来源：华商网-新文化报
在国家宏观调控政策下，商业性住房贷款已面临全面收紧。部分银行已取消首套房贷7折优惠，备受关注的改善型住房的说法也被打入冷宫，在办理过程中银行不再提及这个概念。但目前，公积金贷款政策并未发生变化，这或许可成为贷款购房者的一个“避风港”。
二套房贷
从严相关公司股票走势
“改善型”不再提
“现在二套房贷基本从严执行，首付必须四成，无特殊情况利率上浮10%。”昨日，记者再次就二套房贷政策咨询省内各家商业银行时，工作人员普遍持谨慎态度。
国务院办公厅上月下发通知，明确二套房贷款首付不低于40%。此前有关政策曾明确“改善型住房”可比照首套房贷政策执行，但该通知没有“改善型住房”的提法了，也未明确是否废止“改善型住房”。各家商业银行对于如何执行“改善型住房”相关政策，曾一度颇有争议。
不过，昨日省内中行、建行、工行、吉林银行等多家商业银行的工作人员已达成共识：“现在没有‘改善型’一说了，只要贷款买过房，再贷款都视作第二套。”某银行工作人员说，尽管至今仍未收到总行层面关于“改善型”的明确说法，但银行现在额度紧张、有意在压缩一部分信贷需求，所以“改善型”在实际操作中已不再提了。
三套房贷有收紧趋势
我省暂未变化
商业房贷政策收紧已不再局限于首套房贷、二套房贷，近日又有消息传出，银监会将对第三套住房严格控制，增加首付比例、提高贷款利率。昨日，记者就此咨询长春多家商业银行，得到的答复均是“还没接到这方面的正式通知”，目前三套及以上房贷政策并没有什么变化。
按照目前各家银行对三套房贷的要求，首付和利率都要比二套房贷高一些。工行表示，三套及以上房贷目前执行首付五成，利率最低是基准利率的1.1倍；吉林银行人士称，现行三套房贷比二套房贷的首付和利率均上调两个百分点，首付42%，利率是基准利率的1.12倍，不过近期可能会调整。来自中行、交行、农行方面的消息显示，各家银行三套房贷的首付比例普遍高于40%。
“监管层对三套房贷首付和利率没做明确规定，现在还没什么变化。不过，随着首套房贷、二套房贷的收紧，三套房贷肯定是‘水涨船高’。”业内人士表示。
公积金贷款政策未变
从现状看，公积金贷款政策显得更为宽松。昨日，记者从长春市住房公积金管理中心了解到，公积金贷款要求首付比例最低20%（部分开发商要求首付30%），5年以上公积金贷款利率为3.87%，最高贷款额度为50万元。
此外，曾办理过房贷并已还清全部贷款本息的，凡足额缴存住房公积金12个月以上，可再次申请住房公积金贷款，并且没有增加首付和贷款利率上浮的要求。“现在还没有政策调整的信息。”该中心工作人员表示。
以40万元20年期贷款为例，采用公积金贷款的话，月供约2397元，总利息约17.5万元；如果用商贷，按照目前某行8.5折的优惠利率算，月供约2650元，比公积金贷款多253元，总利息约23.6万元，比公积金贷款多6.1万元。
用公积金贷款成多数人首选
商贷全面收紧，是否将有更多人申请公积金贷款？长春市住房公积金管理中心个贷处人士称，由于每年这个时段都是贷款淡季，从业务量看，还没有明显增加或减少迹象。长春房屋置换股份有限公司平阳总店副经理唐明珠也表示：“商贷利率提高了，有刚性需求的购房者还是要贷款的，预计没啥大影响，能用公积金贷款的人多数还是首选公积金贷款。”
不过，业内人士预计，由于部分银行取消了7折优惠，和公积金利率差异拉大，会使一部分购房者坚定选择公积金贷款，尤其是以往那些想要规避二套房贷政策，首套房选择商贷、二套房选择公积金的客户，想法可能会有所转变。
1月份长春商品房交易3976套
成交均价4103元/平方米
比去年全年均价涨5.6%；朝阳区均价达5701元/平方米
虽然近期国家出台了一系列有关房地产的调控新政，但长春市房地产市场仍在1月份表现火爆。据长春市房地产交易中心统计，1月份长春新增住宅共交易3976套，商品房平均价格为4103.75元/平方米。朝阳区均价为5701元/平方米，占据了均价榜榜首。专家表示，一季度长春市房价将趋于平稳，二季度房价将会从交易的低谷时期逐步向上走高。
朝阳区均价最高 绿园最低
据国家统计局公布的数据，去年12月，长春市房屋销售价格同比涨4.4%，涨幅排全国第40位；环比上涨0.1%，涨幅排在倒数第6位；商品房全年均价3886元/平方米。
而长春市房地产交易中心的统计数据显示，今年1月份，长春新增住宅交易3976套，商品房平均价格4103.75元/平方米，与去年全年对比涨幅为5.6%。长春市朝阳区房屋均价高居榜首，均价为5701元/平方米。其他地区均价从高到低排列如下：高新区5305.02元/平方米，南关区4541.73元/平方米，汽开区3973.22元/平方米，净月区3949.05元/平方米，宽城区3778.76元/平方米，二道区3599.55元/平方米，经开区3222.94元/平方米，绿园区平均价位最低，为3182.79元/平方米。
