来源：理财周报
“地产打包”不花大钱分享房产巿场投资前景和租金回报，行情好坏直接挂钩收益
理财周报记者 董华/文
你正在为想投资房地产，但是却没有大量的资金而烦恼吗？你正在为投资买房后管理的琐事缠身，而不得空闲吗？
其实，不必烦恼，因为随着房地产行业的飞速
应该说这更多的是一种金融创新，主要是对存量的、能产生现金流的出租型物业变现、盘活的意义更大一些。对房地产的项目开发、土地整理没有直接的影响。但是，这对于改变投资者粗放投资房地产的方式（比如直接买几套房子）有重要作用，今后，除了购房、买房地产股票外，投资者还可以投资REITs。
如果你看好房产市场的长远投资前景和租金回报收益，希望在低迷的市况下减低投资风险，赚取稳定的回报，那么房地产投资信托基金(REITs)不失为一个可分散投资风险的明智选择，因为REITs是由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的信托基金。
投资REITS，好处显而易见。相对较高的收益率，相对较低的风险和相对较强的流动性等。实际上，REITS必须要把90%的应税收入作为股利分配，股东能够获得稳定的即期收入。相比较自己去投资房地产，显然省时省力，更重要的是风险还得到了分散。
实际上，REITs在欧美市场的发展已经十分成熟，但在中国内地，虽然近年来发展了一些本土化的信托基金，但到目前为止真正上市的REITs数目很少，2005年12月越秀REITs在香港联交所挂牌上市，成为内地首只REITs。和欧美不同，中国目前的房地产信托投资基金都是私募性质的。
但是做每项投资都是带有风险的，REITs也不例外，因为在最初，都是由地产开发商来把旗下的地产项目分拆出来，打包租售，或者上市，打包的时候就会出现质量，鱼龙混杂，参差不齐的情况。而且正因为打包，房地产行情的好坏将直接和REITs的收益联动。
房产变REITs，分享地产行业“暴利”成真
税收5.5%营业税+12%房产税+25%所得税不可小觑，目前走证券和银行渠道
理财周报记者 董华/文
也许你压根没有想到，有一天你也会投资到房地产中来。是的，这就是REITS的魅力，让普通大众都能有机会成为房地产投资者中的一员。
“地产打包”，央行和证监会牵头
对于大多数中小投资人而言，投资房地产的门槛较高，投资相对困难，房地产行业成为远离社会大众的“暴利”行业。少部分能够跨过门槛的投资者对房地产的炒买也造成了房地产的假性需求，促使楼市产生泡沫。
但是，REITs出现了。它的出现让大多数的你，参与房地产投资梦想成真。
持有REITs单位就如同持有股票一样，投资REITs的回报主要来自于股利分配，而股利的来源可以为不动产的租金收益或是按揭贷款的利息收入。一般说来，REIT所提供的股利平均高于普通股。
REITs的投资标的很广泛，可以为任一用途的不动产，如商业大楼、购物中心、店铺、公寓、工业园区、厂房等，有的REITs则是特别专注于某个地理区域的房地产投资。对于投资者而言，这种打包的方式对于降低投资风险的作用是显而易见的。
据悉，目前国际上大部分REITS的投资期限为7-10年，但到中国，这种期限就缩短到了5年左右。在中国内地，目前这种上市交易的REITS数目很稀少，大多都是私募性质的，其本质也就是银行和信托机构因股权投资而产生的一种短期的借贷行为。和香港、海外等的房地产信托投资基金有很大的区别。
与传统的房地产投资相比，投资REITs不但可以享有等同于投资房市的获利，并具备了更强的流动性，而符合一定条件的REITs通常还可以免征所得税和资本利得税。据悉，目前国内的REITs有两种模式，分别由央行和证监会牵头。
例如证监会版REITs是以股权类产品的方式组建房地产投资信托基金，将物业所有权转移到REITs名下并分割出让，房地产公司与公众投资者一样通过持有REITS股份间接拥有物业所有权，REITS在交易所公开交易并且机构投资者和个人投资者均可参与。
