房价狂涨背后需冷静头脑：海南应回归国际旅游岛

　　主持人(董倩)：

　　晚上好，欢迎您收看正在直播的《新闻1+1》。今天晚上我们的节目继续聚焦海南。

　　整整一个月前的今天，1月4日，国务院对外发布了要在2020年把海南建设成为一个国际旅游岛的这样一个消息。1个月的时间过去了，我们看到海南房地产价格每平方米的价钱已经上涨了几千块钱，这种涨幅、这种速度让人不由得就想到了上个世纪90年代初海南发生的房地产泡沫。两相对比，这一次会重蹈上一次的覆辙吗？

　　(播放短片)

　　字幕提示：2009年2月4日农历腊月二十一立春

　　解说：

　　就在大多数北方城市经历了一个严冬，开始转向一个春寒料峭的季节时，海南这个四季如春的省份却因为国际旅现游岛的规划，迎来了另一个意义上的春天。游客、投资客、看房、买房，当携带重金的人们踏上南中国的这一片投资热土时，曾经的烂尾楼也随之复活。

　　三亚湾曾经的烂尾楼——擎天半岛，现在共31层，126米高。巧合的是，搭载记者来到这里的出租车司机就曾在这里工作过。

　　当地居民：

　　(我是)九五年的三月十八号到这里的，后来我来地时候已经修到二十五层了。(这是)三亚的标志性建筑，都知道。

　　解说：

　　就是这座三亚当年最高的烂尾楼，在1996年因原业主资金面断裂而停工，一停就是6年。2002年被广东联华以3739万元拍下，土地性质也从综合商业用地改造为生活住宅用地。而在此前，这座烂尾楼已经经历过两次流拍。

　　当地居民：

　　太可惜了吧就是说，好多里面的外墙、玻璃幕墙全部拿掉、敲掉了。

　　解说：

　　曾经的烂尾楼，可惜，摇身一变变成商品房，紧俏。记者采访中了解到，受到国际旅游岛规划的影响，最近这里的房子销售火爆，80%已经卖出。

　　售楼人员：

　　大约现在能买到的是在二十三层以上，二十三层以下的已经卖完了。

　　记者：

　　大概多少钱卖出去的？

　　售楼人员：

　　价位嘛，均价在三万左右。

　　记者：

　　你觉得它还有升值空间吗？

　　售楼人员：

　　有升值空间。因为在近期在海南岛，一个是国际旅游岛，它还有很多东西没有完善；再者说我们海南岛轻轨一开通的话，还有一个全球的最大免税店有可能在我们三亚落成。这些都对房地产是一个好发展，升值(空间)在百分之三四十。

　　解说：

　　每平方米卖到3万元，还有40%的升值空间，售楼人员的乐观估计也反映出很多投资客的心态。这个标志性的楼盘、热情高涨的投资者以及不断上涨的预期，很自然让人回想起90年代。

　　1992年，海南房地产上演了疯狂的一幕。不到700万人的海南拥有了2万家房地产公司，一个个不可思议的数字就此诞生，一个个一夜暴富的神话不断上演。全省房地产投资达87亿元，占固定资产总投资的一半，而海口市经济增长率高达惊人的83%。但是，这种击鼓传花式的炒卖最终在中央的宏观调控下走到了终结，房地产泡沫的破裂给海南留下的是遍布全省的烂尾楼，房地产积压率净占全国的十分之一。天涯海角烂尾楼，海南整整花费了8年的时间才把人们调侃中三大景观之一的烂尾楼逐渐消化掉。

　　直到2007年6月底，海南省处置积压房地产办公室才正式结束其使命，甩掉手上的烂摊子。没有人想到，楼市的由冷到热居然来得这么快、来得这么猛。

　　如今在三亚湾海滩上放眼望去，早已分辨不出哪个是曾经的烂尾楼。但是伤痛的记忆却依然清晰可见，显然没人希望正在踌躇满志建设国际旅游岛的海南，愈合的伤口被再度掀开。

　　主持人：

　　1996年的烂尾楼，然后到今天是3万，未来还有40%的增长空间，你觉这是不是一件好事呢？因为毕竟我们用市场的手段消化它了。

　　白岩松(评论员)：

　　我想换个角度去说，人们常说一句话叫“好的开始是成功的一半”，但这几天面对海南这样的一种热度，我在想不好的开始有没有可能真的成为成功的一半。为什么要这么说呢？海南国际旅游岛的概念刚一出来，真正的规划要到3月份才能出来，但是最先开始的反而是很多人不愿意见到的房价的暴涨，很多人会认为这并不是一个好的开始，但是它反而有助于海南会不会成功的一半，因为要意识到这里的问题。

