来源：每日经济新闻
23日，财政部发布《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定自2010年1月1日起，对不足5年的非普通住房交易，将全额征收营业税，普通住房交易的营业税则不再全额征收。这是自2005年开征此项税费以来的第四次调整。
业内人士分析认为，根据政策细则，普通住宅的交易将获得相对的优惠，但对于普通住宅几近绝迹的上海来说，政策作用可能并不明显。
新政“偏爱”普通住宅
通知规定，自2010年1月1日起，不足5年的非普通住房交易，将全额征收营业税；超过5年的非普通住宅交易，按照售价与原价的差额征收营业税。
普通住宅交易的营业税则不再全额征收。通知规定，不足5年的普通住房交易，按照售价与原价的差额征收营业税；超过5年（含5年）的，免征营业税。按照现有规定，营业税税率为交易总价的5.5%，是个人转让住房中税率最高的税种。
据了解，这是自2005年以来开征住房转让营业税以来的第四次调整。去年12月20日，为促进市场交易，“国办131号文”规定，普通住房营业税免征期由5年降至2年；不足2年转让的，按差额征收，政策暂定执行至2009年12月31日。
今年12月9日的国务院常务会议则表示，“个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施。”使营业税成为首个到期终止的房地产惠政。
上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭向《每日经济新闻》记者表示，新政细则将非普通住宅打回原形，而对普通住宅由全额变差额，证明中央支持普通住宅交易的思路。
来自房地产中介机构我爱我家的数据显示，2007年到2009年，北京二手房市场中2到5年内交易的二手商品房约占整体交易比重的30.66%。而在2009年的近4.8万套成交中，二手普通住宅的比重达到了近76%。
我爱我家的分析报告认为，上述细则可缓解年末恐慌性交易带来的压力，并在一定程度上保证明年的市场交易热情，但仍需其他调控措施的跟进。
杨红旭则表示，受政策影响，明年一季度，市场将明显降温；二季度如果房价重新高涨，还将有其他政策出台。
建议一线城市调整标准
事实上，在个别一线城市，随着房价的快速上涨，能够享受优惠政策的普通住宅正在减少。
根据2005年国务院办公厅发布的 《关于做好稳定住房价格工作的意见》，普通住房应同时满足以下条件：容积率在1.0以上、单套建筑面积在120平方米以下、成交价格低于同级别土地上住房交易均价的1.2倍以下。同时，各地可根据实际情况自行制定标准。
2008年，上海市将该标准调整为：单套建筑面积140平方米以下，内环线以内套总价245万元/套、内环线和外环线之间140万元/套、外环线以外98万元/套以下，五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等。
一位不愿透露姓名的分析人士向每经记者表示，按照目前上海的房价，符合上述标准的住房，只有外环线以外的少数住宅和内环线以内的老公屋，这仅占整个市场比重的10%左右。他表示，上述新政势必明显打压上海房地产市场。
2008年，北京市也对上述标准做出调整。其中，单套建筑面积上限调至140平方米，交易价格低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。
美联物业市场部总监张大伟向每经记者表示，目前北京市仍有超过半数的住房符合上述优惠条件，但随着房价的上涨，这个比例也正在减少。
上述分析人士还建议，高房价使符合优惠政策的住房正在减少，针对市场的最新变化，各地应及时调整普通住房标准，尤其是一线城市。
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