中国式REITs渐行渐进

　　近日，由中国人民银行起草的《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》开始在相关部门和机构中进行第二轮征求意见。业界普遍认为，央行版的偏债型REITs方案将于年内正式实施。分析人士表示，近年融资难将成为房地产开发企业的难题，REITs如果顺利成行将为房地产业健康发展提供助力。

　　REITs或将于年内试点据悉，首批REITs试点将采取偏债型模式。业内人士表示，这种偏债型的REITs，类似以物业租金作为抵押的债券融资。根据《管理办法》，央行版偏债型REITs方案中，REITs的委托方为房地产企业，受托方为信托公司，并通过信托公司在银行间市场发行房地产信托受益券。受益券为固定收益产品。在受益券到期时，委托人或第三方应当按照合同约定的价格收购受益券。作为结构性产品，可以按照资产证券化的原理，通过受益权分层安排，满足风险偏好不同的委托人与受益人。就房地产企业而言，偏债型REITs的融资成本将可能低于银行贷款。

　　由于上海浦东新区上报

　　REITs试点方案主要采用由央行主导的债权性方案，业内人士表示，浦东有望成为首批

　　REITs金融创新试点地区。在日前召开的上海市中资银行业金融机构负责人会议上，上海银监局局长阎庆民介绍，今年将加快完成金融租赁公司在银行间市场发债的各项准备工作。同时，做好消费金融公司、新设金融租赁公司的设立和筹建工作；加快信托公司创新发展，积极参与推动上海REITs创新工作，争取早日获准REITs业务试点。目前，上海国际信托、中信信托、平安信托已上报了相关设计方案。

　　尚需克服多个难关专家表示，REITs主要分两种。一种是公司型，美国成熟的REITs市场主要为公司型，但它具有基金经理和公司股东信息不对称、股东权益难以得到保护、双重税收负担（公司所得税和股东分红个人所得税）等缺点；而契约型因所有权与收益权的分离使得信托财产具有相对独立性，基金收益可得到法律保护，此外契约型只需纳税一次，可提高基金收益。

　　我国初期REITs的发展应以稳定为主，减少风险发生的可能性，因此应采有契约型模式，虽然不利于基金的扩张，但它可以保证基金的相对稳定，不会因投资者的退出而使基金解散或削弱。

　　事实上，目前我国REITs的建立主要依据于《公司法》、《证券法》和《证券投资基金法》等法规，而专门的房地产投资信托基金法一直未能出台。与此同时，由于过于强调REITs的融资功能，国内也没有专门的税收优惠，令REITs的盈利大为缩减。另外，目前国内对信托投资公司主要实施私募监管，在发行市场实行私募发售。对房地产企业的发售条件限制过于宽松，缺乏相关规范各种REITs经营业务的许多实施细则。因此，与美国等发达国家相比，中国REITs还很不成熟。

　　专家表示，处于起步阶段的中国发展REITs基金规模不宜太大，期限应以10-15年的中期为佳。在REITs资金筹集上，权益型有限期、自我偿付式

　　REITs的资金筹集方式，应以私募为主，其资金来源则应主要出自机构投资者，如保险基金、养老基金。