成都二手房贷“返点”悄然开闸 最低2%最高8%

　　■一家银行率先开闸：返点最低2％。，最高8％。

　　■多家银行陆续跟进：迫于无奈，利润换市场

　　■部分银行仍在观望：杀鸡取卵不是长久之计

　　在成都市房产交易中心旁边的西御河沿街，驻守着几十家投融资担保公司。他们游走于银行、房屋中介之间，忙乎着一笔笔二手房贷款业务。程维刚（化名）是其中一家规模较大的担保公司的老总，他已在这儿做了7年。

　　然而，似乎在一夜之间，多年来形成的竞争格局被打破。程维刚发现，公司近两三个月来生意下滑特别厉害，“原来一天可以接十几二十单，现在平均每天却只有两三单。”然而，就在距离公司仅仅100多米的房产交易大厅里，依旧是人头攒动，二手房交易红火如昔。

　　是什么原因，让以程维刚为代表的这类公司二手房贷款业务大幅下滑？经过记者一个星期的摸底调查，银行“返点”行为逐渐浮出水面。当深圳、上海、北京、杭州等地近期纷纷叫停二手房贷“返点”时，成都的商业银行为争夺市场而引爆的“返点”战似乎才刚刚开始。

　　以前问“收好多”

　　现在问“返好多”

　　今年6月初，一条让不少担保公司振奋的消息在西御河沿街上不胫而走。“唉，你们晓得不，A银行最近刚刚出了政策，只要把二手房贷款的单子交给他们来做，至少返点2％。，最高8％。！”这意味着，一笔100万元的贷款，银行最高将要支付8000元的返点费。

　　“你去看嘛，这条街上最近生意红火的，主要都是在和A银行合作。”12月3日上午，记者约程维刚喝茶，他欣然赴约，“这几个月生意太秋，比较闲，要放在上半年或以前，恐怕只有晚上才有时间。”

　　说起这几个月的感受，程维刚直摇头。他说，公司在这条街上已做了7年，以前通常一天能接十几个单子，有的时候二十几个，七八名员工经常要忙到晚上10点左右；每个月通过公司担保放出去的款接近3000万，各家公司间也相安无事。

　　自从A银行开始返点后，平均每天只能接两三单，每个月放款500万左右。程维刚说，按照行规，通常是银行返点给担保公司，担保公司再返一部分给中介，“以前中介都是问我们‘收好多’，现在直接问‘返好多’。”

　　短短几个月，他看着别的公司规模迅速扩张，门店从一家变成两家、三家、四家，业务量节节攀升，“别人家现在总是门庭若市，而我们却变成了门可罗雀。”

　　程维刚坦言，银行的返点让担保公司、房屋中介硬生生多出了一笔收入，确实极具诱惑力，“我们当时没接招，主要是考虑到这个政策持续不会太长，不希望盲目跟风而影响了与其他银行的合作关系。”

　　眼看着别人赚钱，程维刚也不愿闲着。他说，二手房按揭萎缩后，公司开始把更多精力放在了抵押贷款、短期融资等业务上，“等这一块慢慢好转了，我们再想办法。”

　　不甘失去市场

　　有银行及时跟进

　　“他们动起来没多久，我们就跟进了，返点标准差不多，这也才保证了我们这块业务没怎么受影响。”B银行零售信贷部负责人告诉记者，当初做出这个决定也是迫于无奈，和A银行一样，他们执行返点政策不过是在拿利润换市场。

　　该负责人指出，这起事件的源头在房屋中介，他们掌握着大量房源。在他看来，商业银行给中介渠道的返点行为原本就是一个怪圈，“正常情况下，是中介给银行推荐客户，他们赚取佣金，银行赚取存贷差利息。”

　　然而，当有银行急于抢占市场时，便使出了这种额外补偿的手段，“中介肯定是偷笑了，银行潜在的信贷风险却在增加，最终受伤的还是银行。”

　　今年3月份，为了摆脱中介的限制，有商业银行在北京试点推出了二手房贷款一站式服务，其中最大的亮点，就是银行把掌握到的二手房房源信息公布在自己网站上，客户登录后可直接挑选，并在网上填写贷款申请表，银行同时还提供免费的评估、过户、抵押登记等服务。

　　不过，这项对中介而言算得上是致命打击的新业务并没能推广开去。B银行零售信贷部上述负责人表示，一个最根本的原因，是银行无法抽调出足够的人力来收集、整合房源信息，也不可能开设大量门店来吸引客户，“单纯靠既有网站或有限的渠道，短期内是很难与中介公司抗衡的。”这也是担保公司、房屋中介敢于向银行叫板的根源所在。

