深圳“限购”未限购房热情 年内或现一波推盘潮(3)

　　限购令出台至今,经历一段时间的市场观望后,深圳房地产市场局部又恢复了热情,上周三部分楼盘开盘销售火爆,上周末万科又一新盘开放样板房,也迎来了“不是一般多”的看房人群。

　　根据近两月的销售数据,深圳房地产市场正处于政策出台后的“滞涨”状态,调控下开发商和二 手房业主很难涨价,但除去成交结构的影响外,深圳房地产的成交均价没有明显下降。与此同时,近期地产龙头企业万科先在武汉高调促销,随后深圳市场上万科在售的金色半山以略低于市场预期的价格入市,而上周末开放的万科红项目均价也低于附近限购令前开盘的一手楼价格,这些都得到了市场的回应,前者销售火爆,后者看房者众。

　　对于房地产市场的后市走势,业界看法不一,部分专家认为国家宏观调控会继续收紧资金流动从而对房地产市场后市有影响,而另外的观点则认为通胀背景下房地产需求仍会旺盛,限购是临时政策,一旦取消又是一轮报复性上涨。

　　“限购令下部分市民买房心切”

　　“以前政策调控后大家普遍观望不买房子,现在限购之后不少人抢着买房,限购了还是变着法子地买房,越限购越买”,中原地产一销售经理说。

　　11月27日位于布吉的万科红开放样板房,市民邱先生怕人多赶早去看,却还是让他颇感意外,“人多,真的不是一般的多”。记者在现场看到,万科红样板房开放首日前来看房的人群犹如周末逛商场的人流,现场需要先取号才能进场,而且排队的人群一直排到楼盘外的马路上。

　　邱先生排了差不多半小时的队才得以进入营销中心,“没想到里面人更多”,邱先生想避开人群先去看样板房,结果人一样多。

　　在万科红营销中心外,记者看到成群的市民聚集在一起大多手中拿着开发商发放的宣传单,他们头顶烈日在排队等待进入营销中心,或者看完样板房后出来看看周边环境,市民张小姐感慨“没想到几千人来围观万科红的样板房,限购之后怎么还是这么多人来买房啊”。

　　这火爆的一幕两个月前也曾在这出现,9月30日同样处于布吉片区的另一楼盘开盘,开盘当天就有200人签约,也就在那天后深圳立刻出台了“限购令”深圳户口限购两套,非深圳户口限购一套。让张小姐意外的是,在限购令出台后两个月,深圳在史上最严的房地产调控措施下仍然有不少人看房买房。

　　“以前政策调控后大家普遍观望不买房子,现在限购之后大家是抢着买房,限购了还是变着法子地买房,越限购越买”,中原地产一位销售经理告诉记者。但这种景象大多出现在新房销售市场,在二手房市场,目前市场放盘量并没明显增大,部分放盘房产还是业主不诚心卖的,常出现返价情况,在一些需求旺盛的地段,如果一套价格实在的房产放出几天就能成交。

　　上两周内开盘的万科金色半山、新世界四季山水、京基凤凰印象都取得了不错的销售业绩,虽没达到日光盘,但上周末记者在万科金色半山开盘后的第二天在现场注意到,金色半山的115平方米户型样板房已经关闭,开发商表示业已售罄,而记者在营销中心的不到半小时内,销售人员一直在用扬声器通知销售人员更新销控表,半小时后就有数套卖出。记者从开发商了解到,凤凰印象开盘当天销售率也实现80%,其商铺当日成交也实现85%。

　　年内或现一波推盘潮

　　年底前深圳将迎来一波推盘高潮。中原地产深圳市场部总监王世界表示,仅12月15日前深圳预计有20个新项目开盘入市。

　　此前在中国地产年会上,住房与城乡建设部政策研究中心副主任秦虹表示,在抑制需求和加大供应的双重政策调控手段下,年底到明年市场供应将加大,开发商将面临房价下行的压力,房价稳定可期待,但在深圳市场上是不是如此呢?

