京版“国11条”出台 二手房交易纳税“同差同全”

　　政策：对二手房交易营业税和个税缴纳采取“同差同全”的方法：即未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，营业税按全额缴纳的，方可享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠；如果营业税选择按差额缴纳，那么个税的缴纳方法为(出售价-购买价-购房成本)×20%。

　　解读：全面推行营业税和个税“同差同全”，税费成本将变相增加，而同差和同全哪种更划算，详细缴税方法如右表。

　　据统计数据分析，当前80%以上五年内二手房再出售价格相比购买价格都高出50%以上，因此，差额缴纳税费具体为：营业税=(出售价-购买价)×5.5%=50%×5.5%=出售价×2.75%；个税=(出售价-购买价-营业税-契税-装修费)×20%=(50%-1.5×5.5%-1.5×1.5%-10%)×20%=出售价×5.9%(备注：商品房装修费不得超过购房原值10%)。

　　因此，按照“同差”缴纳税费，营业税与个税缴纳总额至少将占房价的8.65%以上，相比之下，全额缴纳更划算，为总房价的6.5%。按照目前算法，最少也要缴纳的营业税和个税总额占总房款的6.5%。

　　而此前未实行“同差同全”时一般的缴税方法为：

　　营业税=(出售价-购买价)×5.5%=50%×5.5%=出售价×2.75%；个税=出售价格×1%

　　也就是说，未实行“同差同全”时两税之和大概占到房价的3.75%左右，此次北京“国11条”细则实行后，多缴税费至少2.75%，而按照惯例税费转嫁给买方，购房成本上升2.75%以上。 (来源：京华时报)