保障房信托产品：低收益如何吸引人？

　　保障房信托产品：低收益如何吸引人？

　　1000万套、1.4万亿元的保障房项目无疑是今年最火的投资蛋糕。日前，中融信托、华能信托、新时代信托、湖南信托、吉林信托等公司已发行了投向保障房领域的集合资金信托计划，预期收益率在7%~10%不等。

　　收益率低于一般产品

　　“信托介入保障房项目的方式和普通房地产信托项目基本一致，可以做成股权类、贷款类、权益类等。” 西南财经大学信托与理财研究所研究员赵杨在接受第一财经日报《财商》采访时表示，保障房项目收益率通常低于普通信托产品。“目前看来1年期信托产品平均收益率可达9%，但保障房类产品基本低于这个水平。”

　　“保障房项目对于信托公司来说，赚不到很多钱，信托公司并不是特别积极。”上海某信托公司内部人士告诉记者，“一些信托公司发行保障房项目产品，只是为了维护一些大型国企客户的关系。”

　　“银行资金介入项目一般都在中后期，信托却可以在项目前期提供资金支持。”赵杨表示，正因如此，虽然信托融资成本远高于银行，但一些保障房项目也不得不求助于信托资金。“如果信托是以股权类投资形式介入，扩容了项目公司注册资金和资本实力，项目公司再从银行渠道融资也会更容易。”

　　“可能这类产品更适宜于机构投资者。”诺亚财富研究员李要深表示，其他房地产信托产品风险也基本可控，个人并没有必要购买保障房信托产品。“但对于风险偏好低、追求稳定收益率的央企、国企来说更适合投资这种产品。”

　　李要深表示，从这个方面来讲，虽然保障房信托产品收益率低，但并不影响未来这类产品的大规模发展。“保障房项目需要的资金量大，地方政府肯定要借助社会化融资渠道。”

　　房地产基金形式更优

　　从目前信托公司发行的保障房信托产品来看，主要有两种类型。一种以纯粹的保障房项目投资为主，通过保障房销售获得的现金流覆盖成本；另一种则是棚户区改造项目，这类项目可以联动土地一级开发或一二级土地联动开发，收益率相对较高。

　　“棚户区改造类项目，信托公司在帮助地方政府完成土地整改之后，地方政府挂牌出售可能会给信托公司一定利润分成。”上述信托公司内部人士表示，另一种可能是信托公司在完成土地整改后，然后一二级土地开发联动，继续进行商品房开发。“所以这类项目的收益率要高于纯粹保障房信托产品。”

　　中融信托今年2月21日起发行的“西安大桥西街棚户区改造项目股权投资集合资金信托计划”即属于一二级土地开发联动，年收益率达11.5%。此外，华能信托2010年6月10日起发行的“乌鲁木齐沙依巴克棚户区改造项目集合资金信托计划”、10月11日起发行的昆明“苏家塘片区城中村改造集合资金信托计划”均属此类。

　　“总的来说，信托公司对这类项目更积极。如果最终土地政府出售，那么能够给予信托公司10%左右的回报；如果一二级土地联动开发，那么给予信托公司的回报可能高达15%。”上述信托公司内部人士表示，这种项目信托公司赚得多，给予投资者的回报也更高。

　　“信托公司可以考虑把不同类型的房地产项目配置在一起发行产品，做成组合基金形式，而不是单独做保障房项目。”李要深表示，如果信托公司承接保障房项目，政府肯定会给予其他方面优惠，比如拿到更多商业物业项目等。“而且在一块土地上可能并不完全是保障房，可能还有商品房、商业地产等。”

　　“这类组合产品的话就可以给予投资者比较高的收益率，而且还能降低风险。”李要深表示。

　　记者了解到，信托公司目前也正在做这种类似的尝试。华能信托今年2月18日成立的“华能信托·惠民”类基金集合资金信托计划正是这种形式，共募集资金6.2亿元，主要投资于民生安居工程、城市综合开发及旧城改造等项目，信托资金闲置时投资于固定收益类及其他高流动性的金融产品，预期年收益率8%。