沪深房价下跌10%开发商捂盘 两会房地产悬疑

　　沪深房价下跌10%

　　⊙记者 李和裕 潘建 ○编辑 王晓华

　　“两会”的召开使得各地楼市继续徘徊在政策观望期，成交陷入低位，一些城市还出现了价格松动。

　　沪深房价下跌10%

　　来自世联地产的数据显示，在刚刚过去的3月首周，深圳一手住宅成交量为386套，环比

相关公司股票走势

• 世联地产

　　世联地产研究总监王海斌告诉记者，尽管出现环比增长，但深圳上周的成交量仍处于历史低位，要知道即便在楼市尚未回暖的去年同期，成交量就超过千套。多家机构分析人士还认为，受政策影响，深圳楼市后期走势将延续这种“量价齐低”的局面。“两会之后的政策调控将会越来越严厉，今年房价上涨的可能性几乎没有。”中原地产深港研究中心总监张伟认为。

　　而在国泰君安（香港）地产分析师姚峣看来，两会过后，一旦之前的政策不能遏制房价，政府将出台更为严厉的措施。“ 两会开完后的一段时间如果没有回升，占深圳成交量30%至50%的投资客将会逐步撤出，那么深圳全年的成交量将会陷入低迷。”

　　姚峣认为，随着成交量的大幅下降，深圳的房价也将会在今年出现明显的回落，关内将会同比下降10%左右，而关外的降幅更可能达到15%——20%。受此影响，北京、上海的房价也会下跌10%左右。

　　开发商“捂”字当头

　　为了房价能得到一些支撑，开发商则多以惜售的态度来“控制”楼市供求局面。

　　“以上海的商品住宅市场来看，上周成交面积达到11.3万平方米，供应面积却只有3.9万平方米，这点供应量如果按照上海新盘申请预售以3万平方米为“底线”的规定，只不过是1张预售证的面积，但却‘分摊’到6张预售证，看来‘少量多批’还是目前困扰供应的一个主要原因，而扩大供应还需要政府加强执行监管力度。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟坦言。

　　记者还了解到，今年以来，上海累计批出87张商品住宅预售证，但推量在3万平方米以上的只有8张。而在上周仅有的6张住宅项目预售证中，仅“南郊别墅”一个项目就一次性办了3张，其中一张面积不足500平方米，最多的一张也只不过约1600平方米。

　　“如果按照批准预售的量来界定的话，今年以来上海九成的新推项目都可算是捂盘惜售。”陆骑麟表示，多数开发商对楼盘或多或少都会进行“销控”，只是在目前楼市走向尚不明朗的情况下，开发商还在与政府博弈，“如果想成交的话，按照原来的高价来卖估计不行了，但降价的话，对于行业内部和前期客户都会形成不良影响，所以不少开发商宁愿选择不开盘、少开盘。”

　　无独有偶。来自中国房地产指数系统的统计显示，杭州主城区已经连续2周没有新推房源上市；世家机构的数据也显示，上周成都主城区新增可售商品住宅数量为0。分析师介绍，2月以来，成都主城区新增商品房供应比去年同期大幅下降近90%，主要是调控政策连续出台导致的开发商观望情绪较浓，而时值“两会”，开发商认为前景不明朗、价格无法把握，更是加重捂盘。

　　反弹动力显不足

　　与深圳、上海等楼市供应不足乃至房价出现较明显回调的城市相比，也有一些地方楼市开始出现回升。如北京上周商品住宅成交均价为19957元/平方米，环比上涨了8.79%；南京上周商品住宅的成交量环比大涨，成交609 套、环比涨幅达50%，成交面积60353 平方米、环比涨幅达52%。

　　但在业内看来，这主要还是由于2月各地楼市普遍落入“冰点”，进入3月有所回升后，地域表现有些差异，而总体来看，楼市的调整压力有增无减。中原地产研究中心研究经理瞿安新就认为，历年春节以后的3月往往是楼市活跃期，但今年情况难以预测。“预计今年3月楼市‘小阳春’较难出现，要判断整个2010年的市场形势，要看4月之后的价格走势了。”本报(记者 于兵兵对此文亦有贡献)

　  两会房价悬疑

　　⊙记者 李和裕 ○编辑 王晓华

　　两会期间，房地产是关注的焦点，但就目前的情况看，虽然对房地产业有诸多说法，但仍留有不少悬疑待解。

　　【悬疑1】深化调控能否撼动房价

　　赶在全国“两会”正式召开之前，多部委联合进行的“楼市调控督察报告”已经上报国务院；在“两会”提案中，包括信贷、财税、融资审批、土地等一系列的调控建议直指房地产；住建部有关负责人透露，今年将与有关部委一起研究，出台调控房价的措施……一切反应都加强着业内对于调控会进一步深化的判断。

　　在业内看来，一旦政策调控力度还会加强的预期成真，此次“两会”就可能成为今年楼市成交的一个“拐点”。但归根结底，房价才是“检验”调控效果的最关键指标，如果在调控房价方面，政府似乎一直缺乏有效手段，政策“炒冷饭”、无“新牌”可出恐令房价回头难。

　　【悬疑2】物业税征收前景仍不明

　　在房地产调控新手段中，物业税首当其冲。一方面，物业税相关议题和拟订方案被提交至“两会”讨论，征税思路是以房屋面积为基准，对超出基点面积的部分进行征收，基点面积内的部分免征；另一方面，物业税有望今年年内在一些具备条件的城市“空转实”的消息甚嚣尘上。

　　业内认为，开征物业税对房地产市场最直接的影响还是体现在对投机投资的遏制，至少那些囤房、炒房者的成本压力会增加许多。不过，物业税究竟何时实征、何处开征、如何征收，依然有待明朗化，业内关心的许多实际问题，还没有好的答案出现。

　　【悬疑3】住房保障法讨论稿完成

　　住房保障虽然是一个老生常谈的问题，在此前地方“两会”期间，各大城市也已明确了今年的保障性住房建设任务，不过，要真正改变中国楼市被商业利益“绑架”的局面，相关立法及落实到位仍是必需的。

　　事实上，今年年初已有我国开始制定《住房保障法》的消息传出。而此次“两会”期间又传出消息，称内部讨论稿已经起草完成，内容涉及保障性住房的产权属性、供应对象的细分、政府收益的使用等。此外，住建部在“两会”期间也指出了住房保障实际工作中存在的一些问题。业内预期，今年的住房保障工作除了立法，还会要求地方加强监管和完善机制。