房价不涨也升值 港人深圳购房踊跃

　　房价不涨也升值 港人深圳购房踊跃

　　本报记者 陈小瑛 深圳报道

　　11月19日，在香港出台重拳打击投机炒房后，被围堵的闲置资金急寻投资出路，他们把眼光对准了深圳乃至东莞、惠州。

　　日前，记者走访了深圳福田口岸、皇岗口岸、罗湖口岸等靠近香港的片区，发

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　　多因素促港人深圳购房

　　为抑制投机炒房，11月19日，香港政府公布了新一轮楼市调控措施，除提高首付降低贷款比例外，打击投资炒房最为严厉的一条是，增加住宅楼宇短期交易“额外印花税”，该税种分3级税率：6个月或以内转售的交易，税率为该转售交易金额的15％；6个月以上至12个月之间转售，税率10％；12个月以上至24个月之内转售，税率为5％。目前香港物业交易须缴纳最高4.25%的印花税。

　　印花税的增加直接导致香港楼市成交量下降，之前热火朝天的香港楼市顿入寒冬。香港美联物业的统计显示，在楼市新政出台的首个周末，香港十大指标性二手楼盘的成交量已经比前一周末减少近八成，其中，还有许多楼盘罕见地出现“零成交”。

　　此外，港币贬值，通过买房来保值，成了香港人考虑买房的另一个重要原因。香港到深圳仅一个地铁站的距离，房价就相差三四倍，这也让香港人十分看好深圳房价未来的升值潜力。

　　深圳中原地产总经理李耀智告诉记者，最近启动的一波行情，主要是因为香港的政策打压，港人来投资就以深圳房产为主，度假买房就以东莞为主，因为港人在内地买房，可以选择用港币按揭还贷，如香港的永亨银行、东亚银行都可以贷款，利率也很低，只有1%-2%，即使房子不涨价，人民币也在升值，投资总的来说就是升值的。

　　此外，在福田口岸靠近香港的落马洲河套地区规划已出炉，随着教育医疗等配套跟上来，将促使福田口岸片区物业升值。据福田口岸中原地产陈小姐向记者介绍，福田口岸如金地名津等楼盘的很多业主都不放盘了，不急着用钱的就不会急于卖房子，都想等待价格上涨。

　　深圳美联物业总经理江少杰告诉记者，近半个月来，香港过来看房的人明显增加，尤其是靠近香港的口岸物业，他们在香港的店铺，经常有港人咨询内地楼市，有意在内地投资。

　　港人带动成交量

　　“最近一个月我们店铺就成交了二十多套，佣金费一百多万。”福田区金田南路御庭园分行春鹏地产置业顾问陈丽丽告诉记者，这一片的价格十分坚挺，两次调控也没跌价，现在还在微涨，像金港豪庭、皇御苑基本都是香港人居住，而购房者的名义大多是内地的女性。

　　“就算自己不住，还可以租出去。”11月29日中午12点左右，在水围村国美电器旁的一家中介店门口，记者听到一位香港男人跟两个女性在商量买房子的事。

　　罗湖火车站家家顺地产陈俭瑶告诉记者，他们公司在东莞、惠州代理了近20个楼盘，房价便宜，很多香港、深圳投资客都过去买，到惠州的一般都是做长期投资，也有很多白领买了打算以后去住，因为月供一千多块，还贷很轻松。

　　“昨天我们就带了两个香港人去樟木头香樟国际楼盘，成交了两套房，都是一次性付款。”陈俭瑶说，像东莞樟木头有着“小香港”之称，房租很高，不少香港人喜欢去那里买房度假，一百平米的房子才卖60万，但月租就可以租到近4000元。

　　随着一手房推盘量的增多，成交量也开始有明显增加。根据世联地产统计数据，从11月22日-28日一周成交情况来看，深圳一手房市场共成交692套，连续第二周呈现增长态势，环比增幅为13.6%；成交均价为18672元/平米，环比重新呈现上涨，涨幅达到12.9%。

　　“相比通胀和CPI的涨幅，其实房价是下跌的。”深圳某地产公司高管告诉记者，房价能不涨就算是跌了，且政府也没有要房价下跌，只要不涨就是达到了调控的目的，开发商也没有降价的欲望和冲动，毕竟现在资金还没问题，而自住客却不能等太长时间。