5.5%营业税+12%房产税
+25%所得税
按照现在通行的做法，REITs的主要发行对象是符合资格要求的机构投资者和50个自然人，认购起点在100万-300万元之间。因对资金起点的要求较高，所以REITs产品属于一款高端产品。
正是因为资金起点高，这就需要金融机构以自然人的身份参与其中，比如以银行作为自然人的特定单位，它在购买某个房地产信托投资基金之后，将其作为单个的理财产品面向个人投资者进行发行。一般的目前，REITs可走的渠道有两条，银行和证券渠道。
相比之下，开发型的产品收益要高于收租型产品，这主要是因收租型产品需缴纳5%的营业税、12%的租赁税和25%的利得税，这些应缴税款直接摊薄了收租型产品的利润，但收租型产品的收益则相对较为稳定。
理论上讲，REITs的收益则只需要符合一定条件，通常还可以免征所得税和资本利得税。但目前国内在免税政策方面还在试点过程中，到现在为止也还没有一个明确的政策出台。
而按照现行的税收政策，交5.5%的营业税和12%的房产税，在之后还要交25%的所得税，REITs的预计年回报内部投资收益率在10%-20%之间，发行后产品的净利润为6%左右。而国际标准要求的REITs回报为7%-8%。
风险可控，制度需完善
实际上，REITs的风险主要来自三个方面，首先是市场风险，表现为所打包的物业是否能够按照原来预期的时间和租金进行出租，而且收益和行业景气程度密切相关；其次是管理风险，目前国内比较缺乏商业物业方面的管理人才；最后是来自政府和银行方面的风险，现在国家的法律法规和银行的态度对RIETs产品的发展并不明确。
但是并不代表风险不可控。投资者在投资REITs时，必须对项目进展情况和过往的历史数据进行分析，特别是收租型的REITs产品，从中可以发现风险点。相比而言，开发型的REITs产品，开发商多选择和金融机构合作，合作之初已经对风险进行评估，个人投资者更容易判断风险。
相比较而言，香港和海外的REITs已存在一段时间，无论在法规及制度上都比较完善。虽然在中国内地，近年来发展了一些本土化的信托基金，但到目前为止，真正上市的REITs数目还很稀少。加上国内现时尚未有一套完善的房地产投资信托法律制度，对信托收益的纳税制度未有规范，也没有与REITs相关的税收优惠政策，因此，营业税、租赁税等的征收会对其相对稳定的现金流入造成较大的冲击，在很大程度上削弱REITs的分红能力。
平安募72亿拔头筹，多数项目风控披露缺失
4大标准挑选房地产信托产品：信托公司、信托经理、投资项目、产品收益
理财周报记者 林虹/文
去年，随着房价的水涨船高，房地产信托产品成为理财篮子中的“焦点人物”。“去年8%的利率就很难抢到了，到今年，普遍都上10%的利率了”，陈昊是某外企的中层管理人员，一直在关注房地产信托产品。
记者了解到，在目前已发行的房地产信托产品中，预期年收益最高的是中信信托发行的“聚信汇金地产基金Ⅲ号信托计划”（以下简称“聚信汇金”），达13.75%，期限也是最高，达60个月。“房地产信托产品的投资期限一般是1~2年，很少有超过3年的。”陈昊告诉记者，这意味着该项产品的流通性不容乐观。
4标准挑房地产信托产品
用益信托工作室的统计数据显示，2011年2月，28家信托公司中有18家房地产行业，拟募集资金总额达47.17亿元。
收益率也与火爆的发行成正比，据信托与理财研究所的统计，截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为10.38%，而去年全年房地产信托的平均收益是9.37%，提高了一个百分点。
