专家解读：“遏制”房价提法传达强烈信号

　　在保持政策连续性和稳定性的同时，加快保障性住房建设，加强市场监管，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　——房市调控重点

　　据新华社电昨天，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议，研究完善促进房地产市场健康发展的政策措施，要求遏制部分城市房价过快上涨的势头。

　　会议认为，为应对国际金融危机，国家采取了一系列促进房地产市场健康发展的政策。这些政策对于提振信心、活跃市场、促进住房消费和投资，实现保增长、扩内需、惠民生的目标发挥了重要作用。今年以来，新建商品住房成交面积有较大幅度增加，保障性住房建设速度加快，380多万户低收入家庭解决了住房困难问题。但是，随着房地产市场的回升，一些城市出现了房价上涨过快等问题，应当引起高度重视。

　　为保持房地产市场的平稳健康发展，会议要求，按照稳定完善政策、增加有效供给、加强市场监管、完善相关制度的原则，继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控。为此，国务院常务会议提出了四项房市调控措施。

　　-政策解读

　　“遏制”表明房价问题严重

　　进入12月份，高层针对房价调控的信号连连，此次国务院常务会议又明确提出“遏制部分城市房价过快上涨的势头”，明显较此前高层释放出来的信号更为强烈。业内专家认为，这说明现在房价问题已经非常严重，到了中央必须出手调控的地步。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者：“"遏制"这个词比"抑制"房价感情色彩要重一点，比稳定房价更严厉。”

　　著名地产独立评论员、社会学博士王智中也认为“遏制”的提法传达的信号更强烈，是2007年以来中央政府首次用到此词，“这表明中央政府对调控房价的姿态非常明确”。

　　关键是要抑制炒房

　　此次会议，再次提出要增加普通商品住房的有效供给、继续大规模推进保障性安居工程建设。对此，业内专家表示，这的确会对市场产生影响，改善目前房价高涨的局面。

　　但有业内人士较担心这两项供给目的是平抑房价，与今年各地频现的地王带来的高房价趋势是相互冲突的。如何落实这两项供应，还需看中央和地方的具体措施。

　　此外，王智中认为要遏制房价，除了增加供给，关键是要抑制炒房，“现在市场一头是拿着钱要投资投机的人，另一头是买不起房的人，这种情况下，炒房之风得不到抑制，平抑房价就是无稽之谈”。

　　据悉，上周“二手房营业税减免恢复至五年”后，二手房市场已经出现新动向，房价飙升之势已经有些控制。

　　政策牌还将再持续

　　虽然最近中央调控房价的信号连连，但具体政策只出台了“二手房营业税减免恢复至五年”。有部分业内人士认为，既然中央提出要保持政策连续性和稳定性，说明明年房地产势头不会有大幅调整，甚至仍有人士对明年的市场非常乐观。

　　王智中提醒业内在解读中央政策时“不能太一厢情愿”，他认为如果明年楼市不能如政府所愿，政府还将继续出台相关政策，“楼市不稳，政策不止”。

　　如果房价还继续过快上涨，杨红旭也认为中央可出牌还很多，比如进一步紧缩二套房贷；加快推出针对大户型、高档房的物业税，并极有可能在部分城市试点实际运转；对外资购房可能会重新紧缩，重申“171号文”；转售房子的税费，也可能会从严征收。

　　明年房价可能下降

　　从目前的种种信号看，中央政府对部分城市过于高涨的房价已经深感不安，因此再期望明年的楼市如今年这样疯狂，已经非常不现实。

　　杨红旭认为这一系列信号出台后，必然将导致成交量下滑，房价涨幅将重新收窄，明年则可能出现小幅下跌，但动作不会太大。

　　王智中对局势的看法更悲观一些。“元旦前，房价还将继续上涨，到春节前后，成交量下降，但价格进入僵持期，明年下半年后，房价很可能出现下降。”他告诉记者，今年1-11月，全国房屋新开工面积9.76亿平方米，而同期销售面积仅7.52亿平方米，比新开工面积少1.24亿平方米，“供应也有刚性和惯性，如果明年下半年新的需求没有被激发，不排除会出现供大于求的局面，房价必然会调整。”

　　本报记者鲁欢

　　-背景

　　房价暴涨的2009年

　　2009年北京的房价，只能用“暴涨”来形容。

　　春节前，楼市还是一片寒冬，促销价、优惠价充斥楼市而无人问津。

　　几乎所有开发商都过了一个愁云惨淡的春节。但是，春节过后，楼市却出现了转机，以刚需为代表的购房者迅速出现在各大售楼处和中介公司，楼市迅速回暖。5月份开始，促销手段几乎退出市场，“涨价”成为楼市主题，每平方米1000元、2000元的涨幅已经成为普遍现象，部分项目甚至出现3000-4000元的涨幅，投资型购买入场后，迅速把涨幅拉到新的高度，相当一部分楼盘涨幅突破50%，甚至部分楼盘出现一倍以上的涨幅。