点评：长春中原地产代理有限公司市场研究部经理邓昱认为，长春市房价不均衡的问题将越来越突出。目前长春市的房地产市场已经形成了商品房不同价格的集中群。朝阳区商业中心的地位明显，所以房价上涨的幅度和速度超过其他城区，而南部新城则聚集了一些高档楼盘或别墅开发商，使南关区、净月区等整体房屋价格也在节节高升。这就形成了由于易居环境差别或地理位置差别所造成的房价巨幅差别，逐步地使长春市的房价拉开了价位档次。她表示，如何平均房价，还应该靠各个区政府的区域开发规划，房价较低区域应吸引大品牌开发商进驻，从整体上提高土地增值价值。
高档公寓、别墅备案仅1套
1月份，长春市新建商品房共买卖登记备案4744套，总面积约48.66万平方米。商品住宅备案合计3952套，面积总计约42.14万平方米。高档公寓、别墅登记备案1套，总面积0.03万平方米。
另外，1月份长春市商品房签约数量总计4460件，面积小于等于90平方米的商品房为1840件，约占签约总量的41%，面积小于等于144平方米为3848件，面积大于144平方米为612件。
点评：东北师大经济学院副院长金兆怀表示，在商品房签约数量中，90平方米及以下的商品房签约量占了四成以上，这说明长春楼市的需求者还是以普通的消费群体为主，而国家调控房价的最终目的也是让这些人受益。
虽然高档公寓、别墅的登记备案有不及时性，但仅1套，可看出政府推出调控房地产政策的组合拳后，市场上对于高档公寓、别墅明显陷入了观望情绪，预期出台的物业税等政策也对这种户型造成了一定影响。
外省市在长购房227套
1月份，长春市新建商品住宅登记销售3976套。其中，3000元/平方米以下（含3000元/平方米）的房屋备案数量达1077套；3000元/平方米~6000（含6000）元/平方米的2490套；6000元/平方米以上的房屋本周登记销售了409套。长春本市消费者购得3213套，占80.81%，本省其他地区购房535套，外省市购房227套，境外购房1套。
点评：邓昱认为，总体来说，由于市场短期的供应短缺，使长春市房地产市场呈现签约量大于供应量的格局，因此，价格在国家宏观调控政策下，仍能保持平稳上涨态势。2月份楼市将进入销售淡季，但长春市的房价不会下降，而待3月份开春后，长春楼市的销售会逐步好转，二季度房价将会从交易的低谷逐步向上走高。
对于外地投资者在长春投资购房，长春房地产业协会常务副会长兼秘书长盛学永表示，这是一个好的现象，说明长春房地产在二线城市中具有极高的投资价值，目前国内许多南方的二线城市房价飞涨，而长春市的房价总体保持了平稳健康的发展局面，也没有出现房地产泡沫，所以会在今年吸引更多的外地人来此投资。
“首套房贷优惠密集收紧”
■专家观点
界定模糊
早该取消
“改善型住房政策早该取消。”中国社会科学院金融研究中心研究员易宪容表示，对于什么是改善型住房，要如何界定，至今也没有明确概念。
易宪容认为，如果改善型住房不取消，那么很多人会利用空子去炒房。投资性购房与改善型购房不能够明确区分，在金融政策上则不能有效遏制投资，从而就不能遏制房价的过快上涨。改善型住房需求在银行操作层面存在界定模糊，而本质意义上也有悖于遏制房价过快上涨，那么就应该取消。
■来龙去脉
改善型住房政策
2007年12月 央行和银监会联合发文规定“对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住住房贷款政策执行。”
2008年3月下旬 北京地区部分银行拟定出“26.6平方米”的人均住房面积标准，低于该标准的贷款者在办理第二套房贷时可享受首套房待遇。但这一做法很快被监管部门叫停。
2008年10月 财政部联合央行出台房贷新政，规定金融机构对居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房提供贷款，其贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的七折，最低首付款比例调整为两成。
2010年1月10日 “国十一条”发布。明确二套房认定以家庭为单位，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率按照风险定价。而其中已没有“改善型二套房”的说法。据《法制晚报》
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三亚紧急限购
1人最多买5套房
被质疑：这是限购吗？
海南三亚市城乡建设和住房保障局局长李洪海2日透露，1月底该局下发通知，对于前往三亚购房的外地人准备采取限制购房的措施，规定一个身份证只能购5套房。因为部分炒房团动辄就购买10多套房甚至更多，三亚市此举意在防止对房地产市场进行过度炒作。
三亚某开发商表示，炒房者今后要一人购置多套房产，只需携带更多的身份证或者别人代劳，就可轻而易举规避限购政策。更有业内人士直言：一人买5套房，这还是限购吗？
目前在海南，购房者通常先交定金并签认购书，之后交首付或一次性交清房款并签订购房合同。炒房者往往会在签订认购书和房地产买卖合同之间转手所购房产获利。这意味着，炒房者只需以少量定金就可获得高达数十万乃至数百万的差价。而这是开发商推波助澜才能玩转的游戏。
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