福建调高商品房预售价 要重新申请预售许可证

　　核心提示

　　取得预售许可证后，应当在10日内一次性将许可预售的全部房源，按申报价格对外销售；调高预售价的，应重新申请预售许可；对严重违规者将取消企业开发资质和暂停预售资格……在本月初，国务院办公厅发布了“国十一条”后，福建省住房和城乡建设厅日前也下发 了《关于进一步加强商品房预售管理的通知》(简称“省九条”)，旨在规范商品房预售，打击哄抬房价。

　　而在“国十一条”为抑制房市投机背景下，金融系统也开始严格房贷审核，防范金融风险。有些银行对超过90平方米的首套普通住房要求首付要三成等。而各种政策下发后，最令人关注的是，会不会出现“上有政策，下有对策”?各种政策能否得到有效执行?

　　销售价不得高于预售价

　　[文件摘要]调高预售价格的，应重新申请预售许可。

　　[解读]

　　首次对销售价超过预售价作限制

　　这一规定引发业内的广泛关注。“这是首次对销售价格超过预售价格进行了限制”，一位业内人士告诉记者，这传递了一个信号，政府部门是要调控房价的过快上涨。

　　“去年房价疯狂，有些楼盘一天一个价，这个政策就是为了打击肆意涨价。”省住房和城乡建设厅的有关人士表示。

　　在开发企业申报预售许可时所提交的销售方案中，有向物价部门报备的每套房子的预售申报价格。而此次在通知中提到，应当按“申报价格”公开对外销售，那么是否意味着只能按该价格销售，销售价不能够波动呢?省住建厅的有关负责人解读文件，通知强调的“预售价格”是一个上限价格，不能够调高价格出售，但是允许降价销售。

　　去年，房价节节攀升，而隔夜每平方价涨上千元的事情屡屡上演，这给市场造成了恐慌心理。业内认为，此次政府部门对高出预售价格进行限制，开发企业要上调预售价格，需要重新申请预售许可证，这可以避免开发商肆意涨价。

　　新政防线或易被突破

　　此次“省九条”中最受人关注的是，预售价格只能降，不能超过预售价，这对于购房者自然是好事。但是，采访中不少业内人士担忧，开发商的销售策略多是，房价从低往高走，如果只能低于预售价进行销售，那么在无法控制预售价的情况下，开发商很可能把预售价定得很高，然后开盘时打折低卖，再逐步缩小折扣，这也不仅规避了政策，而且同样达到涨价的目的。

　　对于这种做法，政府部门表示了无奈，目前的政策法规难以遏制开发商把预售价制定得比较高。采访中，很多购房者把希望寄托于物价部门能够控制预售价，但是业内人士认为，房价属于市场行为，限制定价依据不足。有关部门应尽快出台严格的房价定价机制，抑制房价过快上涨才不会成为空谈。

　　【“省九条”相关政策】

　　严重违规将被暂停预售资格

　　省住建厅要求房地产开发企业在申请项目预售许可前要制定公平、合理的销售方案，并在申报预售许可的同时向预售许可机构报备。房地产开发企业在取得预售许可证后，应当在10日内一次性将许可预售的全部房源按申报价格公开对外销售，不得捂盘或拆零分幢分层分单元预售。对拒不整改的，房产管理部门将暂停其预售资格，并向社会曝光。

　　哄抬房价将取消其开发资质

　　通知提出，房地产开发企业预售或房地产经纪机构代理销售商品房，必须在售楼场所显著位置公布经批准预售的具体位置、幢号、楼盘表、面积、价格等信息。不得发布不实的价格和销售进度信息，诱导购房者争购。

　　要加强商品房销售合同监管，加大对合同违法和侵害消费者权益行为的查处力度。要落实商品房销售“一房一价”和明码标价制度。对房地产开发企业非法预售、发布虚假广告、囤积房源、炒卖房号恶意哄抬房价、合同欺诈等扰乱房地产市场秩序的，从严查处，直至取消其房地产开发企业资质。

　　“取消开发资质，这是比较严厉的。”业内人士认为，如果能够细化违规的惩处细则，对开发商将有更大的威慑力。

　　【房贷从严】

　　首套普通住房有银行规定首付要三成

　　而“国十一条”、“省九条”后，金融部门也开始从严房贷审批。昨日，记者暗访了鼓楼区几家银行，发现目前房贷政策有收紧趋势。对于首套房，去年银行规定首付可以低至两成，但今年多家银行则对首付两成的贷款做了限制。业内认为，这是银行在控制信贷风险了。

　　“首套房不一定都能享受首付两成的优惠了。”华林路上一家股份制银行客户经理告诉前来咨询的客户，今年起，对于普通客户，只有购买90平方米以下的首套房，才能享受首付两成的优惠；购买90平方米以上，即使是首套房，首付也要达三成。他说，目前只有信用记录良好，或在银行有较多存款的客户，购买90平方米以上的首套房，才能享受首付两成的优惠。而记者了解到，目前其他一些银行是规定购买144平方米以上的首套房，首付要三成。

　　目前，建设银行则执行首套普通房贷利率优惠与首付比例相挂钩的房贷政策，客户首付比例为20%，贷款利率为8.5折；首付比例25%，贷款利率为8折；首付比例30%，贷款利率为7.5折；首付比例40%时，贷款利率才能打到7折优惠。而去年11月前该行规定首套普房首付两成利率7折，相对来说，房贷收紧了很多。

　　二套房政策也将收紧

　　目前，在榕银行的二套房贷政策没有调整，多数银行都要求首付四成，有的银行贷款利率仍能打到7.1折，但多数银行则在8折以上。昨日，交行、民生银行等多家银行都表示，目前房贷政策仍在等待总行通知。

　　但一家国有银行信贷部门有关人士透露，下周，他们行就会出台新的二套房房贷政策，到时会收紧。而另一家股份制银行有关人士则告诉记者，下月房贷政策可能会收紧。

　　观察

　　新政频出关键要落实

　　无论是“国十一条”、“省九条”还是房贷政策，这些政策的出台本意是好的，对整顿规范市场也能起到很好的作用。但是，业内人士认为，虽然政府部门对楼市违规操作提出了比较严厉的惩罚措施，而往往在执行过程中，相关部门是睁一眼闭一眼，没有监管到位，再好的政策也被打折扣了。所以新政能否有效限制开发商的违规操作，关键还要看政策的执行力度。但愿此轮楼市调控新政不会遭遇“上有政策，下有对策”。 (来源：东南网-海峡都市报)