中介行为失范调查 银行房贷"返点"换来"毒资产"

　　11月25日，本报报道了上海市银行同业公会正在拟定《住房按揭贷款业务自律公约》，欲让银行停止向房产中介“返点”。上海一位监管人士认为，上海银行业加入拒绝房贷“返点”的阵营，乃是治理市场恶性竞争之举。

　　本报记者通过对中介生态的调查发现，在“返点”的利益驱动下，部分中介行为失范，向银行介绍的房贷业务鱼龙混杂，令银行的信贷资产蒙上一层阴影。近年来，已有银行为此“埋单”，核销的个人不良贷款中大部分是房产中介介绍的业务。这也引起了监管部门的高度关注。

　　另一方面，过度竞争、无序竞争的市场已出现自我修复的迹象。今年以来，已有多家银行退出二手房按揭贷款业务，原因正是房贷返佣过高，令收益大打折扣，部分银行已将目光转向收益更高的零售类小企业贷款。

　　中介行为失范调查

　　房贷“返点”的潜规则，乃博弈的产物。

　　一家上市银行个贷负责人介绍，在1999、2000年刚开始有房贷业务的时候，国有大行只做一手房按揭贷款，不做二手房，只有一些股份制银行涉足二手房贷款业务。“当时，中介还给银行返点，因为没有银行的支持，中介做不了业务。”上述个贷负责人笑言。

　　随着个人住房按揭贷款竞争日趋激烈，一些银行反过头来，对中介公司推介的客户，按照贷款金额的一定比例向中介支付起了佣金。而上海市场的房地产中介机构，也由初期的几百家，发展到现在的几千家，其中还有上市集团公司。

　　业内人士介绍，大部分中介机构从事的是一些外围业务，俗称“递件”，即替大型中介机构“收单”。而一些商业银行则会选择大型中介机构签订业务合作协议，目前银行80%至90%的二手房贷都是通过中介来完成的。

　　通过多年的积累，中介手中的客户资源，已成为他们裹挟银行的“杀手锏”。由于银行同业竞争的加剧，“返点”比例也水涨船高，不断刷新纪录，由初期房贷总额的0.3%，渐次攀升至1%，峰值曾摸高至2%。

　　有趣的是，对于房贷的返点，中介并非独吞，还会向房贷客户返利。本报记者调查发现，中介向客户的返利，最多可以达到1%，这也成为中介招揽客户的“法宝”之一。而客户甚至可以在中介的“指导”下，完成一些虚假的贷款申请。

　　调查发现，在“返点”的诱惑下，一些中介机构和人员协助客户向贷款银行提供虚假材料，甚至在银行向客户所在单位进行电话核实这一环节，中介也可以设法瞒天过海。

　　“返点”换来“毒资产”？

　　令监管部门和银行同业公会担忧的是，一些不良中介还有一些扰乱市场的举动，如制造市场假象。

　　本报记者对上海市场的调查发现，去年底，有中介机构向银行释放虚假信息，声称部分银行已经放松按揭贷款的条件，诱骗银行上当，使得二套房相关政策底限被突破。与此同时，个别中介还误导客户，烘托贷款难的紧张气氛，让客户觉得，只有通过中介，才能办理房贷和拿到优惠利率等。

　　“搞定”客户之后，不良中介会帮助客户伪造信息，并根据不同“返点”选择银行，然后强制客户到指定的银行贷款。

　　值得注意的是，虽然通过支付房贷“返点”与中介合作，银行可以在短期内迅速扩大个贷业务，但稍有不慎就会拿到“毒资产”。

　　某股份制银行上海分行发现，近来年核销的个贷不良贷款中大部分是中介机构介绍的业务。除了利息收入的损失，相关支行还会将主要精力放在不良贷款的催收上，从而影响个贷业务的正常经营。

　　但前述个贷负责人直言，这首先是个路径依赖问题，二手房贷的发展离不开中介，所以不能简单说中介介绍的房贷业务都有质量问题。

　　一位熟悉中介机构的银行人士称，中介的失范行为不仅会造成银行的信贷风险，也会损害客户的利益。比如，中介会出售客户信息，而中介帮客户违规造假之后，最后承担损失的还是客户，如不良的信用记录。

　　部分银行退出二手房贷市场

　　上海市银行同业公会表示，由于各家银行的“返点”不一，使得个人住房按揭贷款出现了过度竞争和无序竞争的局面。

　　这种混乱局面的背后推手之一是考核指挥棒。业内人士称，去年底，关于“返点”的“君子协定”（对于国有银行和股份制银行分别设置了“返点”比例的上限）之所以破产，就是因为部分银行个贷指标较高，为了争抢业务引发恶性竞争，“君子协定”无法执行。

　　而今年房地产市场复苏超预期，部分银行在年中还增加了个贷指标。但银行的个贷策略已出现变化，二手房贷并非在所有银行眼里都是香饽饽。

　　截至今年9月末，中信、民生银行上海分行个人中长期消费贷款均出现负增长。相关银行人士透露，中信、民生等部分银行，实际上已基本退出了上海的二手房贷市场，原因是在高“返点”的挤压下，此类贷款的收益率较低。

　　现在，中信、民生的上海分行已转向发展零售口径下的微小企业或小企业贷款，如民生银行力推“商贷通”业务，既可以上浮利率，也可以直接面对客户，不需要依赖中介机构。

　　此前，建设银行东部分行的一位负责人告诉记者，早在今年二、三季度，该行已明确提出，不看重市场份额，看重收益和质量。对于住房按揭贷款，要进行差异化定价，依据是客户的贡献度。

　　前述个贷负责人直言，“返点”斗争的结果取决于房产中介和银行的博弈，以及房贷指标等诸多外部条件。目前各行的个贷任务基本完成，“返点”联盟容易达成，“而到明年新的任务下达后，可能又会出现返点”。

　　据上海银监局发布的数据，截至2009年9月末，上海商业银行发放的个人住房按揭贷款余额达到3827.7亿元，占全部贷款总额的13.2%。