中国人寿：借道远洋地产 绸缪隐形“地王”

　　中国人寿（601628）（601628.SH）已经不仅仅满足于“中国寿险业老大”这个称号了，有望成为下一个“隐形地王”。

　　频购地产股权一切显得按部就班。

　　内地大型房企远洋地产（03377.HK) 1月13日发布公告，中国人寿（601628）已在1月12日购入中化股份所持远洋地

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　　事实上，几年前中国人寿就已紧锣密鼓地筹谋地产投资。

　　据《投资者报》统计，中国人寿已对11家上市地产公司进行了股权投资，其中不乏万科A（000002）、招商地产（000024）、金地集团（600383）这样的地产股第一集团公司。

　　有理由认为金融街（000402）已经进入中国人寿的视野。金融街（000402.SZ）董事会秘书于蓉称，公司正与中国人寿进行合作接触，但是目前并无实质性进展，合作方式亦未确立。

　　此外，中国人寿有一家关联地产企业——北京中保信房地产开发有限公司(下称中保信)。这家公司成立于1994年，年营业额1亿元人民币，股东为国寿集团和力华发展有限公司(香港)。

　　中保信可谓中国人寿的“影子”公司，位于北京市朝阳区朝外大街的中国人寿大厦就是中保信于1996年开发建设的。

　　除了中保信外，国寿集团旗下的国寿投资控股有限公司(下称国寿投资)已涉足房地产、酒店等业务。

　　中国人寿的圈地之翼已经张开。

　　“地王”引发质疑

　　“当我看到中服地块的标书时，非常吃惊和不解，其标书对招标人的资格做了严格限定，使得能够符合挂牌条件的，全世界仅有一家公司，设定的条件只是为一家公司‘量身订做’。”SOHO中国（00410.HK）的潘石屹在博客中毫不掩饰他内心的愤懑。

　　1月29日，北京市土地整理储备中心挂牌出让市场瞩目已久的“中服地块”，这是北京CBD区域最后一块优质土地，可以称得上是新地王。

　　而此时，是中国人寿坐稳远洋地产的第一大股东的第17天。远洋地产与金融机构组成联合体立刻显出了天然的优势。业内很多人认为，潘石屹所说的“量身订做”的公司即为远洋地产。

　　如远洋地产成为地王，则中国人寿将成为“隐形地王”。2月9日星期二，中国人寿方面以“搬家，领导多数都休假”为由，表示近期无法接受《投资者报》的采访。

　　“地王”不好当。

　　2月1日，三个月前拍下北京顺义新“地王”的大龙地产，因逾期未签订该宗地的土地出让合同，被北京市国土资源局决定取消其竞得资格，没收其2亿元竞买保证金。

　　在同一天，有着地产图谋的保险公司太平洋人寿和泰康人寿与“地王”失之交臂，在外滩金融8-1地块竞标中败给上海证大房地产有限公司（00755.HK）。

　　中国人寿能否最终成为“隐形地王”不好说，一般看来，在“地王”的争夺过程中，往往有黑马杀出，呼声高的竞标者未必胜出。

　　虽然从实力上讲，手握重金（可以动用的资金超过400亿）、符合苛刻竞标条件的远洋地产是最有力的竞争者，但远洋地产在内地地产公司中处于中上水平，而且在商业地产方面并无丰富经验，能否顺利拿下中服地块还是未知数。

　　险企的地产逻辑

　　在房地产行业遭遇政策严冬时，中国人寿仍看好地产行业未来走势，逆市增持远洋地产。而中国人保、泰康人寿、中国太保、新华人寿等更多的险企也通过各种方式曲线进军不动产。

　　处于安全性考虑，险资投资范围和额度一直有着严格的限制，70％用于银行存款和债券，导致险资的收益率较低。除2007年资本市场的高潮造就了保险资金平均收益率高达12.17％，近10年来险资年平均收益率约为4％。

　　随着保险业的迅速发展，保费收入激增，资金规模迅速增长，保险公司面临着越来越大的经营压力，需要更加多元化的投资渠道。

　　房地产业超过10％、相对资本市场更为稳定的投资回报率成为险企青睐不动产投资的主要动因。

　　2009年10月1日新修订《保险法》的颁布，适当拓展了保险资金的运用渠道，保险资金投资不动产有了明确的法律依据。虽然保险资金投资不动产细则尚未出炉，但保险资金投资不动产的冲动已经非常强烈。

　　统计数据显示，从2006年到现在，保险公司购买的写字楼面积已超过120万平方米，总投资额约为200亿元，已有近10家中外资保险公司涉足房地产投资领域。

　　国海证券房地产分析师赵铎认为，包括保险资金在内的金融机构抢占不动产制高点，有规避通胀预期风险的考虑，但更多是期望发挥资本优势，增加收入来源并获得高额收益。

　　目前保险资金投资不动产有两种途径：直接参与项目投资开发与地产公司股权投资。但多数保险公司开发经验缺乏，因此直接参与项目投资开发的可能性不大，更多是通过收购房企股权，间接进入房地产业。

　　此外，即将在京沪试点的房地产信托基金（REITs），也将成为保险资金投资不动产的一条新路径。关于REITs与直接投资的区别，赵铎称， REITs资金占用较多，回报有限，直接投资的优势在于收益较高，ROE可以达到10％~15％，甚至更高。

　　收益与风险永远是对等的。美国AIG集团曾经是全世界保险业的龙头老大，金融危机来临时保险业务仍然稳健，但非保险类的投资特别是在房地产领域业务的重大失误，几乎使得整个集团踏上破败之路。

　　清华大学中国保险与风险管理研究中心主任陈秉正表示，中国商业地产发展时间较短，运作的成熟度也不高，保险公司投资商业地产的风险比想象的要高。流动性差、变现难，市场行情波动大，也会使险企不动产投资在收益性上存在较大的不确定性。