一面是房子一面是养老 咋理财才能有房不愁养老

　　上周，本刊《房屋理财新攻略》一文介绍了“盘活”房产等带来的理财新思路，由此也引发更多读者的兴趣，希望对这一话题继续关注。本期，我们请来中国银行河南省分行三位理财师，进一步探讨房屋理财新攻略，并就众多读者关心的养老问题展开讨论，以期使更多人能有所借鉴。

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• 中国银行

　　本期嘉宾：

　　中国银行河南省分行金融理财师（AFP）侯俊梅

　　中国银行河南省分行国际金融理财师（CFP）王静园

　　中国银行河南省分行国际金融理财师（AFP）梁浦英

　　寻找“下蛋的鸡”——房产记者：养儿防老的时代似乎正在远去。随着我国逐渐进入老龄化社会，更多的人需要为自己的养老进行提前规划。一些读者也在问，房产投资在这方面能否起到一些作用？

　　侯俊梅：随着社会老龄化问题越来越严峻，养老问题开始受到越来越多的关注。目前不少人存在一个误区，就是“到临退休才考虑养老的问题”。但实际上很多人没有意识到，在退休后要维持之前的生活水平，并不是件简单的事情，必须未雨绸缪，从早就开始规划。

　　我们可以给养老的投资组合打一个形象的比喻，那就是：“要想退休后过上好日子，你得准备一篮子鸡蛋，保证每天能吃上一个；有能力最好能有只母鸡，还能不停下蛋。”现金、社保、养老保险等退休后能获得的固定资金相当于“鸡蛋”；而房产和股权投资等相当于“母鸡”，可以赚取浮动的收益。用专业的话说，“本金稳妥、适度收益”是衡量养老投资组合是否适当的标准。

　　梁浦英：养老规划其实是一个综合性的长期投资过程，它并非如有些人所理解的那样仅仅是一种养老保险投资，而应该是综合运用多种理财产品为未来筹措资金的一种财富积累过程。随着金融产品的创新和丰富，养老规划可以选择更多的理财工具。除了储蓄、债券、股票、基金、商业养老保险等，适合养老理财的品种还有黄金投资、房产投资和收藏品投资，等等。

　　侯俊梅：房子就像是下蛋的鸡，可以有较稳定的租金收入。从国外的经验看，金融市场上有不少品种就是专门围绕着养老金和退休计划而设计的。养老投资中必须有部分资产可以抵御通货膨胀的影响，房产和股票及基金的投资风险虽高，但可以规避通胀的影响。

　　房产养老有讲究记者：在为养老设计的房产投资中，我们需要讲究哪些策略和方法？

　　侯俊梅：房产投资作为一种投资方式，可以稳定收入来源。城市人口越来越多，土地资源越来越稀缺。房产价格虽然有涨有跌，但长期看，还是会逐步升值。买房出租保证了稳定收入来源，是养老投资的主要模式。

　　王静园：作为养老计划的一部分，房产投资必须目标明确。即根据自己的投资规划，合理安排房产投资在养老投资计划中所占的份额以及科学选择房产投资的品种。在房产投资中有住宅、商铺、写字楼等形式的物业可供选择。不同的物业形式对资金、风险承受能力、获利模式的要求有很大的不同。

　　侯俊梅：以房养老最简单的形式，是把手中的房产出租或变现，以租售所得收入来作为养老金。在当前的高房价下，仅依靠此种方式即可轻松支付两位老人的养老支出。

　　王静园：中国式房产投资养老计划最好采用住宅（最好是二手房）＋商用房（写字楼或者商铺）的投资策略。二手房一般面积较小，单位价格与新的商品房相比低出很多。所以，相应的房屋总价款也较低。而且，二手房的地段优势使房产的出租收益得到保障。如果选择一次性付款购入二手房作为自己的房产投资，不但可以化解因为进行房产投资而带来的按揭还款压力，而且可以集中“火力”进行新的房产项目的投资。从房产投资的层面上来说，商用房的投资是一个不错的选择。与普通住宅相比，商用房产的投资回报率一般平均可以高出2至4个百分点。当然，作为养老规划的房产投资组合的安全性也很重要。我们可以根据实际情况进行甄别、选择。

　　市场期待“倒按揭”

　　记者：房产投资能否承担起未来的养老问题？在这方面，还需要有哪些新的思路？

　　侯俊梅：随着经济社会的发展，我们的养老方式也在发生变化。传统的养老模式是养儿防老，遗产继承，即“儿女养老”；目前的养老模式又增加了储蓄存款、寿险参保、参与社会保障，积蓄资金来养老，可称为“钞票养老”；而另一种新的养老方法正逐渐走来，即利用老年人拥有的房产在老人身故后仍然可能遗留的巨大剩余价值，通过一定的金融保险的模式和机制，将其提前变现套现，来帮助老人度过余生，实现老人的自我养老，这就是“买房养老”。

　　有个脍炙人口的小故事——“三个老太太”，很多人应该听说过。故事说的是中国、日本、美国三个老太太在天堂会面，中国老太太欣慰地讲，攒了一辈子的钱，终于买到了自己的房屋。日本老太太高兴地说，年轻时靠贷款买的房，住了一辈子，总算在临终时将贷款本息全部还完了。美国老太太，思想观念又超前一步，她是在年轻时贷款买房，退休时贷款已全部还清，后来又将该房屋的产权售出，使用权则依然保留，正常生活居住，卖房的价款则作为每个月的生活费补贴。到这位老太太上天堂时，售房的价款正好花销干净。

　　梁浦英：美国老太太的故事其实牵涉一种新模式——房屋“倒按揭”，即将房屋抵押给有关金融机构，分期获得一笔贷款用于养老，也就是“反向住房抵押贷款”。具体来说，就是拥有房屋产权的老人将房屋产权抵押给金融机构，按房屋的评估价值减去其折损和预支利息，并按人的平均寿命计算将其“化整为零”，分摊到预期寿命年限中去，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人身故。这种做法与传统按揭贷款的“一次发放，分期偿还”正好相反，即“抵押房产、领取年（月）金”。这种“倒按揭”在西方发达国家已是“以房养老”的普遍模式，但在我国还处于起步阶段，没有大规模实行。

　　侯俊梅：另一种类似的方式是售后返租，又称“以房自助养老”。目前在一些发达地区实际是由机构主导，具体模式是，凡65岁以上老人，通过将名下房产出售给公积金管理中心，可一次性收取房款，然后用手中资金向公积金管理中心重新租住这套住房，租期由双方约定，租金与市场价等同并一次性付清。相信未来会有更多适应市场需求的新模式逐渐诞生。