海南楼市看房买房故事 散户拥入早期大户忙套现

　　“数百万的房子像大白菜一样被抢，”近日，来自北京的魏闽从海南归来后感叹。

　　作为国内惟一一个热带海景城市，三亚近年来一直是度假地产的投资热点，价格稳中有升。但随着2010年新年初始，国务院一纸“国际旅游岛”的批文，整个海南岛的房地产开始变得火热；紧接着“两个暂停”的文件，又添了一把火，不仅是三亚，海口、琼海、文昌等地，也迎来了一批又一批的来自全国乃至全世界的投资客……魏闽就是其中的一个。

　　“这里已经太疯狂了”

　　魏闽身价数千万，在北京拥有两套别墅及数套高档住宅。去年下半年到三亚旅游后，就喜欢上了亚龙湾这片海域。他本想去海南买一套海景房，用于度假。但今年1月再去海南考察时，他觉得，这里已经太疯狂了。

　　魏闽说，他才下飞机，还未出机场，迎面而来的就是铺天盖地的楼盘广告，无一例外地打着旅游、休闲、养老胜地的概念，楼盘本身是别墅还是公寓并不清晰，有限的版面表述的都是地段、景观、功能，销售热线都注明“全球发售”。机场大巴沿海边公路穿行市区，沿途的海边商业地带上，各种地产中介比比皆是，如同街边小吃店，仔细一看，挂牌销售的不仅仅是三亚楼盘，还包括海口、琼海、文昌等海南省内各地楼盘。

　　据魏闽所述，当前活跃在海南的购房人来自全国各地，东北口音、江浙口音以及华北地区的北京、山西等地的人，都可以见到。

　　“如果说以前在三亚买房的人以东北和北京、山西等北方区域的人居多，那么现在江浙一带的投资客也大批出现，”一位在三亚开发多年的开发商透露，很多人是房地产开发公司带来的，比如山西华宇集团在三亚有项目，就带了一批山西人过来；也有很多是集团性的游资，如浙商团、温州团等。

　　据凤凰岛、清水湾等多个热销楼盘的销售人员称，去年12月之后，购房客户的来源地变得更加多元，很多是散户，旅游顺便买房，而且一次性付款的比例增多。

　　“放下电话，价格再涨一两千”

　　在朋友和中介公司的介绍下，魏闽接连考察了三亚及周边区域的数个楼盘，三亚所属的陵水引起了他的兴趣。陵水距离三亚市不到80公里，沿着海岸线，红磡香水湾、清水湾、富力湾等高档酒店开发和旅游房地产项目一路铺开。据三亚有关部门数据显示，雅居乐、富力地产等26家大企业入驻其间，目前已完成和落实投资近百亿元。

　　但是，这里的房价也是涨幅最高的。“年初清水湾公寓单价仅1万多元，现在涨到了2万多近3万，别墅涨到了五六万元，”魏闽觉得都太贵了，而其他的如福湾、富力湾等项目，比起去年初的价格也已翻番。

　　在去年11月才开盘的凤凰岛，一个多月间单价就上涨了1万-2万元/平米，“开始的时候开发商想定价5万元/平米，后来涨到7万，”据接近凤凰岛的业内人士透露，很多投资客在该盘未开盘前就询价，高涨的热情促使开发商大胆提价。

　　魏闽发现，很多买房人在中介处咨询时，根本不问户型朝向，而只问位置和价格。三亚中粮公主郡销售负责人刘强认为，海滨物业有其独有的特点，价值并不在房子本身，而在于稀缺的热带海景资源。

　　在魏闽的印象中，去年他来旅游时，三亚及整个海南的房价没有这么疯狂。“那时也是在涨，但相对平稳。而现在，可能你刚刚放下电话，那边的价格就涨了1000-2000元/平米。”

　　前期大投资客已部分套现

　　“在国际旅游岛的概念获批后，海南楼市就发展太快了，”魏闽认为，海南省“暂停商业性开发土地出让、暂停审批新的土地开发项目”这两个文件，更为飙涨的房价火上浇油。

　　美中城市与房地产促进会创办人、城市(地产)思想者论坛秘书长青忠贵，在去年12月考察海南房地产后认为，海南房地产至少存在“中等泡沫，而且涨幅过快，和其旅游产业的档次不相匹配”。

