来源：21世纪网-《21世纪经济报道》
作者：施维
3年前，深发展推出的房贷产品“双周供”，搅动了国内住房按揭贷款市场的一池春水。
此前，国内住房按揭市场“中规中矩”，波澜不兴；此后，建行、工行、招行等一众银行迅即加入创新竞赛，新品层出。
“双周供”的设计者、深发展16款房贷新品的总设计师，是
他，就是深发展零售贷款总监柳博。
“双周供”刚推出时备受争议，柳博告诉团队，“‘双周供’以后绝不会只有深发展一家做，我们卖不到50个亿我就走人。”结果，2006年仅10个月就放贷逾50亿元，至今贷款总额超150亿元。
当年推出“气球贷”时，少言的柳博告诉媒体，“不说做到全国最大，我们有信心做到全国最好。”今年12月10日“e卡易贷”推出，被房贷专家称为“功能最强大的房贷金融工具”。
“房贷产品组合使用，最大化地满足购房者的理财需求，是个有很深学问的课题。”12月23日，柳博接受理财周报记者的约请，向读者解析配置的秘密。
四大产品体系，“客户一定多提要求”
“没有最好的房贷产品，只有最适合的房贷产品。”柳博说，围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式，省息方式有三种——要么降低利率，要么提前还款(减少贷款本金)，要么加快还款频率(缩短还款期限)。
“沿着这个思路，我们可以把房贷产品分四大类。”柳博说，在央行的利率监管约束下，市场上绝大多数房贷产品利率一样，能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品，客户享受了3年或5年期的贷款利率，但仅承担15年或30年的月供，供房压力自然较小。它和我们的固定利率产品及“点按揭”产品，可算是一个产品体系。
记者调查发现，多数银行首套(改善型)普通自主房首付两成，贷款利率在基准利率的基础上七折；二套房首付四成，利率7折到基准利率上浮10%不等。而二手房按揭与一手房按揭利率差不多，最低也可7折。
“除‘气球贷’，其它产品利率基本没差别，要省息关键在于快速提前还款把本金降下去。”柳博说，“老百姓不太敢提前还款，主要是担心还了款万一要用钱很被动。我们的‘循环贷’系列，比如‘e卡易贷’、‘e借易还’，都是为解决这个顾虑开发的，客户可还款借款随心所欲。”
要提前还款，前提是得有不少闲钱，闲钱不多的工薪阶层没法儿受益。其实，只要稍微加快还款频率，一样能省息。
柳博说，一些固定还款频率高于月供的产品，比如“双周供”，一年还26期，每期还款金额为月供的1/2，相当于比月供(每年12期)多还一期，30年下来可以省息21.7%，缩短还款周期5-6年。循环贷系列产品和双周供可算作第二个产品体系，通过还款方式达到省息目的。
“如果资金流动频繁，还了再借哪怕直接通过网银申办，还是得花功夫，若能直接把钱存在银行也可以省利息，那就更好对吧？”柳博说，“存抵贷”就是这种市场需求的产物。还款账户上的资金将按一定比例被视作提前还贷，存款越多省息越多，需使用资金时可随时提款。存抵贷可算作第三个产品体系。
此外，深发展还推出了按揭信用卡和“一荐双赢”等省息产品，适用所有购房人。用按揭信用卡，积分回馈比例高达1%，直接抵扣月供；推荐客户可得到积分抵扣房贷。“这个额外省息的产品体系，目前别的银行还没有。”柳博说。
面对众多产品，柳博建议，“客户做按揭贷款，不管是在哪家银行，都要尽量多提要求，细说需求，只有这样客户经理才能据实际需求推荐适合的产品。”
最牛房贷产品组合：7款产品同时用
深发展有10款新型房贷产品，在此基础上又衍生出6款组合式新品——气球贷(递减)、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷(等额、递减)、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。
怎样组合最方便最省息？柳博请其得力干将、深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙细解其中奥秘。
“产品组合需据客户实际需求量身定做。当然，有些原则对多数购房者都适用，我可以给一个整体思路。”王海龙说，“先拿成交活跃的二手房来说吧。”
首先申办一个“循环贷”，把这套准备购买的房产做一个最高额抵押，拿到最高额授信。办了“循环贷”，很多产品都能方便地办理，且额度内可随意还或借，提前还款肯定没限制，也不需交违约金。
然后建议做个“气球贷”，不管是选3年或5年，都能享受短期贷款低利率和长期贷款低月供，比普通贷款利率更低，对收入看涨的年轻人、准备换房的成长型家庭都很实用。
之后可开通“e卡易贷”。可通过网银或借记卡POS刷卡来使用房贷额度，提款更方便。通过POS刷卡提款有20-50天免息期，准备装修房子、买车，或者做点小生意的家庭，绝对不能错过。
第四步，还款账户开通“存抵贷”。虽然抵扣房贷的最低存款金额为5万元，但对于炒股或者做其它投资的个人或家庭，是挺好的流动资金账户，因为哪怕几天也能抵扣利息。
第五，若年收入中除了固定的月收入之外还有一些其它的收入(譬如季度奖、年终奖之类)，还可增加一些还款频率，就可申请“双周供”。每年增加一期还款，常年累计，省息效果非常可观。
第六步，也可以是第一步：只要打算在深发展做按揭，按揭信用卡一定要办，刷卡消费攒的积分能抵扣月供，且不管提前多久开始用积分永不清零。
“有了按揭信用卡，介绍亲戚朋友到深发展做房贷，每个客户可按0.2%的比例直接返还积分到按揭信用卡，也可直接抵扣月供。”王海龙说。
若买一手房，由于是期房没有房产证，操作顺序稍微有不同，但上述7款产品也都能申办。
王海龙说，最好先办按揭信用卡，之后可用“一荐双赢”；办按揭贷款时可跟银行签订申办“循环贷”协议，“气球贷”、“双周供”和“存抵贷”可一起办；但1年后拿到房本才能做最高额抵押办“循环贷”，得到授信后才能开通“e卡易贷”。
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