沪上房贷压力测试严防断供

　　“眼下头等大事是严防断供发生，这个星期基本都忙着做压力测试。”记者昨日从沪上多家商业银行了解到，房价飙涨甚至已经使银行在房贷业务上也出现“高处不胜寒”。根据上海银监局内部下发的《关于开展个人住房按揭贷款压力测试的通知》显示，中外资银行必须在12月20日前将房贷压力测试结果上报，这直接牵动了银行房贷最敏感的神经——断供。

　　徐可奇

　　低调

　　悄悄搞房贷压力测试

　　“这次房贷压力测试其实是悄悄搞的，你看直到现在市场上还没传出消息，基本上没有对外声张。”相关内部高层人士昨日向本报记者透露，并且提供了编号为沪银监通[2009]157号的《关于开展个人住房按揭贷款压力测试的通知》文件具体内容。

　　上海银监局表示，为进一步掌握房地产行业波动对银行潜在风险的影响，决定开展个人住房按揭贷款压力测试工作。本次压力测试的机构范围为在上海辖内开办个人住房按揭贷款业务的商业银行，囊括了在沪中资大型银行、股份制银行、邮政储蓄银行的分行，以及外国银行分行和部分城商行等。其中，2009年9月30日末个人按揭贷款余额超过10亿元的机构必须开展压力测试工作，其他商业银行鼓励开展。

　　对于压力测试目标，银监局表示是为了评估上海辖内银行业金融机构在房产市场价格波动以及利率和借款人收入变化情况下的可能损失情况，并进一步评估其对银行体系稳健性的影响。另外，上海银行、瑞穗实业银行（中国）、华侨银行（中国）、法国巴黎银行（中国）、华一银行、联合银行（中国）、三井住友银行（中国）等在沪未设分行的机构，以上海地区业务为准开展压力测试工作。

　　“这次房贷压力测试的出发点还是立足于防风险，但是考虑到市场上现在对房贷的监管动作高度关注，所以选择内部低调进行，尽量让市场反应平稳。”相关内部高层人士对记者解释，但从此次压力测试的操作内容来看，绝对不是应景的。监管部门是相当重视的，并且做出了非常细致的要求和布置。

　　认真

　　不把压力测试当儿戏

　　“我们银行方面绝对没有把这次房贷压力测试当作儿戏，分管副行长亲自出面负责。”沪上一家大银行的高管对记者形容，上海的房贷规模在经历了连续数月的爆发式增长，目前处于“山雨欲来风满楼”。据其了解，多家银行都在揣测监管部门要求房贷压力测试的真正用意，以及对明年上海房贷政策走势的影响程度。

　　根据上海银监局设置的压力测试框架，在风险因素上，考虑个人住房按揭贷款的风险特征，设定房产价格、利率和借款人收入为主要风险因素。评估在这三项因素出现大幅不利变动的情况下，银行的个人住房按揭贷款质量变动情况，并进一步测算银行因此可能产生的损失。

　　银监局还特别对个人住房按揭贷款作了严格定义，是指银行向个人借款人发放的住房按揭贷款，是为购买个人住房、并以此套住房为抵押的贷款。不包括以个人住房作抵押，用作其他用途的贷款、商业用房贷款以及商住两用房贷款。

　　而商业银行方面最为关心的是压力情景假设。银监局将压力情景分为：轻度压力是房价下跌10%、利率上升54个基点、借款人收入不增长；中度压力是房价下跌20%、利率上升108个基点、借款人收入下降5%；严重压力是房价下跌30%、利率上升162个基点、借款人收入下降10%。

　　“压力情景设置不容乐观啊。”该银行高管分析，该行已经按照严重压力房价暴跌三成进行初步测试，测试结果让整个分行“胆战心惊”——几乎所有的首付为两成的首套房贷将发生大面积的断供潮，另外首付为四成的二套房贷中将有至少三分之一的客户也很可能断供。如果再考虑利率上升和收入下降两项因素，那么该行的房贷将因为遭受断供冲击而“全面瘫痪”。

　　担心

　　银行心忧房贷版“2012”

　　“前阵子不是有部灾难片2012很火吗？房贷的断供一旦铺开来，对经济社会的冲击难以估量啊。”沪上一家大银行的房贷业务负责人吴先生对记者表示，虽然上海房价仍然一个劲地涨，但不少做房贷的业内人士却乐不起来，因为“从来没有只涨不跌的，涨过头了都要还的。”年末沪上出现了一股匪夷所思的抢房潮，但该行已经在内部下发通知要求各支行网点在房贷审核上从严再从严，另外取消一切业务完成指标。该行的房贷业务经营思路已经完全从重数量变为重质量。

　　“现在这些投资客里绝大多数都没经历过上世纪90年代中期的房价低迷。”业内人士吴先生介绍，当时海南等地的房产泡沫破灭以后，不仅投资客血本无归，而且不少银行的相关房贷业务“崩盘”，坏账金额急剧上升。后来，通过国家替银行剥离坏账的方式才算为不少陈年房贷坏账“买单”。

　　记者注意到，上海银监局指出此次房贷压力测试的结果最终体现为对银行当期利润的影响。而这一点最牵动银行的神经，目前占据上海房贷规模前几名的银行中，除了农业银行以外，其他商业银行基本上都已经上市。如果房贷压力测试的负面结果以上市公司公告形式对外公布的话，很可能又将引起资本市场的忧虑，直接对多家股份制商业银行的再融资计划形成影响。

　　行业状况

　　银行变相遮掩房贷断供

　　“前不久一家银行拍卖几十套豪宅，看上去很热闹，其实是在给银行业内敲响警钟。”另一家股份制商业银行的中心支行负责人张先生对记者表示，银行在房贷业务上最忌讳断供后，通过将房产公开拍卖的方式来收回放贷资金，因为房价波动的风险将全部转嫁到银行头上。

　　“不到万不得已，银行不会让客户轻易断供，甚至会反过来想方设法帮客户渡过还贷危机。”张先生透露，目前市场上有不少银行已经针对有还贷难度的客户，提供1年到2年的期限暂免还贷，等经济能力允许后再继续还贷。这种情况相当于银行是在变相遮掩房贷断供的真实情况。“有对小夫妻税前月收入合计只有9000左右，但月供将近7700，类似的还贷高压目前在客户中很常见。”张先生介绍，最近在房贷审批中发现不少客户基本没有认真考虑过还贷压力，只当是贷款买了房就赚钱了。

　　上海银监局要求，此次房贷压力测试以2009年9月30日各银行的数据为基准，对不同压力情况下银行贷款质量、准备金变动和利润影响等方面进行测算，鼓励采取内部评级数据进行测算。但多位银行业内人士均表示，随着房价在四季度继续大幅上涨后，四季度的房贷业务风险更大，但没有被列入此次压力测试的考量之中。