政策大限倒计时 有谁赶搭“购房优惠末班车”？

　　编者按

　　有人将今年的旺销归因于去年年底至今年年初的各项临时性优惠政策，眼下，各种购房优惠政策大限将至，未来政策走势仍不明晰，买房人、开发商，甚至是中介机构，将以怎样的心态面对这个大限日？是否希望赶上这次“优惠末班车”呢？《北京晨报·房产周刊》本期展开深入调查。

　　买方

　　公积金不“成”就观望

　　近来一直在看房的李女士对优惠利率是否取消并不是过分担心，她告诉记者自己首次置业就买90平方米以下的小户型，计划用公积金贷款，所以贷款是否7折优惠并无影响，目前主要考虑的问题是房子品质，除价格外，还考虑地段、交通和社区配套等一些条件。“事实上，最好能买现房。如果看好的房子公积金贷款又不够，那就再等等看。”李女士说。

　　“伟嘉安捷”统计数据显示，10月份房贷市场交易类贷款量环比下降两成。二手房税费大限来临之前，房地产市场并未如期出现交易小高潮。该机构专业人士分析，造成交易类贷款不升反降的原因主要有两方面：一是“高贷低过”禁令下发，不少购房人不能在银行获得高评估贷款，做低过户价又不太甘心，在对未来贷款政策预判不明的情况下只好静观其变；二是下半年带动房贷市场交易类贷款走势的主要是置业升级人群，受二套房贷政策的影响，再次置业的人群要面对高首付、高利率的现实，这部分人群依旧在观望。北京中原三级市场研究部表示，目前投资客的购房步伐有所缓慢，理由是他们着重选择房产项目本身升值潜力空间大的楼盘，而不是盲目出手。

　　卖家

　　有房在手不愁卖

　　小王考虑到与父母同住，计划在西南三环的万年花城买一套三居室的二手房。然而她在万年花城周边的各中介门店登记了一圈，一周下来却没有接到一个看房电话。“我爱我家”万年花城店工作人员的回复是：“目前大家手上的客户多，而房源少。只要出一套房源，很快就能卖掉，因此大家连看房的机会都不是很多。”中介的说法很快得到验证，小王在登记后第9天接到电话，有一房主愿意250万元出售其在万年花城4期的一套房产，但听到小王要等下班后8点才能赶去看房后便拒绝接待，小王描述说：“房主说时间太晚，耽误休息了，看房人多，房子不着急马上出手。”

　　北京中原三级市场研究部透露，“金九银十”期间，北京二手房的成交量较六、七月份有所下浮，但价格依然稳健。从房源挂牌量方面来看，没有出现明显的增加，可见前半年活跃的交易确实消化掉很大一部分房源。而房源量的稀缺，也就增加了在售房源业主的信心，报价相对较高。由于目前北京二手房市场活跃度较高，且价格持续高涨走稳，因此心态仍然比较坚挺，议价空间仍然有限。

　　开发商

　　年底不急卖房子

　　来自于“安居客”的监测数据显示，到今年11月3日为止，北京有341个新楼盘在热销中，其中90平方米以下的房型占现有市场供应新房总数的40%。记者了解到，目前70年产权的中小户型依旧供不应求。在开盘数量不多的新盘项目中，华贸城、万年花城5期、雅世合金公寓等项目均出现“一房难求”的状况。楼盘热销、政策大限，开发商会不会赶搭政策优惠这一“末班车”？

　　针对上述问题，北京国华置业有限公司公关部经理赵加表示：“今年不再加推项目了，为的是保证已推出楼座的施工进度和品质。华贸城不会受到整体市场的影响，因为我们的定位就是不作价格的‘领跑者’，只作品质的‘领跑者’。”据悉，原计划只推出5、6号楼的华贸城，由于认购极其火爆，于是加推了11到14号楼，即使这样目前还有很多意向购房人没有排上号。同样，位于西四环的雅世合金公寓推出房源不多，但是认购者达到上千人。雅世集团副总裁宫铁军透露：“会关注楼市政策的变化，顺势调整项目的销售策略。但目前优惠利率是否会取消还有待商榷，因此今年加推楼座的可能性不大。房子也不是着急卖，还主要是做品质。”万年花城5期在一天销售完毕后，该项目负责人表示今年不再推出新盘，要等到明年4、5月份才再次开盘。

　　中介

　　12月或现集中交易

　　各项优惠政策执行基本已至一年， “链家地产”市场研究部认为北京二手房市场出现三种新特点，一是各项税费政策的优惠，节省成本最大幅度可达7.55%左右，这直接促进了潜在的隐性需求显现，从而使得成交量显著上升；二是90平方米以下、140平方米以上两类户型成交比重明显上升，让初次置业购买小户型为主的人群被动购房程度减轻，让大户型的持有风险大大降低，这都直接提高了两类户型房产的购房意愿；三是3至5年房产成交占比显著上升，增强了次新房需求群体和持有群体的入市意愿。

　　“我爱我家”副总胡景晖认为，按照之前的政策公布程序看来，如果真的政策大限来临，相关部门最晚也要在11月中旬或是月末公布出来，这样才能给市场一个适应期，这样集中交易可能会出现在12月份，目前市场上并没有明显的反应，因为政策走向还不明朗。“但我认为，目前经济实体还没有真正恢复，要发挥房地产在其中的积极作用，就不能打击市场交易信心。因此是否取消还是一个未知数。” 胡景晖说。

　　美联物业市场研究部总监张大伟则认为，房贷优惠取消的可能非常大。而且明显要大于营业税优惠的减免。原因是目前的消费者不一定都是理性置业，有部分甚至是透支需求。因此月供压力加大后会抑制部分非理性购房人群盲目入市，在一定程度上抑制价格的猛涨。21世纪不动产分析师表示，随着二手房优惠政策倒计时效应的逐步显现，将进一步加重买卖双方的恐慌心理，“集中抛售”或“恐慌入市”的现象将可能重现。

　　晨报记者 王丽娅

　　专家观点

　　楼市新一轮调整在即

　　“我爱我家”副总胡景晖在接受记者采访时表示，目前所实施的各项楼市优惠政策取消并不能给市场带来积极影响，一是不能根本解决房价过快上涨，原因是能够享受政策优惠的购房人多是首次购房的置业者，本身购置的也是中低价房产，不是推高房价的主体；二是取消优惠政策会让买卖双方进入观望期，不利于盘活市场，依旧会影响大财政税收。“恢复以前的税收水平本是为了增加国家的财政收入，这样虽然在单套房屋的税收上能多一些，但是会影响到整体市场成交量下降，结果是总体税收未必能高。”胡景晖分析说，“综观已经出台的楼市政策，目前最有效的办法还是土地的有效供给。拍出高价地就能推高周边楼市价格，同样低价入市的土地也能起到抑制周边房价上涨，这是一把‘双刃剑’。对一年以上不开工的项目收取土地增值税，对两年以上不开工的土地收取高额的闲置税，很快就能挤出不少有效供应量。”

　　21世纪不动产分析师认为，若优惠政策到期停止，2010年的房价不排除冲高回落的可能。由于中国楼市今年带有明显“政策市”的特征，因此楼市对政策的这种依赖性将长期存在。鉴于房地产支柱产业的行业影响及对经济发展的拉动作用等，预计政府或许不会轻易采取对刺激楼市复苏的营业税费减免等一系列优惠政策“一刀切”全面收紧的举措，但不排除政策局部微调或终止部分政策的可能。面对价格高、供应少、成交回落的市场现状，多位业内专家的共识是，中国楼市在春节前后还将进入新一轮的调整。