来源：理财周报
最佳房贷配置额度留够理财资金
理财周报零售银行实验室研究员 施维/文
去年广州共有9万多个百万富翁被楼市“吞噬”。近日，广州市国土房管局的统计数据显示，2009年广州市民平均为每套一手房付出了99.8万元，成交套数达到91582套。
在银行个贷领域坚守1
“对有需求而未购房的客户，目前观望的多。我建议购房贷款主要考虑承受力和房子实用性，不必只为了赶政策。确实需要贷款的，目前一套房贷政策相对宽松，可抓紧办。”
广州房贷去年增长20%
越来越多客户提前还款
“去年在整个广州市中一二手楼的按揭贷款量大概比上一年增长了20%，有部分银行的房贷经理确实存在着忙不过来的现象。”连壁钦说，“我觉得今年广州地区房贷市场总体来说会保持稳中有升的趋势。”
“从农行近几年的情况来看，未出现房产投资需求猛增的现象，平均期限也无特别的变化。而在还款方面，出现逾期的客户却大幅度减少，提前还款的客户逐年增加。”
近期针对房贷的政策频出，个人住房按揭贷款方面客户真实的情况如何？连壁钦说，广州最近一个月的房屋成交环比大约有30%的减少，但除总量的变化以外，二套房的需求暂没出现明显变化。大部分客户认为目前的二套房界定总体偏紧，有必要进行重新界定或调整。”
对于普通住房一套房贷，他说，主要享受的是贷款成数可达80%与利率最高可下浮30%的优惠，这两个条件对有贷款需求的购房客户来说还是相当重要。对有需求而未购房的客户来说，目前还是观望的多。
“我建议在购房贷款方面主要考虑自己的承受力和房子的实用性，不必只为赶政策。当然，确实需要贷款的目前的一套房贷政策相对还是比较宽松，可以抓紧办。”连壁钦说。
房贷有成本，额度不宜过高
找中介可协商设定弹性条款
“房贷对每个人说最重要的是适合，不能单方面追求高成数或高额度。毕竟，贷款需要成本，在自有资金充裕且在较长的一段时间内未有其它比贷款利率更高的收益渠道时，我认为可贷少点，反之则可贷多点。”
“我认为最佳的房贷配置额度=房产总价-（自有资金-房贷首期-生活备用金-收益比贷款利率高的投资或理财资金）。其中，生活备用金可为家庭的半年所有开销额。
目前，多数二手房是通过中介进行交易，房贷也由中介代办，购房者要注意些什么？“中介确实不能完全代表银行，贷款的最终审批权在银行，到中介办二套房贷的客户目前环境下，可能中介向他承诺的条件最终银行批不下来。”连壁钦说。
“到中介办理二套房贷的客户，首先要如实向中介说明自己的情况；其次，对贷款额度和利率要求刚性大，要在房屋交易合同中设定相关弹性条件，如贷款审批不符合自己的要求，交易可无条件取消；最后，最好是等银行出示同贷书后才开始交易。”
对于想转按揭，或购房被地产商指定贷款银行的客户，他们想到别的银行做房贷应该怎样办？对此连壁钦表示，目前想转按揭到农行的，针对交易与非交易，可选择办理交易转按揭与非交易转按揭业务。而不选择地产商指定银行的，可选择我行的直客式按揭业务。其它部分银行也有与我行相类似的产品提供。
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