二手房慎搭避税末班车 购房者需注意三大风险

　　文前提要：个人住房转让营业税免征时限由此前的2年调整为5年，这将使得卖方交易成本大增。为达到避税目的，北京、上海等地有不少人采用提前申税的方式来避税，业内人士提醒说要小心留意其中的风险。

　　个人住房转让营业税的免征时限由2年恢复到5年，在2009年末引发避税大潮。据了解，京沪等地的部分二手房买家为了能够降低交易成本，最近明显加快交易进度，力求在2009年12月31日之前完成过户手续，以便能够节省一笔数目不小的营业税支出。但如果按照正常程序来办理一系列房产买卖手续，至少需要一个半月的时间，还有人采用提前申报营业税的方式来达到避税的目的。但专家表示，这种避税方式存在一定的风险，这需要买卖双方注意。

　　抢搭政策末班车

　　上海的刘先生最近一直在忙活着卖房的事。前几天，一条与房产有关的新闻让他更加感到紧张了起来。12月9日下午，国务院常务会议决定，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年。刘先生准备卖出的这套住房是他在2006年5月份购买的，至今尚不足5年，如按照去年底公布的政策标准，转让时可享受营业税免征优惠政策，但如果交易过户时间拖到明年，免征时限恢复到5年的正常水平之后，这套住房离免征标准还差不少时间，这也意味着交易成本将加大，所以他想抢在优惠政策调整之前完成交易。

　　其实，目前二手房市场上像刘先生这样抢搭政策“末班车”的人并不少见。记者了解到，京沪二手房市场上，目前兴起了一股“避税潮”。记者从北京链家地产、中原地产等知名中介公司了解到，目前北京二手房市场上有不少买家明显加快交易节奏，就是为了能赶在31日之前完成纳税程序。

　　上海同样也存在这样的情形，记者从上海美联物业、我爱我家、德佑地产等中介公司门店了解到，有不少卖家也在想方设法来加快交易进程，以便赶在新年到来之前完成交易。此外，在刚刚过去的一个周末，前往各交易中心过户的人数明显增多，比之前至少多出五成，不少交易中心增开办理窗口以应付突然增加的业务量。

　　受影响的二手房源所占比例并不小。21世纪不动产上海区域数据监测中心对旗下门店的抽样调查显示，目前上海二手房成交中2至5年的房源在各板块中多在5成以上。北京链家地产市场部主任王志伟也表示，这类二手房源在北京二手房市场上的比例也至少占到三成。受政策调整影响，近期2年至5年的房源挂牌量剧增，据上海美联物业市场部对旗下部分门店抽样调查统计，此类房源占到7成左右。

　　时限调整差别大

　　虽然到目前为止，二手房营业税的征收方式尚未明朗，但可以肯定的是，随着二手房营业税时限的调整，不少二手房的交易成本将会增加。

　　营业税的征收标准其实也曾经过数次调整。就上海来说，在2005年国家对房地产市场实施调控之后，在当年6月1日后，针对购买不足2年出售的住房全额征收营业税。一年之后调整为个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。高额的税费使得很多“炒房客”放弃短炒模式，变为长期持有。而2008年底的“救市”政策则大大削弱了该税种对炒房的限制作用，规定只对不足2年的二手房征收营业税，优惠时限为一年，即今年的12月31日。

　　那么，营业税的调整会使交易成本增加多少？我们以实例来说明。刘先生买入这套住房时，花了42万元，位于内外环线间，目前这套小两房市场价已经达到103万元，按照当前住房评级标准，仍属于普通住房。在优惠政策执行期间，刘先生并不需要缴纳营业税。但免征时限调整之后，刘先生应缴纳营业税。

　　不过由于目前尚未公布相关执行细则，征收方式还不明确，即到底是全额征收还是按照差额来征收。如果按照全额征收，那么刘先生出售这套房产将要承担56650元的房产营业税；如果按照差额征收，那么交易税一项为33550元。由此可见，不管是全额征收，还是按照差额来征收，卖家都要承担金额很高的税费。