　　记者注意到,截止到11月底深圳今年供应的居住用地屈指可数,其中还包括比亚迪的双限地块,一块保障性住房用地地块,一块安居型商品房用地,只有一块是完全的商品房用地,这意味着这些用地要形成供应最快也要一年半以后。

　　而来自中介的数据则表示,年底前深圳将迎来一波推盘高潮。中原地产深圳市场部总监王世界告诉记者,仅12月15日前深圳预计有20个新项目开盘入市,年底前或将掀起一轮推盘小高潮。

　　一部分是上市房企一直走快建快销的模式,很少捂盘,加快供应,另一部分则是开发商再捂也捂不住,只好开盘。王世界表示,这20来个项目大多开盘条件成熟,有些是两三个月前就应该开盘的,但一直等到现在,有些是刚好到了开盘的节点。

　　记者注意到仅是龙岗布吉片区,万科红、和谐家园等具备开盘的条件准备入市,而宝安西乡楼盘的入市热情也很高,继玉湖湾、华海澜湾、西津美地之后,区内还有三盘将开盘或推新,分别是合正汇一城、玉湖湾和佳华纽约客。三楼盘均主打90平方米以下中小户型,合起来可提供700多套单位,王世界告诉记者。

　　限购令政策效应逐渐度过观望期,伴随着开发商不断采取营销促销的方式试探市场,中原地产统计上上周深圳新房成交套数达到609套,环比上涨34.44%,成交面积5.89万平方米,环比上涨40.61%。“一方面是开发商的营销起了作用,另一方面购房者逐渐不再观望,对房价下行的预期正在降低,甚至有些购房者在通胀背景下开始认为房价仍有上涨空间”,一位地产业内人士向记者表示。

　　“市场新增供应会给价格造成较大压力,这可能促使开发商推出更多更大力度的优惠”,中原地产王世界表示,不过同时还要结合新项目开售后的成交情况而定,如果成交不理想,开发商应该在价格上会有动作。王海斌却有不同的意见,目前的通胀环境加上深圳自住需求的规模,还有银行、中介、过户等多方面置业者可以钻的空子都让政策无法实现精准打击,开盘成交火爆也就可以解释了,“这种情况下开发商普通的营销就可以促进成交,还需要大降价么?”

　　品牌房企率先破冰入市

　　在目前房地产市场供求胶着的状态下,不少地产商逐渐加入营销阵营,不断用打折、赠送、抵价的方式加大促销力度促进项目销售。

　　“现在深圳的房地产市场是开发商挺着,购房者等着,大家都变得理性了,于是房价保持平稳,虽没有下跌,但也没有继续上涨”,世联地产数据研究中心总监王海斌表示。

　　值得注意的是,在目前普遍呈现成交量下降,成交价未跌的“滞涨”格局下,部分品牌房企已率先开始迎合市场,在价格上适当让步促进楼盘销售。随着万科武汉公司旗下在售五个项目共同推出优惠活动,推出“一口价”特供房源加送家电基金后,深圳万科在售中的第五园、金色沁园也纷纷推出优惠打折,但多为尾盘销售。

　　此外,万科20日开盘的金色半山的平层单位也以略低于市场预期的价位入市,此前市场预期金色半山平层单位价格应为1.8万-2万元/平方米,开发商方面此前也透露开盘价应接近两万元左右,但实际开盘时算上软装基金、三日内签约折扣等优惠,金色半山的均价为1.8万元,除89平方米的单一房产证单位均价略高外,105平方米、115平方米、153平方米的双拼单位均价都在1.7万-1.8万元左右。与之相对比的是,距离金色半山不到两公里的佳兆业上品雅园尾盘销售价格为1.6万-2.2万元,除去精装修标准不同外比较起来金色半山价格还略低于上品雅园。此外,金色半山开盘前还举行“情侣大冲关”的促销活动,四户夺冠者都获得10万元购房优惠。

　　而上周末万科开放样板房的万科红项目计划于12月初入市,目前对外的开盘价格约为1.7万-2.1万元/平方米,而就在距离万科红不到500米的另外一处在售楼盘销售均价则为2.3万元/平方米,同样,万科此项目也将以略低于市场价的价格入市。而万科清林径二期近期也在举行免费秒杀5平方米房价优惠活动,促进市场销售。

　　记者注意到,在目前房地产市场供求胶着的状态下,几经试水,不少地产商已渐渐加入营销阵营,不断用打折、赠送、抵价的方式加大促销力度促进项目销售。深圳房地产信息网监测,近期楼盘的打折优惠力度有所加大。当前购房享受98-99折优惠已成常态,近期一些项目的优惠幅度甚至已经调整到93折或95折,有的项目则采用总价减10万、5万元等方式。

　　此前在深圳举行的中国地产年会上,住建部政策研究中心副主任秦虹就曾表示,新房销售面临压力,房价稳定可期待,而二手房则相对较难跌价,现在是一个购房的机会。“临近年底,深圳楼市的促销氛围渐浓,而阶段性的行政干预政策调控措施必定有推出的一天,建议在当前情况下出手,无论是自住还是投资,只要够条件就不要犹豫”,王海斌建议。

　　本版撰文曲广宁　(除署名外)

　　作者：除署名外 (来源：南方日报)