域的别墅单价只有7至9万元/平方米。单从天麓六区看，其均价也从去年8月的5.2万元/平方米上涨到了目前的8万元/平方米。
恐慌性购房或再现市场
一边是豪宅捂盘现象明显，一边是房价不断攀高，业内人士担忧，如果恐慌性购房再现市场，新一轮房价泡沫不可避免。“我们又重新感觉到，市场上充斥着大量的资金，这些资金部分是去年经济刺激计划中尚未来得及入市的资金，部分是来自民间的储蓄。尤其是刚性需求已经预感到房价不可能下调，因而匆忙入市。而虽然部分投资客持观望态度，但从3月以来的迹象看，投资楼市又开始升温。因此，一旦进入供给旺季，房地产市场的各种数据都将再现回暖迹象。”李文杰称。
一个明显的恐慌性购房迹象是杭州再现半夜排队抢房。据了解，杭州绿城蓝色钱江楼盘在开盘前夜出现百余人排队购房。而房源单套价格已经高达千万元以上。而120套房源当天售罄，销售收入22个亿。
另一个来自上海的案例是，上海华润置业橡树湾项目曾在3月初传出认购量不符合开发商预期的消息，导致开盘时间和开盘价格迟迟未定。但根据记者最新了解，该项目在3月12日推出的40套房源当天售罄，开发商更在原来的3.8万元/平方米的均价预期基础上直接卖出了均价4万元/平方米。 (据《上海证券报》)
■各地楼市
北京：4月份新盘均价2.46万
历年3月往往是楼市回暖的转折点，但在今年，交易量不仅没有止跌回升反而一路探底，并继而影响了4月份开发商推盘的意愿和速度，据统计，4月即将开盘的项目仅36个，同比 2009年下降达36%。
不过4月“量减价高”明显，新房整体开盘均价达到了24644元/平方米。
3月的成交量明显下降，加之两会后调控政策力度加强，直接影响了开发商的推盘意愿。4月即将开盘的项目36个，其中首次开盘的纯新盘项目仅7个，同比下降达36%。
而价格方面，依然是一路看涨。在有开盘均价记录的项目中，整体开盘均价达到了24644元/平方米，不仅同比去年同期大涨了102.5%，即便是对比3月已经开盘项目的整体均价也上涨了21.7%。
(据《北京晚报》)
北京：64平方米房子一周涨34万
3月15日上午，北京远豪置业有限公司以40.8亿元的价格夺得望京区域的“望京1号地”。据推算，该地块楼面价达2.7万/平方米。面粉贵过面包的“地王”效应很快显现，望京区域的二手房在此后几乎一天一涨。
该区域内的一套建于2000年的一居室，面积64平方米，15日前房主报价116万，买主看房后，当即表示愿意买下，但在得知望京刚刚诞生地王之后，房主先是加价至120万，第二天又直接加价15万，报价135万。买主表示仍愿意购买后，房主又加价至140万。后来，房主再度反悔，称自己正在外地旅游，现在不能签约，报价涨至150万。3月23日傍晚，买卖双方终于达成一致，以150万的价格成交。房主也创造了在一周内涨价34万并最终成交的奇迹。
(据《京华时报》)
杭州：188套千万豪宅3小时卖完
去年以千亿卖地收入居全国之冠的杭州，再次以其地产魔力让人瞠目结舌。22日，事前未发预告就闪电开盘的“绿城·蓝色钱江”二期推出188套大户型住宅，结果这批套均总价1000万元以上的豪宅，被连夜排队的购房者在3小时内抢购完毕。“绿城·蓝色钱江”属钱塘江江景住宅，位于杭州规划中的未来市中心——— 钱江新城，二期均价4.5万元/平方米，主力户型230-330平方米。
开发商此次低调开盘，并未通知全部意向客户。但后者购房心切，打探到风声后，便于开盘前夜就在售楼处排起了队。现场有购房者透露，有人甚至花5万元从“黄牛”手中买房号，另有人一次订购了两套豪宅。
据开发商绿城房地产集团有限公司人士介绍，当日涌来了约300名购房者，8时30分开盘，11时30分售罄，销售额达22.5亿元，实属罕见。
然而，“蓝色钱江”绝非个案。杭州3月出现楼盘热销，甚至一些小户型、近郊房也出现“开盘日光”现象。如杭州城东郊区的“天阳·观筑”，上周末推出48套房，均价1.3万元/平方米，主力户型为74、108平方米，当天就售罄。
(据《东方早报》)
■业内分析
全国工商联房地产商会会长聂梅生：
上半年房价上涨动力犹存
全国工商业联合会房地产商会会长聂梅生日前在“第五届中国产业投资高峰会”上表示，今年上半年房地产市场上行动力仍然存在，房价上涨动力比下降动力大，即使交易量下降，由于资金充裕，房价仍然会保持一个时期的惯性，下半年市场取决于整体经济结构调整进程和对房地产政策调整的时间表和力度，有望趋于稳定。
聂梅生认为，中国房地产市场发展中，政策起主导作用。今年的金融政策会在控制通胀、资产泡沫和稳增长之间选择调整，不排除采用提高准备金、利率、调整房贷政策以控房价等等金融性控制手段。在政府保障性政策方面，政府对中低收入住房将加大政策支持力度，会陆续出台支持保障性住房的土地、资金来源、供应方式的政策，政策效果同时将平抑住房中低端市场价格。
“另外，人民币升值预期对房价带来上升动力。”聂梅生说，随着世界经济的明显复苏，外界因素中人民币升值压力加大，外资进入房地产几乎已成事实，外资推动形成高杠杆率，必将推动资产价格上升，又可能形成资本、土地、房地产市场循环互动的高杠杆率循环，房价上升的动力继续存在。
聂梅生指出，土地政策有必要调整。2009年信贷扩张的后果之一是大量非主营房地产的国企以购置土地的方式消纳大量贷款，此举已经形成了地产企业的国进民退，当前的地王现象是推动未来房价上升的潜在动力。聂梅生还认为，2010年房地产急需转型，而绿色低碳地产是房地产长远发展的平衡动力和控制资产泡沫发生的对冲机制。
(据《证券时报》)
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