高通胀时租房不如买房吗？

　　投资除了需要资金，更需要理性，才能趋吉避凶、化险为夷、持盈保泰；但投资市场却充斥着各种似是而非的说法或神话，让投资者无所适从，有些人更因一时财迷心窍，或被巧言迷惑，一失足成千古恨。

　　例如，股市指数快速飙升时，便有人鼓吹：“不趁此时买股，更待何时。”但等到股市指数屡破新低时，就另有人站出来疾呼：“股价这么便宜，千载难逢，不买太可惜。”而最常见的情况是，散户追涨杀跌、哀鸿遍野，住进不知何时可解套的“套房”里。

　　购房者也常遗忘,买房子最主要的目的是自住消费,投资只是次要目的,他们常常本末倒置。一旦认为投资重于消费，购房者很容易被“房地产神话”误导，甚至沦为“房奴”，成天帮银行“赚钱”，为沉重的房贷奔波辛劳。

　　“房地产神话”的根本精神，同样也是“买房有百利而无一害”。景气好时得买房，否则无法享受房价升高所带来的财富增值，即使有再多现金，也将因通货膨胀而越来越少；景气差更得买房，因为如果没有趁低价、低利率时购房，未来将后悔莫及。

　　不少人相信，“在高通胀或低利率时，租不如买”是铁一般的事实，完全不容挑战，甚至以为，此时不买，真对不起自己。然而，真的如此吗？

　　不管经济好坏，神话无时不在

　　从2008年年初到2009年，中国台湾地区从高通胀转换到低利率，转折之迅速，史所罕见。

　　从2008年年初到夏天，在短短几个月内，原油价格从每桶40多美元，仿佛坐直升机般，飙升到140美元，甚至有专家认为原油价格将上升至200美元，连带其他原料与粮食也涨声连连，汽油、柴油与各种民生用品的价格，也被迫调高，让民众怨声载道，直呼受不了！

　　根据学术界的看法，在这一波通货膨胀中，物价的平均涨幅在5%~10%之间，还不能称为“高通胀”，严重程度也不如1973~1974年与1979~1980年所发生的两次世界石油危机。

　　但即使如此，民众的感受却无比真实，绝非经济学的定义所能局限。人们处处都感受到高通胀的威力，也认为“钱越来越不值钱了！”

　　那时，房地产价格虽屡创新高，但看房的人却络绎不绝，多数人相信，买房子不仅可保值，保护资产不至于大幅缩水，更可因房价继续升值，让个人财富再上一层楼。

　　然而，几乎没有人料想得到，到了2008年下半年，国际经济局势便急转直下，金融海啸铺天盖地而来，虽然通货膨胀遭到抑制，但人们的购买力也大幅缩减，银行直逼“零利率”的水平，房贷利率开始缓步下降，连房价也呈现下降的趋势。

　　这时，过去不少因高利率、高房价而不敢买房的人，都以为遇到了百年难得一遇的好时机，而租房子的月租金已与买房子所缴的月房贷相距不远，已到了租不如买的地步，如果再不买房，人生可能再无机会！

　　不要为房贷、利率买房

　　由于“高通胀时，租不如买”的神话作祟，当通货膨胀率一飙升时，不少人纷纷抢进房地产市场，造成房地产价格的涨价幅度远远超过其他消费品，形成所谓的“房地产泡沫”。把购房当成投资的人，除非刚好买在低点，卖在高点，否则等到泡沫破碎、房价回归基本面，损失也将相当惨重。

　　以台北市的房价为例，根据学术界估算，在1987~1989年的房价狂飙时代，房价中有高达50%以上是泡沫；而在2008年上半年，房价泡沫也超过30%。这两段时间都是通货膨胀较高的时候。

　　所以，在通货膨胀率较高时，需要投注大笔资金的房地产，对于没有太多闲钱的普通百姓而言，并非理想的投资工具。同样，不要一听到“低利率”三个字，就一股脑地相信“租不如买”，以为买房的号角已响起，而应该先敲一敲计算器，仔细衡量利弊得失后再作决定。

　　我一直强调，购房的最基本原则，应该以消费、自住为主要目的，要买自己需要、喜欢的房子，“勿为价格便宜买房、勿为优惠房贷买房、勿为低利率买房”，也就是说，不要因为优惠房贷、房价或利率下跌而买房。

　　道理一说就明白，即使利率下降，购房者每年不过省下数千元房贷，但低利率通常发生在经济衰退时，房价将向下调整好几年。例如，一套售价100万元的房子，房价只要下滑5%，价值就缩水了5万元，站在投资的角度，购房者可说是“赚了利息、赔了价差”、“赚了房贷，赔了房价”，赚小赔大，得不偿失。

　　一般而言，通货膨胀与利率的变动，相对房价的涨跌小很多，如果只考虑通胀与利率的因素而忽略了房价可能的变动，很可能“得不偿失”。

　　这并非意味着，购房者可以完全忽略通货膨胀、利率的因素，毕竟每个人都希望可以用最少的代价，买到最理想的房子，在不确定的时代里安身立命。不过我还是要呼吁购房者回归消费本质，行动时戒急用忍，以理性审视购房这件事。

