从100万降至30万 房地产信托投资门槛暗降

　　面临信贷收紧难题的房地产企业如今依靠银行和信托“两条腿”走路。由于银监会近日要求不得用信托资金来发放土地储备贷款，堵住了开发商在高价拿地中“空手套白狼”的漏洞。但是房地产信托产品8%到10%的高收益吸引了不少银行客户，银行暗中将房地产信托投资门槛从100万降到30万左右。

　　徐可奇

　　房地产信托融资收紧

　　银监会近期下发《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，明确表示不得用信托资金来发放土地储备贷款。同时，银监会进一步提高了对信托公司发放贷款的房地产开发项目的要求，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等多项条件。

　　据记者了解，银监会主席刘明康近日在2010年非银行金融机构监管工作会议上指出，要重点关注银信合作业务、信政合作业务、房地产业务等热点业务，防止信托等非银机构成为商业银行规避政策的通道。

　　中央财经大学银行业研究中心主任郭田勇分析，部分开发商面临自有资金达不到贷款标准，于是借道信托方式进入融资，引入信托公司合作开发地产项目收益分成。

　　“现在开发商向银行贷款肯定比去年困难得多，所以开始寻找信托渠道。”一家大型商业银行的公司金融部副总经理对记者表示，银监会此举主要是为了防范房地产企业用信托资金高价拿地，然后再以土地抵押给银行获得贷款，再将部分贷款计息还给信托公司，开发商这种“空手套白狼”的手法被业内称之为“过桥贷款”。

　　信托投资门槛暗中降低

　　“由于房地产信托产品的年收益一般达到8%到10%，吸引了很多客户竞相购买。”另一家商业银行的理财业务负责人施小姐表示，虽然房地产信托产品并不保本，但客户通常购买的是优先受益权，产品一旦出现投资风险，将先由购买劣后受益权的房地产企业承担亏损。

　　值得注意的是，银监会虽然规定了商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定。虽然信托公司对外发行房地产信托产品的投资门槛都是从100万起，但银行在发行此类产品通常暗中降低门槛，只要求客户的个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元，且能提供相关财产证明即可；另外，如果客户个人收入在最近三年内每年收入超过20万元或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元，也能在银行端购买房地产信托产品。因此，银行客户购买房地产信托产品最低只需30万左右就可以了。

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　　购买房产信托产品风险降低

　　根据研究机构普益财富的统计数据显示，2009年共有204款房地产投资信托产品发行，同比增长50%以上，其中181款房地产投资信托产品的募集资金规模达到327亿元，同比增长约40%。

　　而银监会新规定信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1，这更有利于降低客户购买房地产信托产品的投资风险。