来源：华夏时报
本报记者 路晓丹 北京报道
近日，北京市公积金管理中心发布文件，收紧北京地区公积金贷款政策。该文件主要内容可以概括为两点。第一，二套房公积金贷款首付比例不得低于四成。(二套房公积金贷款执行90平方米以上住房最低首付三成，90平方米以下住房二成的优惠。)第二，明确了二套房认定标准，贷款申请人存在个人住房商业贷款记录（含已还清状态和未还清状态）或存在住房公积金贷款（含政策性贴息贷款）记录，均按二套房贷款政策执行四成首付。
四成首付的最后一个缺口也消失了。日前，有媒体报道，政府的调控政策太温柔了。从北京公积金的市场影响来看，这依然是一个温柔的政策，对市场实际影响有限。
政策叠加
或限制改善性购房
据中原地产数据，2010年1-2月，北京市选择公积金贷款购买第二套房的总套数占市场总比例仅为0.8%。而据多家房产中介数据，二套房公积金贷款在公积金贷款中所占比例为5%-10%，占全部购房者的1%-2%。
北京中原三级研究部研究总监张大伟表示，实际业务中，一套房采用公积金贷款，二套房采用商贷的客户比较多。因为改善性需求本身所需资金量大，公积金贷款很难满足贷款额度需求。因此，新政影响人群非常狭小，对市场成交量、成交价影响都微乎其微。
他进一步表示，新政更多体现政府的调控态度，主要表现为制定政策的部门对于楼市调控的基本原则是控制投机及投资，支持自住需求。
而我爱我家房地产经纪公司副总经理胡景晖表示，新政对于缺乏首付能力的改善性置业人群会造成不利的影响，政府应该考虑制定更加有效的标准，来区分投资需求和改善需求。据我爱我家统计，对于支付能力偏低的人群，使用公积金改善居住条件的现象也比较常见。当下，二套房公积金贷款政策和商贷政策都在收紧，政策叠加下，对改善性置业的不利影响会更明显。
低息政策下
公积金优势难显现
一直以来，北京地区公积金贷款的市场占比约为15%，相对于商贷的40%左右，具有明显劣势。链家地产市场部分析师张月分析，这主要是由于当前商业贷款的低息政策，使得公积金贷款的利息节约作用并不明显。
据了解，而对于二套房，当下公积金依然执行贷款利率3.87%；而商业银行按揭贷款执行风险定价，给予了银行更大的自主性。据记者了解，有些银行给优质客户最多做到7.01折优惠利率，大多数银行对二套房执行8.5折利率。
我们不妨以公积金最高贷款额80万来计算，公积金贷款相比商业贷款究竟节约多少利息。
通过数据，我们可以发现，公积金贷款相较8.5折商贷20年中可节约12万的利息，但相对于7折商贷节约金额不足3万。而且考虑到提前还款的因素，实际节约值会更少。
张月表示，另一个原因是公积金贷款流程较为复杂，通常要1个月至1个半月。北京市场卖方强势，供不应求，卖方通常不愿意长时间等待买方办理贷款。
80万贷款额度
难满足投资性需求
据北京市房地产交易管理网数据，商品房住宅套均面积为120平米，这样算来，套均价将超过200万。因此，即便首付四成，购房也依然有120万的现金缺口，公积金贷款80万的最高额度，往往只能满足中小户型自住需求，难以用于投资性购房。
另据张大伟分析，从市场表现看，炒房客多采用全款支付。一方面节约税费，另一方面也便于压价。公积金贷款由于时间长，有时甚至要面对卖方提价。从价格角度考虑，公积金炒房也缺乏可能性。
公积金炒房很难，但是股市资金转移投资楼市却有所体现。据中原地产三级研究部一份抽样调查显示，2月购房的9118客户中，有28.5%的购房者部分资金来源于股市，很多投资者虽然也不看好楼市的趋势，但是相比股市，现在的楼市或许为抄底时机。
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