来源：东方早报
“作为虹口区未来重点发展的高端商务区，北外滩被誉为将和外滩、陆家嘴成为‘黄金三角CBD’。
而目前北外滩区域甲级办公楼租金范围在4.4元-8.8元/平方米/天，乙级办公楼平均租金则保持在3元-4元/平方米/天。租金水平处于上海整体写字楼市场的中下游水
数据显示，预计未来2年北外滩写字楼的供应量将有57.2万平方米。”
原定于7月6日进行现场拍卖的海门路55号地块，一直以虹口准地王的身份为业内所关注。然而，上海市规划和国土资源管理局网站的通知显示，该地块尚未进入现场拍卖就已被终止出让活动。
近年来北外滩出让了不少商办地块，如今板块内供应量不断增加。区域板块升级就在眼前，但业内专家指出，北外滩的升级换代尚需时日。
“准地王”胎死腹中
海门路55号商办地块位于虹口区北外滩航运服务聚集区的核心，出让面积为40577.4平方米，容积率为5.0，规划建筑面积20.2887万平方米，起拍价46.7亿元。若成功拍出，就会刷新虹口区的总价纪录，成为新的区域地王。
但就在拍卖前夕，根据出让人要求，该地块终止了出让活动，“准地王”也胎死腹中。
记者从市规土局网站上看到，该地块于6月9日正式开始网上竞买申请到终止拍卖，一共有35人领取了竞买申请书，但始终无申请竞买人出现。
方方地产咨询机构分析师也猜测，“这块地一直没人竞拍，估计是怕出现流拍的情况而终止出让。”
上海中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，“其实在目前这样的敏感时期，对出让方来说遭遇流拍固然尴尬，顺利拍出成为‘地王’的影响也谈不上好。终止出让，反而成为了最合适的选择。”
宋会雍指出，该地块所在区域位于市中心老城区，动迁成本相对较高。另外，目前该区域周边办公物业价格普遍在3万-5万元/平方米。如果以该地块2.3万元/平方米的起拍楼板价计算，未来盈利水平有限。
中国指数研究院副院长陈晟认为，北外滩区域商办市场发展良好。当前，区域商业发展集中度已显现，商业地产的未来价格具有一定的增长空间。
产业支撑区域发展
“北外滩板块始于2007年的规划，2009年国务院给出相关批复，规划北外滩成为全球航运业的中心，定位上海国际航运中心，计划在2020年奠定全球航运中心位置。这样的政府主导力度，其发展速度不言而喻。”世联地产工商事业部策划总监郭丽侠告诉记者。
易城中国项目营销部总监陈俊炜告诉记者，“作为上海航运业的发祥地，北外滩有着得天独厚的自然条件，加上政府的导向，可谓是高起点的规划发展。目前已汇聚了上海航运运价交易有限公司、上海航运产业基金管理公司等10多家航运功能性机构，2000余家航运服务类企业。据易城中国统计，上海60%~70%的航运物流业上下游企业在这个区域办公。”
郭丽侠指出，北外滩作为虹口区未来重点发展的高端商务区，和外滩、陆家嘴并称为“黄金三角CBD”。
“然而，就现在的能级来看，北外滩还不足以与外滩、陆家嘴鼎足而立。”陈俊炜表示，比起已经相当成熟的外滩与陆家嘴，北外滩的发展处于刚刚起步的阶段。
在实地探访中，北外滩给记者的第一感受是交通不畅，虽然位于市中心核心区域，但轨道交通都是在区域的外围通行，区域内的道路也较狭窄。还有不少老房子等待拆迁。
陈俊炜也表示，目前北外滩区域发展的最大瓶颈确实在于动拆迁进程和交通这两方面，交通对于人气的拉动有很重要的影响。其次，大片的动拆迁造成区域环境受损，还有拆迁进程很大也阻碍了区域的发展。
“除了交通和拆迁进程外，商业配套的缺乏也是北外滩难以快速发展的重要原因。”DTZ戴德梁行写字楼部董事沈洁指出，由于该区域属于带状地形，不像徐家汇这样的点状商圈，也没有南京西路的梅泰恒那样集中，所以不利于集中商业的发展，一直没有好的商业配套，加之规划的一些城市综合体还没有建起来。区域内公司员工的消费需求得不到满足，使得区域发展速度一直较慢。所以造成了政府的整体规划很好，但区域发展受限的现状。
租金有较大上升空间
北外滩近年来的土地出让以商办地块为主。尤其是东大名路沿线，作为航运服务聚集区，目前正处于加紧开发建设阶段，集中了上海港国际客运中心、东方海港、瑞丰国际大厦、外滩茂悦大酒店、白玉兰广场等多个大体量CBD项目，吸引了多家大型央企、上海国企巨头以及世界知名航运公司。
据易城中国的不完全统计，预计未来2年北外滩写字楼市场的供应量在57.2万平方米。
“短期内可能会出现供大于求的状况。”陈俊炜认为，但区域内老办公楼目前的入住率都在90%左右，已无法满足一些有扩张需求的公司，所以区域板块有产业的支撑，这部分供应还是可以消化的。
沈洁则认为，3年内还不会出现供应过剩的情况。“从目前推出的项目来看，基本的招商出租或者出售在竣工后的1年可以完成，像上海滩国际这样的项目基本保持满租的状态，偶尔会有商户的调换。所以不至于出现供应过剩的情况。”
记者获悉，上海港国际客运中心2号楼——外滩588，将于近日推出市场，正式对外招租。目前已有多家国内外企业巨头表示出浓厚的入驻兴趣。
东方海港项目负责人张军告诉记者，“刚刚在6月1日交付的东方海港大厦目前已完成40%的招商工作，签约企业以房地产、金融业为主，预计年内将完成80%的招商。”
白金湾项目的代理方世联地产郭丽侠告诉记者，目前项目写字楼部分的销售，不但有航运业企业购买，一些外企也对项目很感兴趣。
陈俊炜介绍，目前北外滩的写字楼项目基本都可在交房后一年达到90%的出租率。目前北外滩区域甲级办公楼租金范围在4.4-8.8元/平方米/天，乙级办公楼平均租金则保持在3-4元/平方米/天。租金水平处于上海整体写字楼市场的中下游水平。区域市场静待升级换代。
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北外滩板块价值有待挖掘
上海市北外滩航运服务集聚区建设发展办公室副主任张建国向早报记者表示，“现在区域内尚有许多老房子要拆迁，区域的升级换代尚需时日，这个计划是20年的计划。”
郭丽侠指出，“陆家嘴发展了20年，才成为一个成熟的金融CBD。北外滩的路还很长，从2007年的规划至今也不过4年时间，待拆迁区域远远大于在建区域，未来潜力可见。”
沈洁告诉记者，“区域发展的速度确实比较慢，区域现在的一些发展瓶颈也是未来发展的空间所在。近年来，区域内的写字楼的品质在不断提升，集群效益也在逐渐体现出来。北外滩要真正的热起来，要等其区域板块价值被完全认同，交通以及商业配套起来了之后。”
陈俊炜也表示，北外滩的发展成熟不是一朝一夕的事，需要一个漫长的发展过程，虽然存在发展瓶颈，但北外滩得天独厚的地理位置和区域规划都告诉我们这样的新晋商务区不可小觑。
陈俊炜进一步指出，板块后发优势始终存在，可以借鉴和学习的东西也有很多，所以该区域也是一个潜力很大的板块。
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