做投资应买房子还是买股票？

　在我们普通老百姓的个人资产结构中，除了储蓄，最重要的应该就是股票和房子了。买股票还是房子是个人理财一个永远的话题。但股票和房子在我们的投资经验中的感受是截然不同的。自从房地产市场化以来，上海房地产市场已经经历了十年的牛市。上个世纪90年代上海的房地产市场出现过一次大的调整，但当时上海的房地产市场是只有少数富人参与的一个小众市场，老百姓对此几乎没有什么印象。因此，在普通上海人心目中，房地产市场几乎就是不败的市场。反观股市，尽管在过去的十九年中股指已经从创立之初的100点走到了现在的超过3000点。也有过股票认购证带来的财富效应，但大部分人在股市中获得的最深刻最长久的感受就是套牢的无奈和亏折的痛苦。仔细看看，中国人在本世纪以来个人财富获得的极大增长，其中绝大部分是来自房产市场而非股市。

　　当我们站在全球经济危机即将全面复苏的时点上，回望过去，买房子几乎永远是正确的。遥望未来，世界还会沿着过去的轨迹重复历史吗？中国人自财富意识觉醒以来获得的投资经验是财富的本质规律吗？

　　对这一问题的分析，一种比较省事的办法是和海外的市场作比较。姑且不论先进之邦这两个市场在过去的表现如何，毕竟中国有自身特有的国情，比如我们高速成长的经济，巨大的人口基数，还在不断发展的城市化进程等，因此，海外的经验对中国的借鉴意义不大。还是从我们自身的约束条件来分析一下吧：

　　按我们对中国投资市场的长期观察发现，市场的趋势取决于资产的估值和政策的导向。而且一般来说：长期看估值，而中短期看政策导向。我们就从估值和政策导向两个方面来做分析：

　　先从估值的角度来看。目前中国股市的动态市盈率是25倍左右。也就是说股票资产的收益率约为4%。如果将房产作为一项资产来看，房租就是该资产的收益，目前住宅的租金收益率大约为3%，由此计算，目前我们的住宅资产的市盈率在33倍左右。房产资产相比股票资产大约高估了三分之一。如果看看过去十年这两个市场的走势，出现目前这样的结果就不难理解了：股票相比十年前指数大约只上升了一倍，而房产的升幅约为三倍。

　　再从政策导向上看，税收政策是最能够看出政府导向的指标。目前买卖股票我们只要交纳印花税就可以了，而且还是单边的（即只有卖方需要交纳印花税，买方不需要交）。而买卖房产我们需要交纳的税费包括：印花税(双向的)、契税、土地使用税、营业税、资本利得税……这还不够，专家们又在讨论征收物业税的可能性了。别的不说，同样是资本利得（资产买卖差价所得），房产要收，股票就不收。政策的冷暖向背还不清楚吗？事实上，发展中国资本市场不仅在微观上是做大做强中国企业的需要，从宏观上看也是实现中国崛起的重要的不可缺少的一环。当今社会一个国家只有在资本市场上占有一席之地才能够在经济上有一定的主导权和发言权。因此，发展资本市场可以说是国家的基本国策。反观房产市场，由于牵涉到土地和民生的敏感问题以及中央和地方的利益博弈，政府的态度一直是左右摇摆、时松时紧。

　　从估值和政策导向两个方面都指向一个结论：在下一个十年中股票市场将跑赢房地产市场。

　　其实，我们对中国的房地产市场并不悲观，甚至相信房地产的牛市还会延续若干年，直到老龄化的阴影盖过了城市化的浪潮。但股市应该更有可为，成长的空间也更大。

　　因此，从现在起的未来十年，我们应该将更多的资源投到股票市场上去。

　　（作者为上海理财专修学院执行院长）