　　最新的消息是，在A、B银行试水返点政策后，已有其他商业银行的部分网点顶不住压力在私下跟进，返点标准比这两家要低，大概在1％。～3％。的水平。

　　静观其变

　　大银行在等待规范

　　在C银行个人信贷部负责人看来，银行与担保公司、房屋中介之间说白了就是一种合作关系，合作得密切，就是你好、我好、大家好，当这根利益的平衡链条被打破时，一切都变得苍白无力，“付出同样的劳动，他们能得到更多回报，中介把单子交给其他银行做也很正常。”

　　该负责人称，在二手房贷款市场，他们做得还不错，市场份额居前列，仅今年上半年就新增了几亿元，可自从返点之风在成都刮起之后，到现在也没恢复元气。据说，以前每天能放出去几十笔，从六七月份以后，顶多也就十几笔，其中还有一部分是客户要求必须在这家银行贷款的。

　　“头痛，说起这事就头痛。”看着近几个月直线下滑的信贷数据，这位负责人充满了焦虑。据说，在这轮返点风中，一些与自己合作了多年的担保公司也改投其他银行，“我们没有执行返点，只好靠关系，尽量来维系。”

　　据说，某中介公司负责人曾经给他算过一笔账，以一笔50万元的贷款为例，公司实际利润只有几百块，“即便银行只给2％。的返点，公司利润也能增长超过一倍，这笔钱至少可以帮助公司增派更多人手拉业务。”

　　好在二手房贷款对该行个贷业务的贡献度只有10％左右，而今年任务早已完成。C银行这位负责人表示，他们暂时不跟进，是考虑到这种杀鸡取卵的做法不是长久之计，而自己所在银行对二手房的贷款审批也有严格流程，不可能为了保住市场份额放弃风控，“我们想再观察观察，看看同业的反应。”

　　返点超过5％。

　　我们就坚决放弃

　　“如今至少有两家银行在大张旗鼓地返点，从10月份开始，我们也返点了，平均费率2％。。”上周五，D银行零售业务部负责人承认，这次执行阶梯式返点政策，只为应付一下竞争对手带来的冲击，从近两个月情况看，业务量略有好转。

　　该负责人称，早在两年前，该行总行就允许其根据市场需要实施返点策略，“两年来都没执行，也是不希望打破这个市场的平衡。”不过，从今年下半年开始，该行二手房贷款量就大幅下滑，每天交易笔数从十几笔降到几笔，“启用返点政策，也是无奈之举。”

　　记者在采访中了解到，申请二手房贷款的客户，相当大一部分都是首次从银行贷款，获得7折利率的几率非常高。如果以4.158％的7折年利率计算，银行得到的利差只有2个点左右，扣除1个点的风险准备金，再扣除必要的人工、水电等成本，银行实际利润已非常微薄。据说，他们曾做过测算，一笔住房按揭贷款平均只需要5.7年就偿还完毕，“返点2％。我们还能承受，如果要超过5％。，我们坚决放弃。”

　　在他看来，有银行愿意给出最高8％。的返点，从实际利润来分析基本上是不挣钱的，“或许对方是为了尽快占领市场，为以后拓展新业务打基础。”

　　上周，记者电话采访了点燃这轮“返点”的A银行相关负责人，对方表示返点是监管部门不允许的，他们也没有统一出台这样的政策刺激业务量，但不排除旗下有支行拿出营销费用回馈中介的可能性。不过，该负责人证实，自从今年启动二手房贷款业务后，到目前贷款余额已超过8亿元，规模增长得特别快，“这主要是因为其他银行基本上都不做了，而我们渠道广。”

　　日前，有媒体报道称，杭州市工商部门已介入二手房贷款“返点”调查，这种行为涉嫌商业贿赂。昨日，四川恒和信律师事务所杨仕建律师指出，如果银行与中介公司对返点费用都没有入账，进行私下交易，则确实涉嫌商业贿赂；而如果双方把这笔钱都有入账，也进行了正常纳税，那只能算是正常的营销行为，不涉嫌商业贿赂。

　　当深圳、上海、北京、杭州等地都叫停二手房贷款返点行为后，成都的情况是否会进一步蔓延，监管部门或同业协会是否会立即采取措施予以制止，本报将密切关注。本报记者 杨斌

　　新闻背景

　　2009年9月16日，深圳24家中资银行行长在当地同业公会的见证下签署《公约》，承诺从10月1日起停止向中介“返点”。

　　2009年11月中旬，上海市银行同业公会表示，正在拟定《住房按揭贷款业务自律公约》，欲让银行停止向房产中介“返点”。

　　2009年11月24日，浙江省银行业协会向杭州各中资银行下发了房贷业务自律公约（讨论稿），要求各家银行停止向中介“返点”。

　　几天前，广东省银行同业公会秘书长周玉明在接受媒体采访时表示，关于叫停返点的公约条款正在草拟中，并征求各银行意见，内容将参照深圳各银行签订的《住房按揭贷款业务自律公约》，并争取在明年元旦前完成签约。 （杨斌 整理）