　　我们来看，刚才的烂尾楼都已经变成一个很好的房子，我们不能说海南岛是一个烂尾楼或者说是一个烂尾岛，但是它经历了跟刚才那个楼一样的局面，快速地盖到了20多层，然后停工了，为什么要这么说呢？大家看这样一个海南省GDP的增幅，1991年到2009年，请看，从1991年4.7%的GDP增幅迅速地到1992年的40.2%；然后快速回落20.9%；然后11.9%；到了1994年、1995年的时候已经是4点多，在1998年之前这几年的时间，最后一直低于全国的平均水准，直到从1998年之后才慢慢进入到了一个正常发展的阶段。我们看，在它泡沫的那段时间里GDP的增速像一把刀子，这个曲线像一把刀子，这把刀子深深地留在了海南的伤口和记忆当中。我们当然不希望这一次快速地形成一个房价拉升，也形成一把新的刀子，我希望不好的开始真的成为海南未来成功的一半。主持人：

　　你说这个不好的开始是构建在什么样的基础之上呢？因为我们知道，现在海南岛之所以在那的房源热，恐怕有人分析说，因为有老年养老的需求、有休闲度假的需求，还有等等这种正常的需求，投资、投机的需求在里面又占多少呢？

　　白岩松：

　　其实大家仔细分析下来总是有人在告诉我们，包括也有媒体、卖楼的人告诉我们需求增大了，海南国际旅游岛的概念一出来之后，大家希望将来到那去养老，北方的人尤其经历了今年最冷的一个冬天，海南这个出台的时机简直再好不过了。越冷越对温暖有渴求，有很多人要到那去养老、要到那去生活，我觉得这只是一个说辞。我觉得真正对这次房价快速地拉升起来起最大作用的是两个“投”，一个是投资；另一个是投机。恐怕投机在这里占的比例又很高，为什么呢？真要去养老的话，1万来块钱一平米的时候，为什么不去买呢？那是一个刚性的需求。但是现在变成了一个突然有概念、有投资空间的时候，大家反而为了养老要去买不断上涨的高房子吗？不对，我觉得这里面大比例还是由投资和投机来构成的。但是任何投资尤其投机就有可能是击鼓传花会传到的最后一棒，这都是大家目前比较担心的。

　　另外，现在房价快速地拉高到一个很高的范围，再也涨不上去了，甚至将来要出现很大回落的时候，未来海南国际旅游岛发展的空间会不会被快速地挤压。所以有很多人认为它并不是一个好的开始，但我觉得恰恰是不好开始这样一个苗头会成为未来好的开始，因为未来大家都警觉了。

　　主持人：

　　面对目前海南这种跳跃式上升的房价在1月15日的时候，海南省也出庭了一个“双停”的措施。有人评论说，这种措施反而是对今天海南更加不断上升的房价是推波助澜的，接下来我们就听听海南改革发展研究院院长迟福林先生的声音。迟先生也是我们国家最早提出了要把海南建设成为国际旅游岛的这样一个人物。

　　迟福林(中国海南改革发展研究院院长)：

　　第一，我想这个措施是必要的。因为在一个时期猛烈冲击的情况下采取必要的措施是应当的，因为我们还没有应急的办法，我们还准备不足，所以采取一个急刹车的办法是对的。

　　第二，这样一个措施，我想它是有时间的。海南整个中长期，国际旅游岛的中长期规划出来以后，会引导这个投资从短期向中长期的发展。

　　第三，至于这个措施出来以后有人反映，说房地产的价格还在上涨，是不是这个措施助长了房地产价格的上涨。我想有这个因素，但是主要不是这个因素，就是因为整个的房地产相当一部分资金进入了，而且国际旅游岛引起了国内消费者一个极大的需求，这是一个阶段性的现象。所以这样一个措施，它对于解决中长期的问题奠定了一个好的基础，就是说不要使短期的这个泡沫衍生成更大的泡沫，所以我想这是一个很必要的措施。

　　主持人：

　　刚才迟院长这话里面提出了几个概念，一个是短期；一个是中长期。怎么用这两个不同的去参照这个房价？白岩松：

　　因为首先这个“双停”就是对土地出让和审批新土地立即叫停了。这一叫停之后当然出现了一个负面的因素，卖楼的人都说，你看都叫停了，这个是稀缺资源赶紧买吧，没了。但是从政府的角度来说，短痛，我哪怕说立即叫停，但是长期去发展，毕竟规划还没有出来，就要接受现在很多的房地产以此作为广告来促使更多的人去买；可是另一方面政府自己也会去思考，因为据各种各样的渠道，包括我们了解的一些信息来说，有很多海南中层政府的官员私下里头会认为房价上涨是一个好事情。这里就隐藏着大家的一种担心，为什么会认为是一种好事情呢？因为用省委书记卫留成的话来说，现在海南省的财政以及经济的发展过多依赖于房地产的发展。他们也愿意看到房地产地的价格在上涨，政府将来就可以拿这样钱去干更多的事情。