面对如此繁多的产品，中国人民大学信托与基金研究所所长邢成给出了挑选四要素：“第一是受托人，就是挑选好的信托公司，必须有好的业绩和市场信誉；其次是信托经理，看他以往的信托项目业绩如何，就像挑选基金经理一样；第三是项目，地点、面积、售价还有市场前景都要考察；第四就是投资者最关注的产品收益了。”
理财周报记者了解到，在目前已发行的产品中，平安信托“佳园19号集合资金信托计划”（以下简称“佳园19号”）募集规模拔得头筹，为72亿。紧随其后的“中融—温岭鑫磊股权投资集合信托计划”（以下简称“温岭鑫磊”）和“中信—聚信汇金地产基金Ⅲ号信托计划”（以下简称“聚信汇金”），也都有26亿和25亿的规模，后者的预期年收益也是最高的，达13.75%。而山西信托发行的“鑫大国际资产收益权集合资金信托计划”则低至1800万，其预期年收益也仅为6.6%。
募集资金最大，
风控、项目经理不披露
平安信托在去年8月发行的“佳园19号”，预期年收益在8.8%—9.8%，期限为18个月，发行地在深圳。“佳园19号”位于天津津南新城片区，在其规划中3条线地铁经过，临近大学城，而让这个项目引人注目的是咸水沽镇政府的迁入。
邢成则提醒投资者，房地产信托产品风险不可小觑，“这个房地产项目它未来有，销售情况不错，市场前景很好，有很好的现金流来还款，是不是有很好的抵押担保措施，这个也要考虑。”由于不做保底承诺，除了收益之外，投资者还要考虑项目的风控。而“佳园19号”项目在风控措施和项目经理上并未对外披露，这是该项目的两个不确定因素。
“温岭鑫磊”神秘发行，预收益可观
募集规模位列榜眼的中融信托“温岭鑫磊”，募集26亿，预期收益8.5%—9.8%，期限18个月。该信托项目是以股权方式投资温岭市鑫磊房地产开发有限公司。发行地则远在哈尔滨。
“温岭鑫磊”的发行日期是2010年7月12日，而记者从台州市建设规划局了解到，温岭鑫磊房地产开发有限公司刚在2010年12月15日获得房地产综合开发暂定资质，此资质仅限开发温岭城市之星项目。
作为浙江台州市的县级市，温岭的房价直逼一线城市水平，民间资本十分活跃。温岭透明售房网市场交易数据显示，3月份90平方米以下住房均价9383元，而144平方米以上住房均价已高达23855元。鑫磊城市之星披露的主力户型是三居140平米，价格未定，预定开盘时间是今年6月，目前温岭市场上的预估开盘价达2.8万。
鑫磊城市之星总用地面积94712.2平方米，地上总建筑面积236780平方米，其中住宅面积213580平方米，商业面积20000平方米，幼儿园面积3200平方米。记者从温岭市环保局了解到，鑫磊城市之星投资3.5亿，建设地点是摩托车厂改造地块。该地块原是老钱江厂所在，曾为钱江摩托的钟仁志以自然人身份竞得，以25.99亿元天价成交，后爆出未支付出让金的丑闻。
中融国际信托公司同时跟温岭市政府有信政合作关系。记者致电其私人银行部总经理胡超然，欲进一步了解该信托项目的具体情况，胡表示不便透露。而在中融信托的网站上，该项目也未披露其风控措施和项目经理。
主要投资于开发建设青岛少海新城房地产项目的“聚信汇金”，则在中信信托的网站上披露了其担保情况，但是风控措施仍然未见。
万通地产毛利率直降，冯仑押注商业地产
万通地产整体毛利率或将持续下降，销售价格也可能会出现小幅松动
理财周报地产实验室研究员 王丽云/文
在很多房地产公司踊跃增加商业地产投入的时候，万通地产（600246.SH）的毛利率下降问题，却为目前的商业地产热浇了一盆冷水。
3月10日，万通地产发布2010年年报。该年报数据显示，公司实现营业收入35.68亿元，同比增加45%；归属股东的净利润为4.14亿元，同比增加51%；基本每股收益0.34元。公司同时公布利润分配预案，向全体股东每10股派发红利1.7元。
值得注意的是，万通地产的毛利率为39.66%,同比下降4.25个百分点，这使得万通地产成为在公布年报的众多房地产公司当中，毛利率下降的少数几家地产公司。
