险资投资地产预期降温 短期内投资量难超上限

　　保险资金宽松投资不动产的设想，最终被证明只是市场的一场空欢喜。

　　继保监会主席吴定富表示保险资金将不得直接投资居民住房、商业地产以及房地产开发之后，种种渠道再次证明，保监会已经完成新修改并原则性通过的《保险资金运用管理暂行办法(草案)》(下称《草案》)中，对险资投资不动产的限定已经大大严于2009年底的征求意见稿。

　　“原来单纯地对基础设施类投资要求不超过6%，但现在，在添加了不动产投资后，一共不超过5%。”根据接近人士的说法，险资投资地产不但在占比上有所减少，同时在投资方式及领域上也划清了比较明确的禁区。

　　“最主要的还是风险考虑，政策趋紧的变化，与近来各部门对房地产市场的频频调控有关。与其他机构不同，保险资金对风险的承受能力更低，也更需要良好的流动性。”中央财经大学保险学院院长郝演苏表示。

　　落空的市场预期

　　预期的落空使两会期间保险界的委员和代表们近乎一致地发出了拓展、丰富险资投资渠道的呼声。中国人寿(601628,股吧)总裁杨超就表示，由于监管机构相应的实施细则尚未出台，目前新《保险法》在法律上开放的不动产、未上市企业股权等新投资渠道仍未实际放开。

　　“保险资金尤其是寿险资金负债的期限比较长，在资产负债的管理过程中，需要相应的长期资产进行匹配。而吸金的地产行业所寻找的也正是能够提供长期、稳定的资金。”中国社科院保险与经济发展研究中心秘书长郭金龙表述。

　　正因为如此，整个市场对于2009年的开闸险资投资不动产充满了期待。

　　2009年3月，《关于保险资金投资基础设施债权投资计划的通知》正式发布，规定投资占比人寿(601628,股吧)公司一般不超过上季末总资产的6%，财产保险公司一般不超过上季末总资产的4%.

　　2009年10月，新《保险法》正式实施，新增并明确提出保险资金可以“投资不动产”。

　　2009年12月，保监会发布首版《保险资金运用管理暂行办法(草案)》征求意见稿，继续为投资不动产“正身”。提出险资可投资不动产，包括基础设施类不动产、非基础设施类不动产等。

　　统计数据显示，2009年国内保险资金运用余额达3.7万亿元，而且这一数据还在每年随着新增保费而不断翻升。

　　彼时，按照6%的占比，投资不动产市场的险资将达2200亿元以上。有乐观估计者预测，原有的基础设施投资加上不动产后，占比上应该再有提高。更有甚者将这一比例预测为10%到15%。其中，征求意见稿中关于保险机构不得投资“不具有稳定现金流回报的不动产”的描述，更是助长了人们对于保险机构可以投资具有稳定现金流回报的不动产，也就是商业地产的揣测。

　　“这种表述方式，市场首先想到的就是包括零售物业、写字楼在内的商业地产，然后是用于出租的住宅，最后才是基础设施，当时市场上甚至有机构预计将有接近2000亿元的资金会进入商业地产。”天相投顾地产小组分析师刘义表示。

　　然而，现实总是令人失望。2010年1月，保监会主席吴定富表示，保险资金不得直接投资居民住房、商业地产以及房地产开发。这一定性，直接将市场怀揣并不断膨胀的商业地产美梦刺破。

　　随后，市场传闻更是被证实。在最新版的征求意见稿中，监管部门已经把包括基础设施类、非基础设施类不动产在内的总投资占比压缩到5%.

　　“今年以来，11部门已经多次协作对房地产市场进行风险提示以及调控，保监会估计也会因此更加谨慎。”刘义认为这是保监会态度直转的原因。

　　郝演苏指出，保险资金更加注重安全性与物业流动性的同时，监管层的决策也会考虑到配合整体的宏观调控。“监管部门不希望保险资金成为助长房价的罪魁或者挡箭牌。这种谨慎也不是没有道理。”

　　短期内不动产投资量难超上限

　　“和前几年比较笨拙且风险较大的整购物业相比，现在平安集团在对金融平台的利用已经开始愈发得心应手。”一位信托公司从业人士表示，近年平安集团通过内部投资杠杆平安信托与地产公司合作的同时，已经找到了一个降低风险与增强灵活性的险资输出模式。

　　事实如此，在去年，平安集团通过平安信托先后与金地、绿城、余杭城建建立战略合作关系，短短半年就向房地产市场砸出了未来3年350亿元的大单。

　　其他保险巨头也不例外，中国人寿去年在与信达资产管理公司签订战略合作协议通力合作商业地产、酒店投资、物业管理后，更是慷慨掏出88.4亿港元分两次完成了对远洋地产的大股东上位；人保集团也抓住了金融街(000402,股吧)西拓的机会，与金融街控股签署了战略合作协议，为人保集团整体入驻金融街做好铺路；此外，生命人寿与佳兆业集团也签订了为期5年的策略联盟框架协议。

　　按规模计算，最新版的征求意见稿中不动产投资占比下降到5%，可供保险公司使用的资金大约在1700亿元左右。

　　对此，郝演苏表示，尽管可运用险资额度高达3.7万亿元，但实际上保险市场高度集中，除了几家大保险集团有实力进军不动产市场，其它小的保险公司的险资很难形成气候。

　　记者查阅得知，根据保监会统计的2009年度的寿险保费收入排名统计，排名前四的国寿(601628,股吧)、平安人寿、太保人寿、泰康人寿的市场份额占比分别为36.23%、16.24%、8.3%、8.23%。占比不足1%的寿险公司也大有所在。

　　“出于谨慎，在进入房地产市场的初期，几家保险巨头对规模不会太过冲动。国寿的险资运用额达到1.7万亿元，入主远洋地产的88亿港元远远未足5%，并且包括国寿在内，险资在进入不动产领域时也会谨慎挑选有实力或有背景的地产企业合作，不会轻易扩大合作范围。”郝演苏表示相对于巨额保险资金，不动产开闸的初期意义更多的只是新增了一个投资通道。

　　也有业内人士认为保险资金投资渠道分散，而出于风险考虑，保险资金也往往在各领域资金配置上不足上限，由此1700亿元能有多少进入不动产，还要看保险公司的策略与风险考虑。

　　这种风险考虑，从两会期间中国人民健康保险股份有限公司监事长刘京生的“抑制房地产泡沫，防范金融系统性风险”提案中可窥见一斑。刘京生表示，整个2009年，由于“量化宽松”货币政策、畸形的经济结构和地方土地财政三大因素影响，国内房地产泡沫迅速膨胀。这已经带来不少负面影响，甚而有可能危及到金融体系的稳定。

　　与此同时，平安集团投资部相关人士在接受记者关于不动产开闸监管严格的询问时，也表示：“因为一直没有出台细则，也就谈不上趋严，目前平安的整体投资策略仍是维持基本步调。”

　　而对于险资从整购物业到与房企合作的投资策略变化，郝演苏表示，毕竟保险巨头不是专业的地产运营商，通过合作能更好地控制风险，并且这也符合监管意图。“监管层也要求保险公司通过专业的投资机构来进行不动产间接投资。”

　　对于这种出于安全性的间接投资要求。信达金融金融研究中心预计投资范围主要是购买自用办公楼、投资廉租房、养老实体等，而退出途径则是直接转让不动产产权、转让债权、股权和不动产金融产品、将不动产进行证券化或设立不动产投资计划等。

　　与此同时，该研究进一步表示，2010年保险公司的首批投资项目将进入实际操作阶段。随着保险公司项目运作的顺利推进，未来的投资比重会继续扩大。