　　这里就有一个悖论，一方面你要承担让房价平移下来，不出现这种泡沫；另一方面，的确看到了它对政府的一种诱惑，因为要干很多要干的事情。在这两者之间，我觉得如果要是慢慢政府理解清楚了的话，看在长痛和短痛之间、在短期利益和长期利益之间怎么样去博弈，使海南能有一个平稳地、快速地发展。而不是说表面上卖地挣了很多的钱，但是扼杀了未来海南发展的空间，这一点需要有一个很清醒地提醒。

　　主持人：

　　面对目前海南房价不断上涨的趋势，对于海南来说需要的是冷静的头脑，还有精准的手段，但是这种要求对于任何人来讲都是需要高度智慧去解决的。

　　我们的节目稍候继续。

　　(播放短片)

　　解说：

　　《海南日报》销量猛增，领导讲话被投资客细细研读。媒体报道的这个海南房地产热衷的现象，刻划了各方对于政府政策走向的关注。

　　三亚房地产中介工作人员：

　　主要是3月份的用地怎么去划分？怎么样去发展？细化了一些东西出来之后，才会有一个实质上的房价要涨还是要跌的根据。

　　记者：

　　现在针对3月份调整，信息公布以后，你们有没有一些未雨绸缪的准备？

　　三亚房地产中介工作人员：

　　有的。我们公司已经做出了很大的调整，比如说人员现在都是多才的，各方面都在做。以前专门有做过户的，现在过户的也开始做买卖和租赁，还有以前做租赁的大家都相互利用资源。

　　记者：

　　都在为3月份做准备？

　　三亚房地产中介工作人员：

　　对。

　　解说：这位房地产中介翘首等待的是3月出台的国际旅游岛规划纲要，这将是一份详细的海南发展作战图，因此人们冀望深厚。然而原本定于在1月25日的《海南日报》，以整整5个版面进行公开发表的这份规划纲要，最后宣布推迟到3月发表，这无疑让很多人在观望中开始徘徊。

　　“感觉现在的海南遍地是机会，但除了房地产又都无从下手。”这是一个外地投资者在对海南近1个月的考察后发出的感慨。因为他发现，博彩业、国际购物中心、购物退税这些与国际旅游岛相关激发人无限想象的内容，从配套设施相关规划细则上至今难以匹配，投资者即使想参与也无法得其门而入，甚至还有人发现，去海南旅游的一些报价已经超过了济州岛乃至大洋彼岸的巴厘岛。而旅游业为龙头，现代服务业为主导恰恰是旅游岛建设的战略目标。

　　正如海南省委书记卫留成近日在海南两会上的直言不讳，来海南的人多了，房价也涨上去了，但海南离国际旅游岛的要求还相差甚远，海南在心理和规划上都显得准备不足。事实上，房地产业过早的一枝独秀，已经引起了当地政府高度警惕。

　　1月15日，海南省决定全面暂停土地出让和审批新土地开发项目。然而房价不降反升，紧接着海南省政府部门又开出了更多的药方，出台多项房地产市场调控措施打击不正当交易的行为，以期给不断疯长的房价降温，这在海南的历史上并不多见。

　　向多银(住房和城乡建设厅巡视员原副厅长)：

　　我们召开了企业座谈会，同时在50家大型企业建立了监测点，就是每十天施工、销售、价格各方面的情况我们进行汇集，分析市场的情况、掌握动向，然后对市场进行专项整治。

　　解说：

　　而针对有人担心的海南房地产市场是否存在泡沫的问题，官方则在近日公开进行了回应。

　　李洪海(三亚市住房和城乡建设局局长)：

　　现在泡沫的问题不可能也根本不会存在。1992、1993年国家是刚刚开放，海南刚刚建省，这个岛屿还不为人们认知，是个什么状况还不太清楚。改革开放这么多年了，人们口袋里都有钱了，对海南这个地方大家都看好，应该说供和销是两旺的，它是平衡的。

