二线城市房价快速上涨 温州炒房团潜入沈阳

　　近一个月来，记者在采访时获悉，2009年最后一季度，许多楼盘都接待了来自温州及南方的购房者，他们不挑户型，不挑面积，同时购买多套房产的采购行为，明显与大众购房初衷不同，显而易见，温州炒房团已将目光锁定在沈阳楼市，并且付诸行动。

　　记者了解到，和平区一楼盘于2009年12月初开盘，主力户型在两天内被购房者疯抢一空。就在销售进入尾盘时，售楼处突然出现了两位操南方口音的购房者，他们简单询问了价格后，果断交钱签合同，显然是有备而来。接待这两位客户的售楼员向记者介绍，尾盘只剩下了临街的房子，朝向也不好，但他们一次性就买了七八套，而且全是一次性付清全款。后来登记时看身份证，才发现他们是温州户口。

　　1月5日，浑南一位楼盘销售总监也向记者表示，去年该楼盘接待了众多来自南方的投资置业者，这些投资者身份各不相同，来自各行各业，都是积累了一定资金后，寻求可以赚钱的项目而来。他们每人购买了一套房产，准备在两年后出手。

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　　国内二线城市房价快速上涨

　　高房价的压力开始从北京、上海、广州、深圳等一线城市向武汉、合肥、长沙、济南、西安等二线城市蔓延。这些二线城市房价也开始显现出快速上涨的势头。据亿房研究中心监控数据显示，去年11月份最后一周，武汉中心城区商品住房成交均价达到7405.41元/平方米，比武汉新房房价历史峰值高出204.90元。

　　据了解，对于房价的不断上涨，上述二线城市的购房者大多将之归结为房地产商的故意捂盘以及故意采取“饥饿”营销手段造成的。除此之外，一线城市房价暴涨产生的“挤出效应”向二线城市扩散也是重要因素。

　　另外，职业炒房者将目标转向二线城市也是房价上涨的幕后推手之一。据悉，目前已经有温州、深圳等地的职业炒房者开始从一线城市转战武汉、长沙等二线城市。（综 合）

　　本报独家揭秘　神秘炒房团专门买尾盘

　　为了解炒房团的规模及行为特点，本报记者多方联系，采访了来自上海、北京的李佳（化名）与曲剑。两位房产业内人士与温州炒房团面对面接触，因此对他们如何炒房了如指掌。

　　一人出面，买整幢楼

　　李佳在来沈阳之前，是上海某大开发商的营销总监。从他手里购买房产的温州炒房团，就有数拨。“炒房团，并非是一群人来售楼处购房，而是由一到两人出面，考察楼盘与市场价格，出面人的背后，是具备一定经济实力的亲戚朋友圈，这个圈子可以提供强大的资金，来完成炒房的目的。”李佳说。

　　一般情况下，出面人直接与开发商高层谈折扣，因此他们大多会购买数十套房产。由于可以快速销售，能增加业绩，加速资金回流，开发商自然愿意将房产以更低的折扣卖给炒房团。

　　“2001年，就有一个温州炒房团直接从我公司购买了一栋11层的小高层，直接投入达两千余万元。”李佳说，“为了转手这栋小高层，他们请了专业销售代理公司帮助他们销售，因为当年房价的上涨势头还没有今天这么快，他们的成本压力也非常大，其实没挣到多少钱。”

　　打扫尾盘，不分大小

　　炒整幢楼需要的资金庞大，风险较高，因此人数偏少。相比之下，炒房者的人数更多。炒房团成员大部分由亲戚朋友组成，目标则是成熟地段的尾盘。“炒房者的最大特点，是不挑户型、面积、单价。只要看好了一个楼盘，他们会集体杀入购买。由于尾盘价格低于均价，他们更愿意选择尾盘，以获得更大的利润空间。”

　　一旦领头人确定了一个楼盘目标，或者先购买一两套房产，然后回去向炒房团其他成员介绍楼盘及配套情况，这时候，基于领头人对市场的分析与把握，其他成员大部分都会跟进，集体购买，这样做的好处是：可以以团购理由和开发商谈一个较好的折扣，直接以更低的价格购买。

　　相互信任，分清利润

　　一般情况下，炒房团会推举出一到两位领头人，即上文提到的出面人、领头人具备房地产市场专业知识，能寻找到合适的投资机会，他们进入上海后，既要考察地段、价格这些因素，同时又要考虑到开发商信誉资质，因为只有好楼盘好物业的房产价格上涨才最快。领头人的考察费用，是由炒房团整体埋单的。

