“人弃我取 易地而富” 投资首选最“差”的

　　《理财周刊》：

　　楼市篇

　　万鑫:跟着规划“差”中选“优”

　　文》本刊记者/甄爱军

　　提前买入一些看似不起眼的房产，最终带来超额的回报。房产投资者万鑫做到了这一点。总结其成功经验，最值得称道的一点就是根据规划来投资，当然，要赶在规划实施之前“潜伏”下来。

　　同样是投资房产，如果仅仅只考虑市中心成熟板块的公寓，以万鑫的资金实力，他很有可能会面临两种结果，要么是在等待中丧失机会，要么是只能够拥有一套房产。

　　而现实情况是，万鑫目前拥有8套房产，除了一套自住，其余7套均用于出租，仅租金收益这一项，每月超过了两万元。当然，房产增值带来的收益，已经让这位刚过40岁的男人，轻松实现了财务自由。

　　虽然万鑫很早就开始创业，从2001年就开始经营一家公关公司，但公司的规模一直不大，因此也没有给他带来更多的收益，并不具备来自温州私企主或者山西煤老板的资金实力，纯粹是靠投资让自己的财富得以膨胀。

　　那么，他是怎么做到的呢？

　　初次识“差”

　　万鑫是浙江人，在杭州上完大学之后进入一家外资广告公司。积累了一定的资源之后，便出来开始自己创业。

　　初到上海，万鑫跟很多“新上海人”一样，也梦想拥有一套属于自己的住房，因此特别关注上海的房地产市场。

　　有一次去朋友家串门，让他听到了不同寻常的消息。朋友在莘庄买了房，两人自然也聊到了房价。朋友告诉他，当初自己买进的时候只有1500元/平方米，但地铁开通之后，房价几乎翻倍。

　　地铁真的有那么大的能耐？要知道，当时市中心核心区域的房价，在短时间内也不可能出现这么大的涨幅。因为平时比较留意上海各个板块市场行情的他，立刻觉察到了其中的不同之处，并隐约感觉到，地铁对莘庄房价的影响，绝对不会只是个别现象。

　　万鑫从朋友的话里面，听到了这样的信息，差的地方，其实也有机会翻身。“好与差其实是相对的。尤其是地段的好与坏，会有很多因素来影响和改变它，把差地段变好。当然，好地段也有可能会变差。”他说。

　　选“差”看规划

　　真正开始房产投资，还是万鑫创业之后的事情。

　　公司开张一年半之后，他的个人账户里有了十几万元的现金，这笔钱该怎么用？他首先想到了投资房产。

　　虽然当时上海市中心区域的房价并不高，如市中心还能找到6000元/平方米左右的新盘，但如果按照传统的置业方式，优先考虑市中心区域的话，万鑫手中的十几万元也不够首付，是等到攒够首付款投资市中心，还是投资便宜一点的房子？没有经验的万鑫此时有些犹豫不决了。

　　这时候，之前的经历帮了他一把。是啊，为什么不选择在外围区域投资呢？当时上海的房地产市场主要集中在外环线以内，外围区域还不太为人所接受，在大多数人看来，还是不折不扣的“下只角”。也正是因为如此，房价相对来说要低不少，以万鑫的经济条件而言，完全可以承受。

　　外围低价位的物业有很多，那么万鑫又如何选择呢？万鑫说：“我就照葫芦画瓢，找地铁站附近的房子，然后买进。”第一次出手，他选择莘庄附近的莘城苑。

　　买进莘城苑不久，他就发现了问题。莘城苑距地铁站尚有一段距离，受地铁影响不大。当时别的地方同等物业的价格每过一个月都会有不小的上调，但这里却要等待更长的时间才有相同的涨幅。怎么会这样呢？他对此有些迷惑不解了。

　　而这一次，万科的售楼人员帮他找到了答案。一次他去宝山看万科开发的楼盘，当时四周是大片的工地，毫无特色。于是他向售楼人员抱怨了一句，这么偏远而且配套缺乏的地方怎么住人？但万科的售楼人员却不慌不忙地向他讲解起了宝山西城区的规划，这让他看到了这里未来的发展，有中央大道、北上海商业广场以及医疗、教育设施，并让他依稀看到了有一个莘庄的雏形。售楼人员最后一句话，给了他极大的启发：“虽然万科在上海的项目大多数都建在外围区域，但万科在项目选址上很有讲究，基本上是根据规划来拿地的。”他还记得这些话。万鑫豁然开朗了。

　　终获高回报

　　有了正确的指导思想，万鑫的房产投资变得顺利了起来。

　　此后，每当资金积累到一定程度之后，他就用来投资房产。当然，所有的房产都是经过精挑细选的，比如要通地铁，要有区域规划。有些板块在当时看起来并不怎样，但如果政府已公示发展规划，也会成为他“潜伏”的地方。按照这种思路，万鑫陆续在松江九亭、宝山庙行、浦东康桥和北蔡等板块内，购进了7套房产。“轨道9号线的开通，会吸引徐家汇的白领到九亭去置业，而且七宝又被规划成为上海重要的社区商业重镇，这里的发展潜力肯定不小；宝山西城区的模板就是莘庄……”提起这些板块，万鑫分析得头头是道。

　　投资房产的时间持续了6年多，这些在当初看起来并不起眼的资产，随着规划的实施以及轨道交通的开通，价值都已大幅提升，按买进时间的不同，手中所有房产都有了2～6倍的增值。

　　万鑫打算长期持有房产，通过出租获取稳定的租金收益。在他看来，上海的市场需求仍然巨大，虽然国家针对楼市出台了许多调控措施，但长期来看，房价还有上行空间。

　　记者点评：具有万鑫这种资金实力的人有很多，但能够取得万鑫同等投资成就的人却不多，这可能不仅仅只是运气使然。万鑫自己开公司，每年挣得几十万元，这也不过相当与一个年薪30万元左右的公司中层管理人员的收入水平。但万鑫并没有像大多数人一样，把钱存在银行里，攒到足够多了之后再在市中心买一套公寓，而是选择在一些看似不起眼、但实际上未来发展空间巨大的区域，提前入场。这么做的好处有两点，其一是没有在等待中让投资机会溜走；其二就是以极低的成本，换取更大的收益。

　　房产投资并不一定就是“有钱人”的游戏，如果选“差”，也能成为赢家。这就是万鑫的过人之处。