　　据亚豪机构统计，今年1月份，北京开盘项目均价为13560元/平方米，11月份的开盘均价为17550元/平方米，涨幅高达29.42%。但考虑到年初开盘项目主要集中在市区，11月份的开盘项目却多在五环以外，这样的涨幅其实小于同区域同项目的涨幅。　本报记者鲁欢-房市调控四措施

　　1 增普通商品房有效供给

　　措施：要增加普通商品住房的有效供给。适当增加中低价位、中小套型普通商品住房和公共租赁房用地供应，提高土地供应和使用效率。在保证质量前提下，加快普通商品住房建设。

　　解读：中原地产华北区董事总经理李文杰说，按照之前的规定，中低价位、中小套型普通商品房面积均为90平米以下，这其中也包括限价商品房。另外，公租房是去年提出的政策性住房的新品种，北京今年已有50万平方米开工建设。加快这些房屋的供给，最主要的就是土地供应，这一点北京国土局已经再三表示土地供应充足，今年还出资1000亿进行了土地储备，相信明年北京的土地完全够用。

　　2 要抑制投资投机性购房

　　措施：要继续支持居民自住和改善型住房消费，抑制投资投机性购房。加大差别化信贷政策执行力度，切实防范各类住房按揭贷款风险。

　　解读：李文杰说，这里已经明确提出要支持自住和改善型住房消费，这一点就是去年政策的延续，并说明政府还是积极支持住房消费的。其中改善型也有明确的定义，即现住房的人均面积不足当地人均面积的购房人属于改善型需求。而与去年不同的是，首次提出抑制投机性消费，并利用限制信贷发放的方式进行限制，显而易见肯定会对投机性购房的人收紧贷款。

　　3 继续整顿房产市场秩序

　　措施：要加强市场监管。继续整顿房地产市场秩序，加强房地产市场监测，完善土地招拍挂和商品房预售等制度。加强房地产信贷风险管理。

　　解读：李文杰认为，加强市场监管主要针对的是捂盘、捂地等不良行为。这些行为扰乱了市场的正常秩序，容易误导购房者，使市场失去真实的反应。能及时让更多符合预售条件的房子入市，也就是扩大了市场的供给，有利于市场回归合理。

　　4 推进保障安居工程建设

　　措施：要继续大规模推进保障性安居工程建设。力争到2012年末，基本解决1540万户低收入住房困难家庭的住房问题。

　　解读：明年北京将有400万平米保障房竣工。这足以说明北京保障房建设的力度，相信明年两会期间，北京各区县还将投入更多资金，建设保障性住房。同时，市政府相关领导多次提出，今后保障房建设将更多集中在轨道交通沿线、公交枢纽以及高速公路附近，方便居住者的出行。本报记者翟烜

　　-反应

　　>>开发商　“明年房市会逐渐温和”

　　多次参与建设限价房的北京某开发商表示，开发商非常关注政府的声音。因为政策的变化将很可能决定明年房市的走向。从昨天国务院的会议内容看，“北京乃至全国的房价将回归理性。”这位开发商说，房价向两头极端发展都是不健康的，如果明年房价过快下降就会形成不良贷款，所以房价回归合理才是最理想的，因此他认为明年的房市会逐渐“温和”。

　　对于保障房的建设，这位开发商说，明年将是北京保障房供应年，因为自2007年建设保障房以来，已近交房期，大批房源将供给市场，肯定能缓解中低收入者住房难的问题。　本报记者翟烜

　　“因为没钱继续观望”

　　来自朝阳区的李女士回想一年的楼市情况后感慨颇多。她说，早在去年下半年，网上就有一种论调说2009年房价会跌，去年底今年初的时候，房价确实跌了，但很快又反弹，此后一路走高。“我想我要是资金足够的话，哪怕房价再高，没房子的我可能也会去买，因为不敢相信房价会跌。但因为没钱，现在也只能继续观望。”李女士说。

　　李女士说，虽然楼市那么火，但房屋的空置率很高，换句话说，就是楼市里有太多的投机者。她认为，如果房地产市场的监管和整顿不到位的话，“真正想改善住房条件的老百姓，还是没能力、也不敢去接下高房价这个烫手山芋。”本报记者陈荞 (来源：京华时报)