　　解说：

　　海南的房地产市场是健康平稳的，土地供应是充足的，海南官方的表态安抚着公众和市场的情绪。然而最近紧急召开的保障性住房建设工作会议上也传出消息，海南将把稳定房产市场、提高居民居住水平纳入到国际旅游岛的战略规划中，毕竟国际旅游岛的建设一切的出发点还是要回归民生。

　　卫留成(海南省委书记)：

　　它是一个强岛富民的正确的道路，海南老百姓都看得见。通过这种发展，使人民群众的生活水平能够明显地提高。

　　解说：

　　显然房地产热之下，冷静地思考毕竟在不断地出现。而在这样的过程中，国际旅游岛也在逐渐回归到它的本元，那就是让海南的经济、海南人的生活如这里的风景一般美好。

　　主持人：现在人们关心的是用什么办法能够抑制住房价的增长？刚才我们说的“双停”，这是政策的手段。用市场的手段，我们想想有没有办法？

　　白岩松：

　　“双停”只是一个暂时性的，我说了叫“按暂停键”。另外刚才短片里说了是海南官方的一种说法，我觉得不应该这么理解，它只是三亚市主管相关领导的态度，究竟省里是什么样的看法，在面对是不是存在泡沫的时候，也许有另外的表达。因为毕竟大家现在的担心是与日增长的，比房价增长的速度恐怕还大。

　　我非常同意你的说法，既然海南要进行一个试点，进行国际旅游岛这样一个建设，就应该在很多方面进行尝试。首先面对不断高涨的房价，我不建议采用行政红头文件这种手段去硬性的制止，而应该采用市场经济的手段，这更符合未来海南国际旅游岛发展的模式。

　　举一个例子，我们提这样一个建议，面对房地产价格现在不断地上涨，海南人自己被边缘化了，因为海南人自己的人均可支配收入一年才1万多，半平米都买不了。面对这样一种情况，用行政手段肯定是不合适的，可不可以海南岛率先在全国试征物业税。因为全国现在在思考这样的问题，这是有先例的，海南岛是在全国率先开始实行岛内的高速公路不收费，然后变成燃油税的。这次要建国际旅游岛可不可以用征物业税的方式去抑制这种投机，这其实是一个可行的方法，全国率先在海南岛实行物业税的征收。海南本地的人买第一套住房的时候完全不征收，同时政府大量地提供廉租房，包括经济适用房等等。而对于岛外的投资以及投机这种需求用物业税去遏制他们，我觉得可以去思考在海南率先征收物业税这样的一种方式。

　　主持人：

　　这是您建议，接下来咱们再看，毕竟海南要在2020年建设成为一个国际旅游岛。到底能不能吸引这么多人呢？因为刚才我们在短片里也听到，卫留成书记说“无论是从心理上还是从规划上都不足”，比如说在未来的这些春节里面，能不能吸引到他预想中的那么多人？

　　白岩松：

　　我愿意看到的是，原定的是1月25日要出台的规划现在推到3月份了，这是一个冷静思考的时间。首先我们要把海南建成一个国际旅游岛，这是我们一个单方向的愿望，我们也都希望这样一个愿望去实现，但是这里有两个问题需要冷静地思考。第一个，你认为像菲律宾的岛屿、印尼的巴厘岛、泰国的清迈普吉、新加坡的民丹等等这些岛屿，会放弃对中国游客的吸引吗？我们现在说，我们要建全世界最大的免税店，但是它可能采用更加免税的方式。

　　另外，我们最近一段时间去三亚旅游的价格已经高过去泰国、去其它国家的了，你觉得将来这种吸引力能够持久吗？一旦我们必须得打价格战，因为人家也要打价格战、打你，我们的价格要落下来，会不会现在已经对高起起来的房价以及高物价又会使它调头向下。我们一定要思考我们的对手将来要打我们的这张牌，要攻击我们的软肋，所以建一个国际旅游岛不是单方面的事情。

　　第二个海南岛要建国际旅游岛仅仅靠旅游本身是无法支撑的。佛罗里达现在80%是靠服务业，而这个服务业不仅仅是旅游、房地产，包括金融、文化、电讯等等很多因素，我觉得海南将来的路也不能全部寄托在仅仅是旅游上，你的对手还要去打你。而且将来其它的国家，我敢预测几年之内它们都会采用免签证的方式直接来进入，就跟在国内游一样，现在韩国的济州岛中国人去没有签证，那跟你去出差有什么区别呢？所以海南未来的发展一定要思考到自己，尤其也要思考到对手们会采用什么样的方式，我觉得这个时候出台的规划才更靠谱。主持人：

　　您刚才说的旅游只是其中的一部分？

　　白岩松：

　　对。 (来源：央视《新闻1+1》)