　　对于年底推盘较多的新房市场，业内人士纷纷认为，开发商让利空间很少，一般的小优惠是正常的，但不可能出现大的降价。

　　李耀智说，今年的房租租金还在涨，再加上CPI上涨和通胀压力，很多自住客在等待价格下跌未见成效后，便丧失信心开始出手买房，有成交量支撑的市场，价格会相对平稳，开发商也不敢随便涨价。

　　限购令显成效 “短命”与否骑虎难下

　　本报记者 刘勇 北京报道

　　进入12月，9·29第二轮新政以后开始执行限购令的城市都已经满月，这些城市的成交量都出现了不同程度的下跌，而部分没有限购的城市成交量则出现了较快上涨，尤其是与限购城市相邻的城市，上海易居房地产研究院研究部长杨红旭将此形容为“因他人之祸，得自己之福”。

　　限购令初见成效，但是12月31日厦门、福州、海口的限购令将到期，业内人士认为，限购令取消必然会引起市场的反弹，但限购令又是一个短期的行政手段，这使政府陷入了一个骑虎难下的境地。

　　限购与否成交量大不同

　　在11月25日举行的第六届中国地产金融年会上，华远集团董事长任志强表示，目前实行限购政策的16个城市的成交量同比出现了较大的下降幅度，而那些没有实行限购的城市的成交量则出现了快速上涨。总的来看，没有限购令的城市成交量的上升幅度将会处在全国各城市的前列。

　　记者根据中国指数研究院数据统计发现，没有实行限购的哈尔滨11月份最后一周(11月22日-11月28日)的成交量上涨了91.88%，11月份全月成交量上涨幅度同比超过110%。而执行限购令的大连在11月最后一周的成交量则下跌了33.28%。

　　大连某开发商向记者表示：“因为天气寒冷，东北楼市在10月份就已经进入传统的销售淡季，又加上限购的影响，大连楼市很平淡。哈尔滨楼市因为没有限购，吸引了不少外地的购买者，因此成交量在淡季出现了较大上涨。”

　　世联地产数据显示，紧邻深圳的东莞凤岗镇，因为深圳“限购令”吸引了不少深圳投资客，10月凤岗镇住宅成交417套，高居东莞市各区之首。

　　杨红旭表示，东莞部分楼盘逆势热销，主要是因为其两个邻居深圳和广州实行限购政策，正所谓“因他人之祸，得自己之福”。

　　杨红旭认为，即便是在调控政策干预之下，仍有部分投资投机需求不愿离场，由此导致投资区域发生变化。投资需求由限购城市向非限购城市转移，尤其是与限购城市相邻的城市。

　　一些投资客认为，二、三线城市的城市化进程的脚步不会因为限购令就停下来，那里的房价还处于价值洼地，因此选择这些城市作为投资目标。

　　“没有实行限购令的城市成交量上升比较快有两个原因，第一就是城市本身的城市化进程比较快，第二个是因为处于限购令城市周边，从而承接了限购令城市的成交量。”中国指数研究院副院长陈晟向记者表示。

　　或有新措施取代限购令

　　住建部政策研究中心副主任王珏林曾在接受媒体采访时表示，限购政策是短期调整市场的一种手段，能够执行多久要看市场的变化。

　　12月31日将是厦门、福州、海口限购令的结束期限，而温州10月中旬开始的限购政策的有效期为半年。

　　事实上，不少业内人士都认为限购令会是一个短命的政策。例如，河北燕郊某楼盘的销售人员甚至向前去看房的记者表示，明年限购令一定会取消，贷不到款的非河北省购房者首付50%即可先行入住，待明年取消限购令后再向银行贷款。

　　虽然限购政策从一开始就被业内认为是行政手段，不会长久，但是限购令又的确使限购城市的成交量保持了相对平稳的水平，因此业内人士都清楚，限购令一旦取消必然引起市场的反弹，这显然与中央要求房地产市场平稳发展的精神不符。

　　“目前政府已经陷入了一个骑虎难下的境地，因为限购令一旦取消，必将造成楼市的反弹，但是限购令采取行政命令的手段限制了改善性需求，进而限制了城市化的进程，必将难以长期执行下去。”某房地产业内人士向记者表示。

　　上述人士表示，12月31日部分城市限购令到了结束的期限，这些城市的限购令可能会延长。但是，有可能的是国家采取其它措施取代限购令，比如通过进一步收紧住房贷款等方法，达到抑制房价快速上涨的目的。

　　陈晟也认为，明年1月初公布的货币政策非常重要。如果差别化房贷继续实施，或者收紧的话，限购令则有可能取消。