　　提前申税降成本

　　记者了解到，除了加快交易节奏之外，还有人采用提前申税的方式来进行避税。

　　所谓提前申税，即将税务申报步骤提前，以便赶在12月31日之前完成纳税环节，从而避免交易过程中产生营业税。业内人士告诉记者，这种避税方式在这目前也普遍为卖家所采用。

　　一般情况下，二手房交易程序主要分为签订房产买卖合同、提前还贷以及申请按揭贷款、过户并纳税、交房等环节，其中纳税一般在过户当天进行，买卖双方只要提供房产买卖合同、身份证复印件并同时到场即可，在各交易中心税务窗口便可完成。为了避免产生不必要的麻烦，各环节先后顺序不会颠倒。

　　但提前申税则是在签订房屋买卖合同之后，跳过银行按揭贷款审批程序，先到税务窗口办理申税手续，使该手续提前。这样做的目的意图非常明显，就是赶在房产营业税调整之前完成申税手续，以便搭上优惠政策的“末班车”。按照正常的程序，办理二手房房贷最快也需要一个星期，加上办理他项权证等，签订买卖合同到最终交易过户，一般需要将近20天的时间，而优惠政策的时间节点以完税时间为准，因此在12月10日以后才签订房屋买卖合同的，不采用“非常手段”是无法享受到政策优惠了。

　　不过也不是所有地方都能采用这种方式来避税。据了解，在北京、上海等地可提前申税，上海甚至有业内人士告诉记者，只有条件允许，及时在31日当天申税，也完全有可能享受到政策的优惠。但在广州、杭州等地，提前申税却不易办理。广州中原地产有关人士分析认为，在申税过程中，一定要具备银行审批放贷相关手续，否则无法申税，这使得提前申税的可能性为零。

　　三大风险需注意

　　业内人士表示，提前申税的做法存在一定的风险。上海“我爱我家”法务部有关人士表示，因为跳过银行按揭贷款审批这个环节而提前申税，这给交易带来了诸多不确定性因素。而这些不确定性因素往往有可能会成为导致交易无法完成。

　　在此需要提醒买卖双方的是，不要轻视这些不确定因素，因为一旦交易中断，那么违约一方将要承担巨大的违约责任，其具体金额往往会达到总房价的20%。“在这种敏感时期，买卖双方都会异常谨慎，为了保护自己的利益，一般都会特别留意违约责任。”一位业内人士这样说。

　　也许还有不少人会心存这样的疑问，即交易中断之后，提前缴纳的税费是否可以退还。上海联业律师事务所主任律师王展告诉记者，如果交易最终不能完成，所缴纳税费可以退还。只不过需要提供相应的材料证明交易未能最终完成，较为耗时费事。

　　那么，买卖双方如何控制此类风险呢？下面分别就买卖方有可能会碰到的问题逐一说明。

　　要点一：自身资质要预审

　　买方一定要清楚了解自身资质，这有利于安全通过银行按揭贷款审批环节。北京“链家地产”市场部有关人士提醒说，目前正值年关，已经完成全年放贷任务的商业银行对客户变得挑剔起来，加上申请人数众多，因此只要某些条件达不到要求，很有可能会面临申请不到按揭贷款的尴尬情形。如果因为贷款无法发放，导致交易无法完成，买方将会被视作违约，肯定要承担违约责任。所以，业内人士提醒说，在申请按揭贷款之前，自己最好先预审一次，比如工资收入水平、信用记录是否良好等。

　　要点二：资金方面留余地

　　买方要准备好充足的资金以备不时之需。一般情况下，买方可以申请到足额的按揭贷款，比如七成。但也有特殊情况，如果银行只审批通过六成，甚至更少，那么这要求买方在极短的时间内筹集到足够的资金，补足剩余购房款。一旦资金链出现问题而无法进行下一步交易程序，也会构成违约。

　　要点三：房屋产权要清晰

　　对卖家来说，房屋产权问题一定清晰。上海“我爱我家”法务部有关人士表示，即使是已经提前申税并完税，但在产证办理期间如果卖方因为债务问题出现纠纷，司法机关依然有可能会对其名下的不动产进行查封，这会导致交易流产，而卖家势必也要承担违约责任。