二手房营业税2改5倒计时 12月成过户缴税大月

　　据中原地产人士透露，早在10月底，大量满2年未满5年的房源已经开始集中上市

　　“这段时间，即使平常工作日的人都比过去周末多。”本报记者从浦东、黄浦、静安、长宁、徐汇等中心城区房地产交易中心了解到，“11月份以来，办理房产证过户的人数增多。”

　　末班车效应还出现在武汉、成都等地，据悉成都房地产交易中心的过户人数太多，竟然也让黄牛们的生意火爆了一把。

　　据中原地产人士透露，早在10月底，大量满2年未满5年的房源已经开始集中上市，“主要还是担心优惠取消导致交易税费大增，近期浦东花木板块、宝山大华板块、闸北大宁板块、闵行梅陇板块等这种房源挂牌量激增。”

　　除上海外，北京11月的成交量也有所突破。11月北京二手住宅网签量32766套，创北京二手房成交历史上单月成交量最高数据。业内人士表示，对营业税等政策变化的预期，11月份的市场就已经有所体现，12月9日之后末班车效应可能会进一步凸显。到12月31日，成交量可能会再创新高，12月二手房网签量甚至有可能达到35000套或更多。

　　12月9日晚上营业税调整的消息一传出，深圳多家中介公司就火速对全体员工进行了动员令，由于二手房交易流程比较复杂，办理按揭贷款等步骤都很耗时，容易因为一个环节而拖上一两个月，因此公司要求员工尽快赶在12月底之前，帮助客户尽早办理过户，规避营业税的征收。

　　买卖双方的博弈

　　上家只关心交易实到手价

　　高端物业持有者静观其变

　　与“突击过户”赶优惠末班车的争先恐后形成鲜明对照，目前二手房市场买卖双方的心态让人难以捉摸。

　　汉宇地产研究中心主任邵明浩介绍说，“买卖双方的分歧较大。”

　　“大部分上家并不很在意营业税的变化，心态整体比较平稳。几乎绝大多数来电咨询营业税新政的房东只关心房屋交易的实际到手价，而对于营业税并没有表现出太过在意。只有少数的客户对于明年的市场表现出担忧，想赶在政策执行前抛售套现。而大部分持有高端物业的上家都持观望态度，基本上在静观其变，不过他们也表示了一定担心，担心后续会有其他新的政策出台。

　　购房者急于年底前成交

　　刚性需求者望借机杀价

　　购房者的反应则表现得复杂，少部分购房者来电表示担心明年税费上升转嫁到自己头上，房价不降反升，急于在年底前成交。

　　不过，也有部分刚性需求客户想借新政出台之际借机杀价，或者期待新政出台后房价能有所下降，同时也期望在新政影响下，市场上有更多更好的房源出来让他们获得更大的选择余地。而其余大部分买家则处于观望之中。

　　“营业税政策调整对市场的影响，目前看来更多的体现在刺激了刚需买家加紧入市。更主要的是，政策调整显然难以在短时间内根本改变市场的供需结构，这也使得12月上海二手房量价水平保持稳定。在外环近郊的一些传统热点交投区域，较为普遍的情况仍是有效房源的稀缺，意向客户、有效房源之间的比例大致维持在3：1的水平，并导致 “跳价”现象还是时有出现。”21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出。

　　威力有限，深圳房价至少到明年一季度都不会下降

　　上海中原副总经理陈宇珏向记者指出，政策出台后，将出现两种情形：

　　一些满2年不满5年的房东或将并不急于出售，挂牌量较11月或有所下降，因为目前要赶政策末班车基本已无可能，（除非是下家一次性付款）所以许多快满5年的买家有可能会等待房源到期再出售。

　　不排除可能出现不满2年的房源集中抛售现象，此类房东或是前期的一些投资客，由于政策的变化，选择将部分税费转嫁给下家后，及时出售。买家方面，由于税费的调整，未来购房成本有所增加，持有时间也将有所上升，故观望气氛可能会重现。

　　中原地产深港研究中心总监张伟认为，“营业税的年限变化使部分卖房成本最多提高5个点，影响有限”。

　　张伟指出，深圳房价至少到明年一季度都不会下降。也正因为如此，现在又有不少投资客在观望了一段时间后，重新杀回楼市；毕竟对投资客来说信贷政策才是最关键的影响因素。

　　克而瑞地产研究中心总经理陈啸天认为“明年北京、上海、深圳成交量会较今年有所下降，但价格不太会降；购房者可以适当选择入市。相对一线城市而言，武汉、成都、重庆的房价由于前期的波动太大，明年的房价上涨可能会缺乏支持，有所回调。”