来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
作者：陈植
3月15日，远洋地产旗下的北京远豪置业有限公司、北京中信新城房地产有限公司、中国兵器装备集团公司旗下的北京世博宏业房地产开发有限公司三次刷新北京“地王”纪录。
不过，在房地产信贷全面收紧的这一刻，更多的房地产公司恐将经历一轮残酷的信贷紧缩“阵痛期
“超IPO”贷款门槛
今年初，建行各?a href="https://q.stock.sohu.com/cn/601988/index.shtml" target=_blank>中行糯肯群蠼拥阶苄邢路⒌募赶罟赜谑战舴康夭糯淖钚峦ㄖ阂皇撬蟹康夭钅靠⒋钅咳康菟妥苄猩笈欢窃蛏喜荒芨赝跸钅刻峁┐睿蝗侨ツ暌焉笈牡夭钅靠⒋谛牛?30日进行新老划断：即6月30日之前的授信资金仍由分行审批拨付，但7月1日起授信资金审批权将转交给总行。
“现在10个房地产项目上报总行审批，基本8-9个不能通过。”一位建行信贷部人士透露，“土地储备贷款基本是见一个毙掉一个。”
但这并不意味着建行关闭了对房地产开发项目的信贷大门。“只要质地很好的地产项目贷款，我们还会报给总行审批。不过要拿到贷款，基本得通过一次类似IPO标准的考核。”上述建行信贷部人士表示。
多个房地产开发项目贷款被否决的经历，让他摸索出六项标准：一是申请的房地产公司必须有知名度；二是银行内部评级至少达到AA级以上；三是连续三年盈利；四是贷款项目的土地储备价值偏低，确保较高的利润率；五是房产开发项目最好位于市中心地段，抗风险较强；六是房产开发项目的企业自有资金必须达到35%以上。
“这个要求可能比IPO更严格。”他笑言，在房地产公司申请项目开发贷款时，他常常直接亮出自己的底牌：假如房价下跌25%-30%，这个地产项目是否仍能全部销售，且销售收入足以全额偿还项目开发贷款。
“有些房地产公司觉得这个要求自己很难满足，也就只能考虑从其他路径募集资金了。”他告诉记者。即使是有些房地产公司“幸运地”拥有去年建行审批通过的开发贷款授信额度，能否在6月30日之前全部兑现，也很难说。
记者了解到，要成功兑现这笔授信，房产开发商首先必须拥有最少35%的项目开发自有资金，而且银行还会全程监控信贷投放进度，即根据地产项目不同的开发阶段，将授信资金分期投放到贷款企业。“甚至企业想拿信贷资金打两天新股的机会，都没有了。”该建行人士直言。
封堵“灰色通道”
除了申请贷款变得不易，房地产公司融资的灰色通道也正变得越来越窄。
一些房地产公司曾利用关联公司的仓库或厂房向银行申请流动性贷款或固定资产抵押贷款，然后将这笔贷款再挪用到房地产开发项目“救急”。
一位房地产公司负责人透露，他旗下有一家仓储物流公司与加工制造公司，曾经屡试不爽的固定资产抵押贷款“大挪移”。不过，由于《固定资产贷款管理暂行办法》的实施，现在已没有施展空间。
“现在银行对固定资产抵押贷款的发放相当严格，首先要看有没有真实的贸易合同，再由银行风险管理部与行长二级审批，最后钱直接打到收款企业的账户，等于贷款企业看不到一分钱在自己账户划转，基本断绝了贷款企业套用这笔贷款用于房产项目开发的路子。”该负责人说。
后来，他们还试图将流动性贷款用于房地产项目开发，但2月20日实施的《流动资金贷款管理暂行办法》再次打破了他们的计划。一位银行信贷部负责人透露：“尽管流动性贷款资金现在还可以直接拨放到贷款企业账户，但将来的运作模式会更类似于专户管理模式，确保企业不会挪用流动性贷款投进房地产项目开发。”
甚至连这位房地产公司负责人视为“救命稻草”的信托产品融资模式，目前也如同鸡肋。“和好几家银行谈过能否发行银行信托产品替房地产开发项目融资，但还是吃了闭门羹。”
记者调查发现，以往替房地产公司发行信托产品主要有两种渠道，一是信托公司自有渠道发行集合理财类信托产品，二是银信类房地产项目开发产品。但目前，前者的融资成本已高达基准贷款利率+10%，让很多房地产公司感觉代价过高；后者则几乎不被放行。
“以前有些房地产项目不符合银行贷款要求，但风险可控，盈利预期又高，只要总行批复同意，我们会找投资银行部协助他们发行信托产品募资。但现在所有银信产品都得先到银监会备案报批，还很难被批准。”上述银行信贷部人士指出。
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