破楼市僵局仍需组合拳

　　楼市调控已超过一年，政策不断加码，房价拐点却迟迟未现，楼市陷入僵持。近期温家宝总理再度表态，使房价回归到合理水平的决心是坚定不移的。分析目前房地产市场状况不难发现，供不应求、资金相对充裕依然是房价居高不下的主要原因，而彻底扭转市场上行预期，打破楼市

相关公司股票走势

• 世联地产

　　房价走势与开发商资金状况密切相关，目前开发商资金状况远远未恶化到2008年金融危机时的水平。按照申万一级行业分类，136家上市房企发布的一季报显示，期末持有货币资金合计2235亿元，而同期短期借款为845亿元，一年内到期的非流动负债为852亿元，货币资金远远超过后两者之和，短期偿债压力并不大。与此同时，尽管上市房企资产负债率普遍超过60%，但预收账款高达3673亿元，实际净负债率并不高。

　　尽管今年以来国内信贷和融资趋紧，但房企通过境外融资获得了大量资金，主要通过发行美元或人民币债券、优先票据及短期融资券等。世联地产发布的统计数据，今年以来20余家开发商海外融资的规模超过620亿元人民币。境外发行高息债券虽然年利普遍在10%以上，但在境内信贷和融资渠道收窄的背景下，为开发商提供了足够的“过冬”储备。

　　与此同时，大中城市房地产市场供不应求局面仍未得到缓解。在严厉调控政策之下，不少开发商采取延迟开盘、继续观望的态度，各地新盘上市量持续萎缩。以深圳为例，截至5月9日，可售房源为20522套，按照每天成交100套为例，仅够消化7个月。即使在五一房展会上，也罕有本地项目进行优惠促销。

　　为打破房地产市场这种僵持局面，业内专家预测，近期或将出台新一轮调控政策，多管齐下扭转房地产市场上行预期。

　　收紧信贷有望成为最重要的政策。不仅是商业银行继续收紧开发贷款，房地产信托也将成为严厉管束的对象。中国信托业协会的数据显示，一季度投向房地产领域的新增信托项目金额高达710.9亿元，同比增长了12.5%。新调控政策有望收紧开发商信托融资渠道，增强信贷紧缩的效应，避免热钱通过信托融资途径进入房地产行业。

　　限购政策有望扩大至更多城市，以防止投资资金涌向三四线城市，形成新的泡沫。今年初36个城市宣布实施限购措施，其中包括4个直辖市、5个计划单列市及27个省会城市。但随之而来的是，开发商转而拓展非限购城市市场，新的投资冲动与泡沫向三、四线城市蔓延，大大抵消了调控效果。

　　土地政策亦有可能做出一些调整，从根源上避免地价推高房价。一方面是继续加大保障房用地供应，确保保障房建设用地规模；另一方面对商品房用地招拍挂制度加以完善，改变过去单一的价高者得的方式，综合考虑各种因素控制地价，扭转地价快速上涨的局面。有消息称，“限房价、竞地价”的模式有望在更多城市推行。

　　此外，保障性住房建设将提速，改变目前房源供不应求，开发商推盘不积极的现状，促进总体房价回归合理水平。温总理在视察北京保障性住房建设工地时指出，保障性住房建设要讲规模，讲质量，讲配套。所谓规模，就是说保障性住房要在住宅建设中占一定比例，全国的目标是20%，北京提出要超过20%甚至达到30%。一旦保障性住房的大量上市，将有助于改变房源供应结构，改变居民单一依赖商品房的局面。

　　楼市僵局将要迈向何方，房价拐点何时才能出现，已成为目前业内关注的焦点。有专家指出，房价拐点的信号尚未出现，房价真正向下拐根本上还是要依靠流动性的紧缩，随着货币政策继续收紧，未来有望迎来流动性的“拐点”，楼市僵局才能彻底打破。