投资房地产信托看收益更要看担保

　　地产调控逐步深化，监管层态度依然强硬，房地产信托产品发行屡屡受阻。前不久市场又曝出绿城集团深陷调查门、房地产兑付风险增加，令房地产信托有些雪上加霜。但是，房地产信托产品依旧凭借其收益高的特点深得投资者欢迎，投资者究竟如何选择才能尽可能地规避风险获得收益呢？

　　其实，房地产信托产品细分起来也有很多种类，就是它们的投资方式，包括信托贷款类、权益投资类、股权投资类、组合运用类、证券投资类以及其他方式，每一类房地产信托产品的特性、收益、风险等级并不相同。

　　先从近日最受瞩目的一款权益投资类产品入手，如四川信托发行的“青岛凯悦特定资产收益权投资集合资金信托计划”。由于其信托资金可能用来偿还另一款信托产品，从而引起了不小的争议。这是一款固定收益类的信托产品，收益率11%-13.5%，收益高于目前同期限信托产品的平均水平。但是产品的投资标的是现房收益权，其不同于一般的房地产开发项目，虽然该产品没有详细的信托资金使用说明，但是一年前，中融信托也发行过一款信托计划。

　　据了解，现房的收益权交由另一公司运作，这一房地产项目目前的销售状况良好。记者同时注意到，在其产品说明书中列出了相应的担保手续和惩罚条款。

　　房地产信托产品最常见的一类投资方式就是信托贷款类，这种类型理解起来比较简单，就是直接为某项房地产项目放信托贷款。其实购买房地产信托产品一定要详细了解产品说明书。这款产品募集资金用于无锡灵山元一旅游度假村综合体之中的公寓式酒店和贵宾楼二期、三期的建设开发及优化公司财务结构。不过更要会辨认，产品说明书中在介绍产品信息时可能会美化、放大一些特点，但是股东对投资者进行的承诺一定要详细了解，如无锡元一的股东出具有效承诺，在信托贷款还清之前不进行利润分配，不抽回借款和投资，资金封闭运作，不得以任何方式挪用信托资金。

　　本文介绍的另一类股权投资项目，是福建鸿博股权投资集合资金信托计划（二期），信托资金用于向福建鸿博房地产开发有限公司进行股权投资，最终持有鸿博公司90%的股权。该项目虽然投资方式不同，但是也同此前两项一样，承诺了相应的担保义务，包括质押担保、抵押担保等。记者同时注意到，这一信托计划收益每半年分配一次，对于很多投资者来说可能是比较有吸引力的产品。但是，投资者在购买产品之前，最好提前了解该公司的经营情况，包括房屋的开发销售情况等。信托门槛较高，一旦损失毕竟很大。

　　组合运用类产品就像银行自己发行的理财产品一样，不会把资金单一投向某一渠道，而是分散开来，有高风险的也有保收益的。组合运用类产品就是如此，如“阳光海西股权投资集合资金信托计划”，就是将信托资金以股权+债权形式投资于福建阳光房地产开发有限公司旗下项目公司福建金融国际中心建设有限公司所开发的海西国际金融中心项目。收益分配方式，第一个信托年度为2011年12月20日-2012年12月20日，信托计划满一年之日；第二个信托年度按季度支付信托收益。但投资者也不能因为产品的收益分配方式而盲目购买，也要看其收益和相应的担保承诺，以及项目的前景，而后再做打算。 商报记者 闫瑾