　　炒房团的成员大部分由亲戚朋友组成，但责权利分得非常清楚，“即使是父子、夫妻，也会分开算账，这是南方人的性格特点，也是为了避免出现经济纠纷”，李佳说。炒房团购买房产时，会分开算账，每个人都用自己的身份证购买，自己签合同，绝不会找他人代签。

　　快速出手，反复炒卖

　　炒房的目的是利润，就像在股市里打短线，利润回报达到他们的心理价位时，会毫不犹豫地出手。因为楼市是政策市，一旦房价上涨过快，国家会进行干预，出台新政，影响利润。

　　炒房团并非一直判断准确。“曾经有一个炒房者，从2001年开始炒上海的房，4000元/平方米买的一处房产，涨到7000元时出售，后来又以12000元购回同一套房产，又以15000元售出。”李佳说，“由于上海房价的涨幅全国最高，波段也非常明显，大起大落给了炒房者空间，因此，把握好波段，获利会非常丰厚，像这位这样敢于追高的并不多，需要极大的勇气和对市场的准确把握。”

　　自开中介，赚足利润

　　炒房，只有出手才能实现利润。炒房团一开始将购买的房产在中介挂牌出售，只要形势好，在上海这样的一线城市，根本不愁卖不出去。尤其像2007年、2009年这样的行情，上午挂牌，下午就能出手。

　　“在上海，一条街上有20家商铺的话，起码有五到六家中介，大家都看到了房产的丰厚利润，都想分一杯羹。”李佳说，“开一个中介的投入很少，所以很多炒房团为了顺利将自己的房产顺利出手，同时赚取最大的利润，自己开中介卖自己的房。”自开中介还有一个好处，可以掌握周边楼盘的房源和价格信息，这对炒房者来说，是非常重要的资料。

　　放心，对沈阳房价影响不大

　　“短期内房价上涨过快，就会给炒房者留下利润空间，虽然现在有5.5%营业税跟着，但只要单价一年内上涨1000元，一套100平方米的房产就可以获利10万元，多缴三四万元的税，还是有利润空间。”一位开发商老总对记者说。

　　不过，“目前出现在沈阳的炒房团仍属小规模作战，只在个别楼盘进行购房，不会形成群体效应。”这位老总说，“沈阳房价历年来都是稳步上涨，业内对沈城楼市2010年的预测仍是稳步上扬，不会再出现2009年的暴涨局面，因此，炒房者不会将重点放在沈阳。”

　　炒房团主力军不在沈阳

　　炒房团的口碑历来都不太好，凡是他们出现的城市，都会出现房价暴涨的现象。虽然房价的上涨不能完全归因于炒房团，但他们一直都是百姓眼中的刺。沈阳已经有炒房团悄然现身，但来自北京的某开发商营销总监曲剑说：“炒房团的主力军现在在海南和阿联酋迪拜，沈阳不是他们的主战场。”

　　迪拜的楼市泡沫吹破后，国人才发现此处原来聚集了许多温州炒房团，他们不仅炒房，而且炒地，但目前，许多炒房者都被困于迪拜的危机中，无法自拔，自然无暇顾及其他地区。

　　与此同时，最近一年内，海南的房价像坐上火箭一般飞速上涨，甚至传出了炒一套房一月内赚27万的新闻。如此高的回报率，吸引了炒房团的视线，“现在炒房团的其他主力肯定在海南，所以不必担心沈阳市场。”曲剑说。

　　炒房者当初　只想购房落户

　　炒房团以获利而非自住为目的，自然引起许多自住型需求购房者的反感。但事实上，炒房团却是从自住型购房者衍生而来，李佳说：“当许多自住型商人看到房地产市场巨大的利润空间时，炒房这个职业才诞生。”

　　“上个世纪90年代，上海为了扶持房地产市场，曾经出台过购房落户的政策。许多来自江浙两地的市民，为了孩子有一个更好的成长空间，纷纷在沪购房，以求得户口。当时，作为先富起来的温州人，有许多在上海置办了地产。而当进入2000年后，上海的房地产业加速启动，形成飞涨局势后，善于从商的温州人，立刻嗅到了其中的商机，炒房团才因此应运而生。”李佳介绍，“只要有利润，炒房是不可避免的市场行为。”

　　本组稿件由本报记者 黄进采写