二套房政策变化急 银行房贷业务如坐“过山车”

　　“二套以上房贷政策的调整，往往会决定市场的投资风气，并对银行业务产生极大影响”，一家城商行上海分行副行长对 《每日经济新闻》记者表示，银行真正要把房贷业务做大，只能靠有投资色彩的二套以上房产客户贡献，因为这类客户有实力，银行多做这些客户，反而风险更低。

　　银行个人房贷业务从2007年的“疯狂”到2008年的“低迷”，再到2009年的“新生”，似乎每一次兴衰反复都伴随着房贷尤其是二套以上房产贷款政策的调整为触发点。只是尚有疑问的是，如果各项房贷优惠政策果真于明年“退出”，2010年银行房贷业务又将被冠以怎样的关键词？

　　2003年，由于房地产市场投资氛围浓烈，并导致全国各地房价快速上涨，当年4月，央行发布“121号文件”。其中关于个人房屋按揭贷款的内容是“购买高档商品房、别墅或第二套(含)以上商品房的借款人，适当提高首付款比例，不再执行优惠住房利率规定。”

　　“这个文件说到底，并不是操作细则，商业银行在操作过程中，很多地方都是遵循自身的风控理念”，前述银行人士回忆称，在房价处于上升通道的大背景下，银行的想法是：有能力投资3、4套房产的客户，资金实力是强劲的。“所以，银行从那时开始更多屏蔽的是一些过度炒房的客户，比如几十套、上百套还从银行贷款的客户。”银行人士称。

　　值得注意的是，2004~2005年，由于恰逢国内各大房地产市场的调整期，银行在操作二套房以上房贷上的“利好”，并没有催生更多投资客户的介入，一直到2006年、2007年，这一潜在的能量才彻底得到爆发。

　　统计数据显示，2007年全年，全国金融机构本币个贷新增8699亿元，同比增幅36.12%，当期余额达32783亿元。其中，个人按揭贷款余额为27031亿元，占比已经超过80%。

　　不过这一盛况在2007年国庆节前夕突遭变数。2007年国庆节前一天，央行突然发布文件称，“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高”。

　　而到了2008年年初受全球金融危机蔓延的影响，国内各主要城市的房价急转直下，极大地抑制了房地产投资客的入市热情。而这一变局，不仅影响着投资客的行为，甚至也压抑了自住型客户的购房热情。当时一些公开数据显示，部分商业银行个人房贷业务甚至开始出现环比负增长。

　　但改变很快降临。央行决定从2008年10月27日起，将商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%，对于首次购买普通自住房和改善型普通自住房的贷款需求，金融机构可在贷款利率和首付款比例上按优惠条件给予支持。

　　2008年12月，政策限制再度放宽。根据规定，对已贷款购买一套住房，但人均住房面积低于当地平均水平，再申请贷款购买第二套用于改善居住条件的普通自住房的居民，可比照执行首次贷款购买普通自住房的优惠政策。一周后出台的“新八条”，更直接省略了“人均住房面积低于当地平均水平”的限制条件。

　　伴随着投资性客户的 “复苏”，2009年以来全国房地产市场交易量快速回暖，而银行的房贷业务也再度“复活”。据上海银监局局长阎庆民最新披露的数据，在上海近3万亿元的信贷余额中，房地产贷款已经突破7000亿，占比高达23%，其中个人住房贷款占比高达房地产贷款的6成。

　　不知道这样的盛景能持续多久？2010年，银行房贷业务是否又会因为政策的反复而再度陷入危机？

　　一个有意思的消息是，今年7月，杭州宣布收紧“二套房贷”——购买二套房不再实行首付2成和7折利率的优惠政策，这也成为外界猜测宽松政策退出的由头。

　　“明年是什么情况真不好说，今年任务差不多都完成了，所以银行自然也严控了二套以上房产客户的申贷”，前述银行人士表示，“我想在经济全面复苏之前，宽松政策应该不会退出太快，否则一旦政策反复太快压抑市场需求、导致房价大幅下滑，可能爆发坏账的威胁更大”。