来源：理财周报
作者：尹娜
银监会一纸新规，可能打消房地产信托银行理财产品蓬勃发展的气焰。
据普益财富统计，2010年前两个月，国内商业银行发行的涉及房地产信托的银行理财产品共8款，比去年同期的发行总数增长了一倍。
事实上，房地产信托银行理财产品去年就出现了增长趋势，单2009年最后一个月，发行数就达到16款之多。
近日，银监会出台《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》要求，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，需要有100万以上的金融资产，并且对信托计划投资的项目也有了严格要求。
光大银行总行零售银行部总经理张旭阳说，“房地产信托理财产品在今年还会有机会，但是我们对合作伙伴会有更加严格的要求，对开发商、地块、拿地价格等都要进行严格评估。”
合格投资者金融资产需达100万
银监会下发的《通知》称，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合《信托公司集合资金信托计划管理办法》中有关合格投资者的规定。后者对合格投资者的规定有三：
第一是投资一个信托计划的最低金额不少于100万元人民币的自然人、法人或者依法成立的其他组织；第二是个人或家庭金融资产总计在其认购时超过100万元人民币，且能提供相关财产证明的自然人；第三是个人收入在最近三年内每年收入超过20万元人民币或者夫妻双方合计收入在最近三年内每年收入超过30万元人民币，且能提供相关收入证明的自然人。
目前商业银行普通产品的投资起点一般为5万元人民币，有经验投资客户的产品的投资起点为10万元以上。
“光大银行的房地产信托类银行理财产品主要的销售对象是光大银行的财富客户，销售起点是20万或30万元人民币，在销售这类产品时，商业银行的优势更明显。”张旭阳说，“因为信托公司不可能看到客户的全部资产，而商业银行有客户资产管理系统，可以看到客户的存款、理财产品、基金、股票、债券等各类金融资产。”
“只要符合总金融资产超过100万，或能够证明家庭收入超过30万元的客户，都可以投资这类产品。我们银行有很多这样的客户。”张旭阳说。
普益财富研究员孙瑞琪也认为，“银监会出台这方面的相关规定后，商业银行从自身的风险控制方面来讲，发行购买房地产信托计划的理财产品也会相对谨慎，但不排除仍有优质客户的融资需求银行会给予满足。”
光大银行房地产信托理财产品最多
2010年以来发行的8款涉及房地产信托的银行理财产品中，有6款是光大银行发行的。
孙瑞琪说，“2010年以来涉及房地产信托的银行理财产品共发行8款，而去年1-2月共发行4款，同比增长一倍。光大银行发行该类产品最多，今年以来共发6款，半数为购买存量信贷资产。”
作为这类理财产品的主要发售机构光大银行零售银行部掌门，张旭阳说，“如果2010年目前对房地产行业从紧的政策不发生变化，那些小的房地产企业可能还将面临2008年的命运，对大的房地产企业来说，则不一定是坏消息。”
在房地产信托类理财产品方面，张旭阳表示，2010年这里还有机会，但要在严格控制风险的情况下把握机会。
“今年做房地产信托产品，我们会对合作伙伴有更严格的要求，要判断开发商投资项目的具体位置、地块、拿地价格等等。今年这类产品的收益应该在10%到20%。”张旭阳说。
信托公司2月份发行数量环比减半
普益财富信托研究员苏蓉对记者说：“今年2月份，信托公司总共发行了12款房地产信托理财计划，比1月份少了一半还多。今年1月份，信托公司发行了28款房地产信托理财计划。”
“产品锐减的原因与银监会加强对房地产信托业务的监管有部分关系，但是因为2月份有春节，所以说，产品发行数量减少主要还是因为节日原因。银监会加强监管的影响，在未来一两个月会体现出来。”苏蓉说。
房地产信托计划由于其高收益，一直受到市场关注。苏蓉表示，“因为房地产信托计划的收益率最低的也在8%，高的可以达到10%以上，而且这块市场有巨大的融资需求，从2009年开始房地产信托理财计划就非常火爆。”
银监会的《通知》还要求信托公司开展房地产信托业务需要深入了解房地产企业的资质、财务状况、信用状况、以往开发经历，以及房地产项目的资本金、“四证”、开发前景等情况，确保房地产信托业务的合法、合规性和可行性。
由于目前银行信贷收紧，房地产开发商融资需求不减。此外，一些银行受贷款规模限制，也愿意通过信托公司向有意向的贷款项目提供资金。加之房地产信托计划的收益比其他基础建设类信托计划的收益要高出许多，这类信托计划对客户来说仍旧有较大吸引力。
孙瑞琪认为：“银监会下发的通知对于信托公司的影响更大，主要是要求信托公司加强风险管理。对银行产品来说 当前房地产受到政策压力较大，商业银行对该领域的信贷发放会受到限制。从理财产品方面，这类产品的风险控制会更加严格，但是对于银行有这类需求的客户来说，商业银行仍旧会满足其需求，设计出更多的产品。”
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