　　一些嗅觉灵敏的投资客开始转手套现。一位北京私募基金经理对记者表示，其公司于2008年开始购置三亚的滨海房产，包括雅居乐清水湾等，一次就买数十套，现在已经开始将部分房源套现，用于公司其他地区的房地产实业开发，如商业地产等，将来持有经营。

　　不过，这些一两年前甚至数年前就开始投资海南的大投资客们，当时他们都打算长线投资，现在转手已经赚到一倍甚至数倍。而更多蜂拥而至的小投资客，显然还没有像他们一样意识到风险。

　　-揭秘

　　10万浙商携300多亿炒海南楼市

　　走在三亚的大街上，经常可以看到“黑@@”、“辽@@”的车牌。多年前，由于季节性因素，很多东北人就开始在三亚置产，在寒冷的冬天来此地过冬，成为很多东北先富起来的人的时尚。

　　而据三亚房协数据统计显示，来自北京的购房人，占到了三亚高端房产投资的30%左右。北京人到三亚买房，倾向于购买高端滨海物业及别墅，如中粮公主郡、凤凰岛、半山半岛等豪宅项目买家中，就有很多北京人，这类人群的需求是自住兼投资。

　　去年下半年尤其是11月之后，由于一线城市房价高企，已到高位，投资空间缩减，“温州团”等游资开始大批转战三亚及海南其他地区。海南省浙江商会估计，海南国际旅游岛获批之前，就有10万浙商进驻海南，实际投资运作的资金高达300多亿元。

　　在此轮海南楼市投资热潮中，上海及广东的投资客相对缺席。杭州湾房地产董事长沈富国表示，上海投资者接触国内外项目来沪推广的机会多，选择面更广，眼光也更为挑剔；此外，那些在2004年、2005年就去海南买房的上海投资客发现，几年下来的涨幅还不如在上海买房赚得多。

　　合富辉煌市场研究部首席分析师黎文江认为，在上世纪90年代那一波海南房地产泡沫的时候，广东也有不少投资者前往“淘金”，然而最后“让大家到现在还心有余悸”。而且目前海南最利好的是旅游地产，投资门槛比较高。

　　数来自北京的购房人，占到了三亚高端房产投资的30%左右。北京人到三亚买房，倾向于购买高端滨海物业及别墅。

　　说三亚的房子既然是卖给全国最有钱的人，那就一定要炒最好的房子来卖。”——北京投资客张先生

　　- 故事

　　一年间，100多套房从“吃进”到卖出

　　2008年，张先生把其在北京投资的多套房产全部出清套现。2009年初，他转战海南楼市。第一次大笔出手，是在福湾买下80多套公寓、20多套别墅，占项目已开发总量的1/4。他说，出手的原因是海棠湾是三亚惟一的国家级海岸，而福湾是这一区域内惟一的可售楼盘。

　　“之前几年，海南房价虽然有持续性上涨，但涨幅并不大。如果那时候把钱投进去，收回的周期可能会很长。就像炒股一样，别人都炒了几轮了，你才炒一轮”。在他看来，在国际旅游岛的预期下，2009年才是海南真正的发展契机。

　　张的投资策略很简单，就是首先是买最好的区域，其次是最好区域内最好开发商的房子，再次是最好开发商房子中最好的户型。

　　在三亚买房子，他挑选的标准是海景、园林。“这里最重要的是海景和水，许多外地人下飞机就来了海边，要的就是这种房子。三亚的房子既然是卖给全国最有钱的人，那就一定要炒最好的房子来卖。”

　　这一次，张又踏对了节奏。去年11月，他已将福湾的房源陆续出手。最好的一线海景房，买的时候是8万元/平米，有人出13万/平米，他还不舍得。

　　张认为，这一轮海南房地产市场的热潮正处于初始阶段，远没有出现泡沫。就海景房而言，目前三亚海景房市场均价只有两三万元，而所有的海景房土地成本可能都在1万元以上，况且容积率都在0.2-0.3之间，“这里有全中国最好的气候和自然资源，难道不值这么多钱吗？”

　　不过，“我现在手里已经没有多少房子了，已经在逐渐退居二线，现在做的主要是帮助和指导别人投资”。张也认为，国际旅游岛获批后，按照目前的涨势，到3年后是否会出现楼市泡沫，就不得而知了。而到那时，他自己的炒房生涯也将宣告结束。 (来源：新京报)