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深发展16款新品领军房贷 最强组合30年省息7成

来源:21世纪网-《21世纪经济报道》 作者:施维
2009年12月29日10:40

  3年前,深发展推出的房贷产品“双周供”,搅动了国内住房按揭贷款市场的一池春水。

  此前,国内住房按揭市场“中规中矩”,波澜不兴;此后,建行工行招行等一众银行迅即加入创新竞赛,新品层出。

  “双周供”的设计者、深发展16款房贷新品的总设计师,是

位有儒雅学者风度的绅士,曾在美国知名按揭公司AMERIQUEST等机构有10年工作经验。

  他,就是深发展零售贷款总监柳博。

  “双周供”刚推出时备受争议,柳博告诉团队,“‘双周供’以后绝不会只有深发展一家做,我们卖不到50个亿我就走人。”结果,2006年仅10个月就放贷逾50亿元,至今贷款总额超150亿元。

  当年推出“气球贷”时,少言的柳博告诉媒体,“不说做到全国最大,我们有信心做到全国最好。”今年12月10日“e卡易贷”推出,被房贷专家称为“功能最强大的房贷金融工具”。

  “房贷产品组合使用,最大化地满足购房者的理财需求,是个有很深学问的课题。”12月23日,柳博接受理财周报记者的约请,向读者解析配置的秘密。

  四大产品体系,“客户一定多提要求”

  “没有最好的房贷产品,只有最适合的房贷产品。”柳博说,围绕“贷款利息=贷款本金×贷款利率×贷款期限”这一公式,省息方式有三种——要么降低利率,要么提前还款(减少贷款本金),要么加快还款频率(缩短还款期限)。

  “沿着这个思路,我们可以把房贷产品分四大类。”柳博说,在央行的利率监管约束下,市场上绝大多数房贷产品利率一样,能额外降低利率的产品目前只有“气球贷”。通过这个产品,客户享受了3年或5年期的贷款利率,但仅承担15年或30年的月供,供房压力自然较小。它和我们的固定利率产品及“点按揭”产品,可算是一个产品体系。

  记者调查发现,多数银行首套(改善型)普通自主房首付两成,贷款利率在基准利率的基础上七折;二套房首付四成,利率7折到基准利率上浮10%不等。而二手房按揭与一手房按揭利率差不多,最低也可7折。

  “除‘气球贷’,其它产品利率基本没差别,要省息关键在于快速提前还款把本金降下去。”柳博说,“老百姓不太敢提前还款,主要是担心还了款万一要用钱很被动。我们的‘循环贷’系列,比如‘e卡易贷’、‘e借易还’,都是为解决这个顾虑开发的,客户可还款借款随心所欲。”

  要提前还款,前提是得有不少闲钱,闲钱不多的工薪阶层没法儿受益。其实,只要稍微加快还款频率,一样能省息。

  柳博说,一些固定还款频率高于月供的产品,比如“双周供”,一年还26期,每期还款金额为月供的1/2,相当于比月供(每年12期)多还一期,30年下来可以省息21.7%,缩短还款周期5-6年。循环贷系列产品和双周供可算作第二个产品体系,通过还款方式达到省息目的。

  “如果资金流动频繁,还了再借哪怕直接通过网银申办,还是得花功夫,若能直接把钱存在银行也可以省利息,那就更好对吧?”柳博说,“存抵贷”就是这种市场需求的产物。还款账户上的资金将按一定比例被视作提前还贷,存款越多省息越多,需使用资金时可随时提款。存抵贷可算作第三个产品体系。

  此外,深发展还推出了按揭信用卡和“一荐双赢”等省息产品,适用所有购房人。用按揭信用卡,积分回馈比例高达1%,直接抵扣月供;推荐客户可得到积分抵扣房贷。“这个额外省息的产品体系,目前别的银行还没有。”柳博说。

  面对众多产品,柳博建议,“客户做按揭贷款,不管是在哪家银行,都要尽量多提要求,细说需求,只有这样客户经理才能据实际需求推荐适合的产品。”

  最牛房贷产品组合:7款产品同时用

  深发展有10款新型房贷产品,在此基础上又衍生出6款组合式新品——气球贷(递减)、气球贷的双周供、气球贷的存抵贷(等额、递减)、双周供的存抵贷、气球贷双周供的存抵贷。

  怎样组合最方便最省息?柳博请其得力干将、深发展零售贷款部产品开发与流程优化室主管王海龙细解其中奥秘。

  “产品组合需据客户实际需求量身定做。当然,有些原则对多数购房者都适用,我可以给一个整体思路。”王海龙说,“先拿成交活跃的二手房来说吧。”

  首先申办一个“循环贷”,把这套准备购买的房产做一个最高额抵押,拿到最高额授信。办了“循环贷”,很多产品都能方便地办理,且额度内可随意还或借,提前还款肯定没限制,也不需交违约金。

  然后建议做个“气球贷”,不管是选3年或5年,都能享受短期贷款低利率和长期贷款低月供,比普通贷款利率更低,对收入看涨的年轻人、准备换房的成长型家庭都很实用。

  之后可开通“e卡易贷”。可通过网银或借记卡POS刷卡来使用房贷额度,提款更方便。通过POS刷卡提款有20-50天免息期,准备装修房子、买车,或者做点小生意的家庭,绝对不能错过。

  第四步,还款账户开通“存抵贷”。虽然抵扣房贷的最低存款金额为5万元,但对于炒股或者做其它投资的个人或家庭,是挺好的流动资金账户,因为哪怕几天也能抵扣利息。

  第五,若年收入中除了固定的月收入之外还有一些其它的收入(譬如季度奖、年终奖之类),还可增加一些还款频率,就可申请“双周供”。每年增加一期还款,常年累计,省息效果非常可观。

  第六步,也可以是第一步:只要打算在深发展做按揭,按揭信用卡一定要办,刷卡消费攒的积分能抵扣月供,且不管提前多久开始用积分永不清零。

  “有了按揭信用卡,介绍亲戚朋友到深发展做房贷,每个客户可按0.2%的比例直接返还积分到按揭信用卡,也可直接抵扣月供。”王海龙说。

  若买一手房,由于是期房没有房产证,操作顺序稍微有不同,但上述7款产品也都能申办。

  王海龙说,最好先办按揭信用卡,之后可用“一荐双赢”;办按揭贷款时可跟银行签订申办“循环贷”协议,“气球贷”、“双周供”和“存抵贷”可一起办;但1年后拿到房本才能做最高额抵押办“循环贷”,得到授信后才能开通“e卡易贷”。

责任编辑:聂晶
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