　　买房子不能只看单一因素

　　房价上升时，通常伴随着高利率，房价下滑时，通常伴随着低利率，但并非全然如此。

　　站在投资的角度，最佳的购房时机，当然是房价持续向上，但利率偏低之际，只是这种机会并不多。不过在2003年SARS风暴接近尾声时，正逢此一情况，所以那时我才会说：“大家可以买房子了！”

　　反之，购房最差的状况，就是房价持续走跌，但利率依然维持在高水平之际。幸好，这种情况发生的几率并不高。

　　进入低利率时代，不少购房者斤斤计较采用何种计息方式，每个月可以省下多少房贷，于是产生了“固定利率不如浮动利率”、“利率季调不如月调”的迷思。

　　在银行利率往下走时，“固定利率不如浮动利率”、“利率季调不如月调”的说法，的确言之有理。但利率也有高低循环，不会一直永远趴在谷底，等到利率往上走时，媒体与舆论就会反过来大力鼓吹：“浮动利率不如固定利率”、“利率月调不如季调”。

　　就我个人而言，购房时希望房贷采用固定利率，当然这利率不能太高，不过因为固定利率已不复存在，所以我会采用季调方式。如此，我可以知道未来一季每个月要缴多少房贷，心里比较踏实，否则每个月都得烦恼利率高低，光是省下的这些时间，价值就超过不同利率的房贷差额。

　　最后要提醒读者，买房子不能只看单一因素，所有通货膨胀、房价、利率，都是购房前要考虑的因素，而非只看高通胀或低利率即可购房。

　　买房还是租房的四个因素

　　在进行购房、租房抉择时，我认为所有人都需要慎重考虑以下四个关键因素。

　　一、 收入是否足够。购房者每月所负担的房贷，占月收入的1/3以下，最为理想，最多也不要超过月收入的1/2；否则，将造成严重的负担，形成“过度消费”，让购房者沦为帮银行打工的“房奴”，还不如租房。

　　反过来，购房者也可以此为标准，从每月可负担的房贷，乘以一年12个月，再乘以贷款的年数，与现行银行的房贷利率，精算出自己所能负担的总房贷。

　　二、 工作、婚姻是否稳定。工作、婚姻越稳定的人，越适合买房子。购房者应有把握，在未来5~7年内，工作、婚姻都相当稳定。如果没有把握，还是以租房为宜。否则贸然买房，一旦工作、婚姻状态有所变动，房子反而变成难以处理的烫手山芋！

　　三、 是否符合家庭成员的生涯规划。购房不是一个人的事，而是全家的事，所以必须符合全家人的生涯规划。举例来说，如果子女都已成年，就不需高价购买学校旁的房子。

　　如果在未来几年，有搬迁至外地或移民国外的计划，根本无须购房。如果全体家庭成员都认为，没有属于自己的房子，就没有安全感、安定感、归属感，购房就有其必要性；反之，如果存款里没有足够的现金，家庭成员就备感惶恐，就应选择租房。

　　四、 购房的时机点是否恰当。对“纯粹的消费者”、“偏向消费的购房者”而言，在房地产景气循环的相对低点购房，就不至于太过吃亏；而“纯粹的投资者”、“偏向投资的购房者”购房的最佳时机，当是房地产景气循环的起涨点，这样才可能在最短的时间内，获取最大收益。

　　至于，如何判断购房时机的好坏，下一堂课将有进一步的解释。总而言之，如果遇到好时机，想买房子的人可以考虑买房，不然，就应当选择租房，耐心等待好时机的来临，无须勉强购房。

　　必须特别强调，这四个关键因素仍然是“可替换的选择”，是当成参考的充分条件、相对条件，而非“资格审查”的必要条件、绝对条件。或许，称之为购房与否的“风险评估表”，更为恰当。

　　进行租、买选择的人，如果收入丰厚、工作与婚姻稳定，购房符合家庭成员的生涯规划，又遇上好的购房时机，购房自然风险较低，但也不是说就一定非购房不可。而且，并非每个人都得具备这些条件才能够买房。

　　我的建议是，就好像选择学校、科系的例子一样，在这四个关键因素中，最起码要有两者或两者以上的答案为“是”，才适合买房子，如果只有一者的答案为“是”，甚至四者的答案皆为“否”，那么还是租房为好。

　　如果读者还是觉得太过复杂，其实可将第四个关键因素存而不论，只考虑前三个关键因素。同样，有两者或两者以上的答案为“是”时，才适合买房子，否则较适合租房。因为我也提过，即使时机不好，消费型的购房者找到了好房子，也可考虑购买，毕竟好产品“可遇不可求”，有时甚至“可一不可再”。

　　（摘自《房地产商最怕你知道的买房经》第一、三课，张金鹗著，文章有删减，艾经纬整理）