来源：东南快报
“你要卖房吗？打算多少万成交？”近日来，原本是要买房的福州陈女士跟她的爱人每天总要接到100多个此类电话。不但如此，他们还时常收到中介经纪人的短信骚扰，甚至还带有些“威胁”口气。经别人指点，陈女士才明白，这可能与自己在房产中介看房后没经过该中介买房有关，但这一说法没有得到该中介公司的证实。
房产中介公司担心客户在二手房交易中“跳单”，而客户看完房签完《看房委托书》，却又不想通过原中介买房，双方如何都能达到自身权益的保障？本报邀请了福建远见律师事务所律师刘剑飞和福州市经纪人协会房地产分会会长李特就这起案例发表各自的看法。
嘉宾说法
主持人：本报记者 杨永文
嘉宾：福建远见律师事务所律师 刘剑飞
嘉宾： 福州市经纪人协会房地产分会会长 李特
《看房委托书》是否合理？
主持人：据陈女士介绍，当时房产中介带他们去看房结束之后，要他们签一份《看房委托书》，说是为了防止业务员偷懒。陈女士认为，《看房委托书》实际上就是一个格式条款合同，是一份霸王条款，是不合理的。
记者在一份由福州市经纪人协会房地产分会监制的《看房委托书》上看到这样的规定：“甲方（委托方）不得在看房后自行与业主联系并私自交易（包括但不限于通过甲方直系家属或者其他经纪公司，故意规避应支付给乙方的服务报酬），否则应（）倍支付约定的佣金。”
那么，《看房委托书》是否合理呢？
刘剑飞：双方签订《看房委托书》条款系格式条款，相关条款内容限制了买房人享有的自主选择权、公平交易权。作为提供格式条款一方的房产中介免除其责任，却加重买房人责任，排除买房人享有的上述权利，造成两者之间权利义务不对等。
而根据《中华人民共和国合同法》相关规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。
李特：关于《看房委托书》，从香港传到福州已经有十几年的时间，未必霸道。买房人把购房意向告诉中介，中介向其推荐有意向的房源，这其中就存在委托事实，而且看房委托中有关收费标准都是按规定收取的。行为的建立必须要有个格式的内容来约束双方，《看房委托书》成为看房者和委托人起码的格式合同。
虽然表面上看起来强势，但也是为保护房产中介的弱势。这里面就有一个跳单的问题，一旦房产中介遇到类似的问题，通过法律讨回自己的利益则比较难。
如何来看买房人“跳单”？
主持人：在采访中，房产中介称如果顾客看房后都“跳单”，中介不成了冤大头了，他们怎么支付工资、店面租金、办工经费？房产中介为什么会面临如此频繁的“跳单”尴尬？如何预防与杜绝这种现象？
刘剑飞：客户之所以选择私下成交或通过其他房产中介成交，最主要原因是利益的驱动。有人是为了逃避佣金，有人则是受到其他房产中介公司减少佣金的利益诱惑，却没有意识到这将给自己带来不必要的麻烦，甚至引来诉讼。
房产中介公司可以通过包括但不限于行业佣金同盟、非格式条款、支付必要费用等方式确保自身合法权益。
对于预防和杜绝“跳单”的现象，可以从几方面去做。一、从买卖双方角度来说，要认识到“跳单”行为的危害性，比如买卖双方相互缺乏信任所带来的交易风险、“跳单”行为所引起的法律诉讼风险等。
二、从房产中介角度来说，规范行业内的佣金降价竞争。由行业协会进行统一佣金标准，单个房产中介进行无序降价，将构建严厉处罚等有震慑力的机制来制约这种行为的发生。
另外，房产中介公司也要提高自身服务水平，让买卖双方接受专业的服务。
李特：该案例中的两家房产中介之间沟通做得不够，但不能把这种行业恶性竞争关系转嫁到消费者身上。消费者是无辜的。
房产中介的竞争力应该表现在房产中介服务专业度和服务质量上，多站在消费者的角度上反省自己，维护顾客利益，让消费者和房产中介建立信任关系。房产中介除要行业自律，在服务专业度和素质方面提升自己更加重要。
中介是否可以滥用信息优势？
主持人：采访中，陈女士表示，房产中介在掌握客户信息、交易资源方面占有绝对优势，在签订所谓的《看房委托书》后，客户不选择这家中介而导致自己的信息被公布到网络上，或者中介机构人员对客户进行骚扰，甚至恶搞。中介公司的这种行为和某些垄断行业的“独此一家，别无分店”的霸道有何分别？对于这种情况，如何看？
李特：从这个案例来看，这个买家和第一家房产中介已经有建立委托关系，房产中介也为买家提供很多房源和进行需求分析，这是这家中介服务应尽的义务。买家找第二家房产中介，如果是在同样价格的情况下，买家应该支持第一家房产中介。即使交易价格没办法协调，买家可以口头或书面提出解除委托关系。从这点上而言，该案当中消费者的做法有些不妥。
刘剑飞：在二手房交易过程中，相对于买卖双方的公民个人，房产中介公司在交易信息、交易资源、交易经验、交易技巧等方面具有比较大的优势；若放任房产中介公司滥用这一优势，势必损害广大消费者的合法权益，并将导致整个房地产交易秩序的混乱。
这种被房产中介人员用短信、发布客户手机号码等方式“骚扰”的现象，时常发生，很多看房客户始料未及。房产中介人员这种极端的行为，严重影响客户的生活与工作。同时也已经触犯《中华人民共和国治安处罚法》，根据该法规定，多次发送侮辱、恐吓或者其他信息，干扰他人正常生活的，情节较重的，处五日以上十日以下拘留，可以并处五百元以下罚款。情节严重，将构成刑事犯罪。
事件回放
今年10月份，福州的陈女士打算在金山一小区购买一套合适的房子。
10月中旬，她联系了福州一家中介公司。看房那天，她签了一张“看房协议”。当时他们看上了一套价格为86万元的房子。
但是第二天，她想买下这套房子时，却被该公司的业务人员告之，房东已经将房子的价格提高，必须在90万元以上才能出手。陈女士表示，如果能以84万元的价格买到的话，那就成交。如果不行，就换房再看，或者自己找别的中介买房。
随后，另一家房产中介公司经联系找到陈女士，同时也提供陈女士先前看过的这套房子，价格为88万元。陈女士于是向该公司交纳了一万元的“意向金”，还签了一份意向书。
本以为买房的事总算是尘埃落定了，麻烦却找上门来了。
陈女士告诉记者，莫名其妙的买房电话从11月1日开始就一直没有停过，夫妻两人的工作和生活都受到影响。后来，她才发现自己的手机号码被原先的房产中介以卖房者的名义挂到多家房产网站上。不但如此，原先的那家房产中介的业务员还向她频发带“威胁”的短信。
“这种情况根本就是恶意跳单。”这家房产中介公司门店事业部的郭总称，陈女士看完房后再找另外的中介买这套房子，没有告知他们，属于恶意跳单，他们中介付出的劳动没有得到相应回报。
至于陈女士提到的自己信息被公布到网络上等情况，郭总则表示情况不清楚，并表示也没有直接证据可以证明。
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