通胀预期来临 地产信托升温

　　□陈岩

　　用益信托的数据显示，今年三季度，房地产信托募集资金规模连续3个月位居各投资领域之首，其中9月份发行规模35.85亿元，占整个集合信托资金总额比例已经超过50%，房地产信托产品的销售呈现出火爆的趋势。

　　不动产投资一直是对抗通胀的好帮手。但是，中国的投资者在经历了近几年房地产市场的异常火爆后，很多人对房地产投资的理解走入了歧途。买房的目的已从长期或超长期投资，变成了“持有—卖出”的短期投机行为。

　　正如同股市再难出现像2006、2007年那样的大牛市一样，房市在经历过前几年的快速增长后，也很难再有机会重复这样的过程。有专家指出，未来政府的税费设置、土地政策、房地产交易相关法规完善，以及可能的利率调整，将会极大影响到二级市场房屋价格波动。

　　面对这样的变化，越来越多的投资者开始将目光转移到它的上游，房地产开发投资上，这也是房地产信托呈现火爆的主要原因。

　　“房地产开发是一级市场，房地产买卖交易则是二级市场。而房地产信托则是目前普通投资者参与到一级市场、分享其高额投资回报的唯一渠道。”平安信托产品研发部总经理金智勇说。

　　由于行业特性，房地产项目开发涉及资金往往巨大，如果没有金融机构的帮助，很难保持发展速度。目前，政府监管力度逐步加大、银行房地产类贷款门槛不断增高，使得房产商通过银行、债券、股票等方式募集资金的难度越来越大，转向信托融资便成为房产商的自然选择。

　　与此同时，很多国内知名的大型房地产开发商，也将房地产金融定位为房地产业发展的支持平台。据了解，在短短三个月内，平安信托先后与金地集团、绿城集团、中建国际等众多国内一线开发商签订了战略合作协议，且每一份合作计划的预计投资额都在100亿元以上。

　　房地产信托产品相较于基金、理财产品而言，还处于行业发展的前期，各家信托公司提供的“产品质量”往往相差较大。因此，投资者在投资时应该注意产品结构、风险控制方面的甄别，而不能仅仅只关注投资预期收益。

　　业内人士表示，在选择房地产信托产品时，应从以下几个角度考量。

　　首先，要挑选品牌知名度高、有口碑的信托公司。市场上有些信托公司起步较早，已经拥有了多年房地产直接投资的经验。以平安信托为例，由于其背后平安集团庞大自有资金的投资需求，他们在2004年就已经建立了专业的房地产投资和资产管理团队，通过信托计划的形式投资商用物业。

　　其次，要选择投资综合实力较强的一线房地产开发公司的信托产品。房地产是典型的资金密集型行业，开发商的资质一定程度上决定了项目的资质。投资于一线城市、优质项目的房地产信托，其风险程度更小。同时，投资者也可以多关注有房地产金融投资经验的开发商的信托产品。

　　最后，要关注房地产信托的产品结构。房地产信托产品大多为结构化设计，普通投资者不要只着眼在预期收益率，而要多看看其结构比例、风险控制机制。一旦项目面临系统性风险时，产品会提供哪些保障，从而避免投资者承受更多损失。