想保值？可拿维修资金买国债！(组图)

　　不少老社区开发商和业主对物业维修资金缴交纠缠不清，房管局新规定让发展商卖楼前先垫付

　　去年年底，广州市国土资源和房屋管理局发布了《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》，要求开发商在卖楼前先统一缴交首期物业专项维修资金，之后在出售房屋时，可与买家约定维修资金由购房人全额缴存。这样一来，终于可以避免以前出现的不知谁该交维修资金、几时交维修资金、小业主或者开发商欠缴维修资金等纠结多年的问题，而且在以后申请使用时，由于维修资金早已全部到达专户管理银行，也会让申请和使用起来更加简便。

　　不过，新规定所针对的是在2012年1月1日开始申请预售或者是现楼方式销售的开发商，以往各种由于国家和地方规定打架而导致的历史遗留问题，还需业主与相关部门积极沟通，或者采取司法途径维护自己的权益来解决。

　　专题文/图：记者 陈白帆

　　头痛事：不少老社区一遇大修就烦！

　　目前很多2000年前后销售的商品房已有10多年楼龄，越来越多的电梯、水泵、外墙维修等需用到物业专项维修资金。但由于当年开发商和小业主都对物业专项维修资金缴交主体蒙查查，导致不少小区的维修资金有账户无存款，结果需大修时，不得不临时按户分摊维修费用。

　　去年12月中旬，海珠某小区某栋11层住宅电梯需要更换钢丝绳，但由于少数业主认为维修资金应由开发商支付而拒绝付费，最终造成维修费用不足，电梯暂停运营。而在之后的两个多星期内，该栋楼50多户人家不得不上下走楼梯或者搭乘隔壁楼栋的电梯出入，很多老人家则只能选择尽量不出门。据了解，该小区在2000年前后几年陆续推出多期单位，而当时也刚好是物业专项维修资金缴交的相关国家与地方法规打架之时。因此，该小区的物业维修资金缴交出现了多种情况。据记者在广州市物业专项维修资金管理中心看到的资料，有的业主在购房时，与开发商签订了补充协议，约定维修资金由业主支付。有的业主则在签名交完收楼费用之后，才发现有一项2000元的费用是维修资金。还有的业主则是既没在合同约定也没在收楼时缴纳这笔费用，结果只领到一张维修资金专用卡，卡里只有“0元”或者“1元”余额。只有在2003年9月1日之后卖出的单位，才比较明确由业主统一缴纳。

　　原因：政策“打架” 造成混乱

　　关于物业专项维修资金缴交主体可以分为三个阶段：1998年10月1日以前由业主缴交；1998年10月1日至2003年9月1日由开发商统一缴纳；2003年9月1日以后，又恢复到由业主自行缴纳。广州市物业专项维修资金管理中心有关负责人对记者表示，造成多个小区物业专项维修资金不到位，主要跟以往国家与地方条例冲突有关系。

　　据1998年10月1日施行的《广东省物业管理条例》第三十二条：业主委员会应当设立物业管理维修基金。物业管理维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业主委员会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业管理维修基金由县级以上人民政府物业管理行政主管部门设立专款账户代为管理，不得挪作他用。而1998年12月16日颁发的建住房【1998】第213号《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》第五条则规定：商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签订有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2%~3%的比例向售房单位缴交维修基金。在两个规定有冲突的情况下，广州只能采取折中的办法，2001年2月12日广州市政府常务会议审议通过的《广州市物业管理办法》第四十六条规定：商品房预售许可证在1998年9月30日前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二分期缴交物业维修基金。商品房预售许可证在1998年10月1日后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。建设单位与购房人对物业维修基金的缴交另有书面协议的除外。

　　从以上这几项条例可以很明显地看出，在相当长一段时间内，国家与地方就物业管理维修基金缴交主体的规定是不一样的。

　　变化：新售房物业维修资金由开发商预缴

　　在今年1月1日施行《关于进一步规范我市首期物业专项维修资金管理工作的通知》后，以前种种问题将会得到彻底根除。据该《通知》规定，凡申请预售商品房的，维修资金由开发建设单位预交存至专户管理银行；拟以现楼方式销售的，开发建设单位在申请办理房屋所有权初始登记前，应将该楼盘的维修资金预交存至专户管理银行。而在开发商将来卖房时，“应在商品房买卖合同中与买受人约定维修资金由买受人全额交存，告知买受人交存的标准、数额、时间、方式等情况，凭该房屋已交存维修资金的专户管理银行出具的凭证向买受人收回，并由开发建设单位出具收款凭证。未约定的，视作开发建设单位同意将该房屋的维修资金随房屋所有权同时过户。” 广州市物业专项维修资金管理中心有关负责人透露，新通知从1月1日起施行后，已有申请商品住宅预售的开发商进行了预缴，一次就缴纳了400多万元的首期维修资金。

　　有业内人士认为，为保证资金尽快回笼，相信以后开发商可能会要求买家在支付首期款时，就得一并把维修资金也给回开发商，亦不排除会向买家收取利息。楼市低迷，开发商也可选择以“送首期物业专项维修资金”作为促销手法。

　　钱随房走 维修资金以后“认房不认人”

