贷优惠政策可能率先取消 营业税可能部分修改

　　临近年底，08年10月22日出台的以鼓励住房消费为目的的全国性救市政策之重头戏——“7折利率优惠政策”，执行期限即将于年底到期。对于房贷利率优惠、二手房交易税减免等优惠政策是否有必要延续，业内仍存在分歧。

　　美联物业市场研究部总监张大伟认为：房贷优惠取消的可能非常大。而且明显要大于营业税优惠的减免。

　　首先 从市场调整的必要来看

　　第一：是今年北京房价上涨的速度已经超越07年全年涨幅：商品房累计涨幅52.2%。二手房累计涨幅39.1%。而且这样的价格上涨是建立在楼市成交总量每月超过4万套的基础上的。

　　70%以上的购买者选择了贷款。这样一旦价格出现调整。带来的次贷风险非常大，简单的说，如果价格回到年初水平，那么在今年6月以来买房的十几万套房源大部分将变成负资产。

　　第二：从房价的支撑点来说：目前的房价飞涨主要的原因是政策及信贷利好，还有大量的需求对通货膨胀的预期。而没有关注到目前为了应对金融危机利率是近5年来最低。按照一套贷款100万的房源计算，20年月供大概为6000左右，如果一旦出现通货膨胀利率必然上调。恢复到08年底的话月供就将超过7500。这些都会带来大量依靠目前宽松的金融政策置业人群的次贷危机。

　　第三：就是目前房地产市场对经济的拉动作用已经非常有限。首先，从房源交易构成来说，二手房占据60%以上，而商品房比例越来越少。从一定程度上来说，商品房的建设才能对实体经济有拉动作用，而现在商品房的库存总量仅北京依然超过30万套。依靠信贷政策购房的低收入人群必然会缩紧其他的消费，实体经济缺少购买力，这都支撑不了房价继续暴涨。所以次贷危机乃至市场泡沫现在的风险是越来越大。

　　其次 从政策对市场的影响力度来看：

　　首先：营业税优惠是否取消带来的影响是直接的，而且直接影响了购房者的购买能力，特别是对于刚性需求来说，营业税优惠一旦取消带来的影响可能就是首付不够。这样给市场带来的影响将非常大。

　　其次：而贷款政策的影响要小很多。贷款增加的是以后的月供，对于现在的消费者来说很难做到理性置业，大部分都是透支需求。这样对市场的影响要小很多。而且也能一定程度上抑制价格的猛涨。

　　第三 从以前政策出台的顺序看

　　从政府针对房地产市场的调控顺序看，不管是从06年开始的调控还是07年底开始的收紧，首先出台的政策肯定是金融层面的改变。而在同时涉及金融政策及交易环节——营业税改变的时候，肯定会首先考虑影响比较小的贷款环节。

　　第四 从今年的实际情况看

　　从今年的实际情况可以看出来：包括一系列针对2套房贷的收紧以及北京的84号文、南京的公积金收紧。这些政策都从金融政策限制买房人群出现过热的情况。

　　1： 7月份北京市启动了房地产市场秩序专项整治月行动，加大对开发企业不按期开盘、不进行网上认购等违法、违规行为的整顿力度。

　　2：银监会新闻发言人廖岷7月23日表示，银监会始终严格执行二套房贷的有关政策不动摇，坚决打击“假按揭、假首付、假房价”等行为。对二套房贷款业务中的各种违规问题，一经发现，将及时予以严肃处理

　　3：国税总局7月下发通知，针对房地产市场上存在的税收问题，要求各地根据项目开发经营链条将所有环节涉税行为，都纳入控管范围。其中，通知除了要求各地要重点对房地产开发成本费用进行审核，还明确提出“二手房交易中纳税人申报价格明显偏低且无正当理由的，按核定的计税价格征税”，要求严查二手房交易做低合同价行为。

　　4：9月1日，银监会84号文出台，以后贷款的交易，房屋评估值将取银行评估值及纳税时的低值。彻底堵住了大部分房源黑白合同避税的空间。

　　这一系列政策主要是二套房贷及银监会84号文的影响最大。从目前的市场成交来看已经对楼市产生了很大的影响。本次楼市成交高峰产生的基础：交易环节的政策优惠及宽松的金融政策都已经有了收紧的政策。对购房者的影响已经在市场的实际成交中出现，这也是9月到10月价格出现下滑的主要原因。