商业地产之过？
据Wind资讯统计，截至3月10日，沪深两市已经有21家上市房地产公司发布了2010年年报。其中仅ST兴业一家亏损，实现盈利的公司达20家。这21家房企2010年共实现营业收入1116.53亿元，同比增长24.94%；毛利率也由2009年的34.71%上升至36.21%，同比增长1.50%。
总体来看，房地产企业的企业毛利率呈上涨趋势。 但笔者从万通地产的年报数据中得出，2010年万通地产的毛利率为39.66%,同比下降4.25个百分点，明显低于房地产企业毛利率的增幅总体水平。而要与同行业中的单个地产公司相比更显差距。
万通地产年报显示，毛利率下降主要是由于产品结构调整的原因。而所谓的产品结构调整，主要是万通地产的商业地产开发比例和规模都在增加。
据了解，万通地产的商业投资项目基本都聚集在一二线城市的CBD或者商业中心，一般都是综合体项目，包括写字楼、零售商业、服务式公寓、酒店及城市广场等业态。
2010年，万通地产调整产品结构尤为明显。
2010年11月份，万通地产进军成都，除了投资两个住宅项目外，另一个项目就是成都城南的万通中心。2010年年底，由万通地产、中金公司等五家机构组成的联合体中标北京CBD中服Z3地块，作价25.19亿元。
公开资料显示，中服Z3地块用途性质为商业金融混合用地，规划建筑面积不超过12万平方米。这是继北京万通中心D座之后再次进驻北京CBD地块的开发。
短短两个月中，万通地产旗下就多了两块有重量价值的商业用地。至此，万通地产在北京、天津、杭州、成都等四大城市都画好了商业地产蓝图。
冯仑认为，当人均GDP超过8000美元后，商用物业会成为市场的主角。公司持续看好国内主要城市商业地产的运营。而且今年来，万通地产也由住宅用地的投资逐渐转型为商业用地投资唱主角。冯仑曾指出，公司未来的商业用地利润将会占到总营业收入的一半。
但业内人士分析，2010年万通地产抢夺商业用地的大动作目前只是做为储备项目。短时间内不可能高额盈利。一般商业用地的建设运营和管理要5年时间才能成熟，这也就表示，万通地产的商业用地投资是一种“放长线，钓大鱼”式的策略。
商业用地成本投资的加大，加之短期内商用物业的开发和出租业务利润较低，从而拉动了公司整体毛利率的下滑。
10亿元的利息
2010年4月以来，各种对地产行业的调控政策纷纷出台，万通地产开发的高端住宅的成交量大幅下降，住宅销售利润随之出现增速下降。
根据万通地产年报显示，万通地产房地产销售实现营业收入34.25亿元，较去年同期分别增长42%。这个数字看起来增长速度很快。但是，其中有通过处置杭州万通时尚置业获得1.62亿元投资收益。
这一增长率虽总体上高于21家房企共实现营业收入的同比增长百分比，但相比于保利来说差距很大，保利去年度实现营收357.1亿元，较上年增长55.35%。
据年报显示，如果从公司2010年上半年的住宅销售状况来看，竣工项目较少，收入均来自北京新城国际、新新小镇4号地、万通华府等老项目，利润表的主营业务收入下降很快。
虽然2010年下半年，天津新城国际三期、天津上游国际二期、天竺新新家园二期项目均已竣工，并确认收入，使2010年整体营业收入增长，但结算毛利率为39.66%，同比下降4.25个百分点。天相证券分析师石磊表示，毛利率下降的主要原因在于结算项目结构变化。
有媒体报道，从万通地产2010年8月发布的中报来看，归属于上市公司股东的净利润仅为274万元，相比上年同期的7357万元大幅度减少了96.27%。
如此惊人的跌幅，当时万通地产解释为“公司本年内增加债券利息支出，同时公司所属子公司本年毛利率有所下降”。
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