　　《通知》还明确了“钱随房走”的原则。《通知》第四条：房屋所有权转移时，该房屋分账户中结余的维修资金随房屋所有权同时过户。在办妥房屋所有权转移手续后，业主应当持房屋权属证明及本人身份证明到专户管理银行办理分账户更名手续。也就是说，物业专项维修资金将直接与房号挂钩，二手业主在拿到房产证后，就可单方办理维修资金过户，不再需要一手业主协同办理，也就不会再发生之前出现过的物业维修资金未跟随房屋交易转入新购房者名下的情况。

　　也许不少市民会留意到，目前首期住宅专项维修资金的缴存标准和几年前有所不同。对此，[穗国房字〔2008〕557号]文件也明确规定，2008年2月1日前已取得商品房预售许可证的商品住宅（非住宅），首期住宅专项维修资金缴存标准仍为住宅（含别墅）建筑面积每平方米40元、非住宅建筑面积每平方米50元。2008年2月1日起取得商品房预售许可证的商品住宅，高层（有电梯）住宅缴存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米建筑面积105元；多层（无电梯）住宅（含别墅）缴存首期住宅专项维修资金的标准为每平方米建筑面积77元。

　　解决：明确缴交主体

　　小业主应主动维权

　　广东正大联合律师事务所李彪律师表示，对于商品住宅专项维修资金的缴存主体现在已有清晰的界定。据《省建设厅省财政厅关于贯彻建设部财政部〈住宅专项维修资金管理办法〉有关问题的通知》[穗国房字〔2008〕557号]第一条：商品住宅专项维修资金的交存主体：（一）同时符合以下三种情形的物业，住宅专项维修资金交存主体为开发建设单位。开发建设单位尚未交存的，应当补存住宅专项维修资金。

　　1.在1998年10月1日《广东省物业管理条例》实施后取得商品房预售许可证的；

　　2.在2003年8月31日国务院《物业管理条例》实施前签订商品房买卖合同的；

　　3.开发建设单位与购房者未约定住宅专项维修资金由购房者交纳的。

　　（二）符合以下两种情形之一的物业，住宅专项维修资金交存主体为业主。

　　1.在1998年9月30日《广东省物业管理条例》实施前取得商品房预售许可证的；

　　2.在2003年9月1日国务院《物业管理条例》实施后签订商品房买卖合同的。

　　法律界人士高先生建议，在主体已经明确的情况下，业主可根据[穗国房字〔2008〕557]号文件选择是否向法院对应缴交物业维修资金的开发商提出起诉。广州市物业专项维修资金管理中心有关负责人表示，近期成功追回约180万元物业维修资金的嘉和苑，主要依靠强有力的业主委员会和物业管理公司的调查配合以及广州市物业专项维修资金管理中心采取积极措施追讨。而近10年来，广州市国土房管局已采取多轮追缴物业维修资金行动，协助业主追回欠缴的物业维修资金10多亿元，仅2011年就追回2000多万元。

　　小区维修资金使用率加速

　　据相关统计，截至2011年12月底，广州市已收缴物业专项维修资金超过58亿元，而广州市物业专项维修资金管理中心也正式挂牌成立。尽管在超过58亿元的维修资金中，已使用的仅有6000万元左右，但相关负责人介绍，这两年随着很多小区需要维修的地方越来越多，物业维修资金的使用率也在加速，现在一个月的使用金额甚至超过以往一年的使用金额。

　　据建设部财政部《住宅专项维修资金管理办法》有关规定，动用物业维修资金必须要2/3以上业主签名。如果只是一栋楼需要维修电梯，那么只需该楼栋住户中有2/3业主签名同意就可以申请使用。即便该楼栋的物业维修资金没有缴齐，亦可采取按户分摊的形式，有交物业维修资金的，从物业维修资金里出，没交的则以现金方式支付，具体可向市物业专项维修资金管理中心详细咨询。正常情况下，如果顺利操作，一般10个工作日就可将款项审批发出。不过，现在需较大笔维修费用的，却常常是没有或者物业维修资金严重缺乏的老社区，近年来收缴情况较好的住宅小区，则使用年限还比较短，暂时不需要用到物业维修资金。如一个小区要申请使用维修资金，广州市物业专项维修资金管理中心须派专人到现场核查了解小区是否真的存在报修问题，需要施工单位工程报价单或经费预算书，还要进行在小区公示和收集业主签名等工作，再向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金通知，最后专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

　　维修资金可买国债增值

　　据建设部和财政部第165号令《住宅专项维修资金管理办法》第二十六条，“在保证住宅专项维修资金正常使用的前提下，可以按照国家有关规定将住宅专项维修资金用于购买国债。”不过，该条同时还规定，1.利用业主交存的住宅专项维修资金购买国债的，应当经业主大会同意；未成立业主大会的，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意。 2.利用从公有住房售房款中提取的住宅专项维修资金购买国债的，应当根据售房单位的财政隶属关系，报经同级财政部门同意。3.禁止利用住宅专项维修资金从事国债回购、委托理财业务或者将购买的国债用于质押、抵押等担保行为。据透露，广州近期已有小区开始申请将维修资金用于购买国债，建议想投资国债的小区最好由可信任的业委会牵头，而且不动用超过七成的维修资金。 (来源：广州日报)