后市调控加码可能性大 楼市回暖时等待还是出手

　　提要：近期，楼市出现了逆势回暖的迹象，然而与此同时，市场的各种不确定性因素也在与日剧增。在这种情况下，我们要结合不同的购房目的，因人而异地做出应对策略。

　　楼市逆势回暖

　　“楼市回暖了！”近一段时间以来，对于现时的房地产市场，不少投资者都发出了这样的感叹。的确，在经历了前期政策的疾风暴雨之后，楼市曾一度步入了萧条，然而在近期，全国许多城市成交量的上涨搅得许多人有些不安起来，不少读者还把电话打给了记者：“楼市好像又热起来了，购房是应该再等等，还是现在就出手？”这是一个困扰着他们难解的问题。

　　 刚刚过去的8月是令人难忘的，调控政策出台后，原来市场似乎已经进入下行通道，不过在8月市场却突然来了个逆势上扬，不少一线城市房价4月份以来首次回归到每平方米两万元以上，多少有些出乎大家的预料。以广州为例，根据某房产数据中心监测数据显示，8月份广州一手住宅成交面积成为今年以来成交面积第二高的月份，上海的情况同样如此，根据当地机构统计，上海8月商品住宅成交环比上月大幅上升，这也是今年4月新政以来连续第3次反弹。另外据统计，8月杭州主城区一手楼盘成交量快速回升并且接近了2009年同期的成交量。而据中原领先指数系统数据显示，深圳8月二手住宅成交量已经接近2009年的月均水平。

　　 进入9月，市场进一步延续了回暖的势头。据永庆房屋研展部统计，9月上半月上海一手房成交套数为4963套，环比(8月上半月)成交的2875套，回升72.6%。而汉宇地产的数据显示，9月上半月，其上海旗下门店成交环比上升16.67%，9月份上半月的成交量已经超过8月全月，在市中心区域，一些高端物业跳价幅度甚至达到近百万元。

　　与此同时，此前已经在楼市销声匿迹的排队抢房现象再次出现。日前，广州城内多个楼盘开盘，众多买家一改之前数月的矜持与观望，入市“抢房”。而在上海多个楼盘的开盘现场，又遭遇了许多购房者的围堵，昔日火热的市场气氛似乎又再度蔓延开来。于是就在这个时候，许多投资者开始按捺不住了，他们的心被撩拨得痒痒的，其身影又在楼市的各个角落开始出现。

　　可能遭遇阻击

　　 这是一个无法回避的现实话题，楼市加速回暖，我们该怎么应对？要回答这个问题，我们首先必须看清楚今年楼市的大背景，记者认为调控是今年房地产市场的主题，从年初开始，国家已经出台了一系列调控政策，而这一点将成为一条主线贯穿始终。

　　 明白了这一点，我们在这里可以厘清这样一个事实，既然调控已经成为今年楼市的重头戏，那么我们可以预见，如果楼市过度回暖，极有可能招来更为严厉的调控政策，从而使回暖的市场遭遇全面阻击。其实新一轮的调控并非空穴来风，近期出现的回暖是市场博弈的一种结果，然而如果上涨的趋势过于强烈，像任志强此前关于“政府很可能扔出核武器”的担忧就可能会成为现实。

　　瑞银证券最新的研究报告认为，中国房地产现在乐观还为时尚早。此前，国务院曾在八天内两度提及坚决抑制房地产投机炒作。近期，相关舆论也不断重申政府调控房地产市场的决心不动摇，称当前房地产调控已经到了关键时期，能否取得成功，不仅关系房地产市场发展本身，更关系到住房这一重大民生问题和政府的公信力，因此必须继续坚持调控不动摇，并把握好力度和方向，根据市场形势变化，及时进行政策调整。这表明市场预期的政策“松动”并不存在，甚至有加码的可能。另外值得关注的是，央行货币委员会委员李稻葵前不久也对楼市提出了严重警告，而这无疑是一个非常重要的信号。他认为，这种高房价引发的财富不公已经成为当今的社会矛盾之一。如果全国省会城市的房价都继续步北京、上海后尘的话，整个中国的经济发展将会受到严重影响。

　　对此，21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪认为，目前二手房市场交易量的回升谈不上真正的回暖，原因在于交易放量的基础不稳。另外，楼市仍然面临政策进行进一步收紧压力，新房在“金九银十”出现降价促销的可能性很大，二手房市场目前格局与其并不一致。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，当前的房价水平在中央看来依然偏高，距离调控目标存在明显距离。如果此时投资投机者蜂拥入市，那更严厉的调控政策也就不远了。中原集团研究中心经理瞿安新也认为，此次强劲反弹显然对各地市场有利有弊。一旦后市反弹过快，决策层极有可能采取更严厉的调控政策调控市场，导致房地产市场再度陷入观望。

　　面临不确定性多

　　 除了楼市回暖可能面临政策的阻击之外，另一个重要方面也不容忽视，那就是当前的房地产市场面临着许多不确定性。这些不确定性的存在，将会加剧后市的动荡，从而增大投资者入市的风险。

　　 首先，空置房现在已经成了各方关注的焦点，有报道称，不少上海二手豪宅空置率高达50%。据悉，国家统计局局长马建堂此前所提及的空置房试点调查，目前已经在多个试点城市启动，国家统计局投资司将委托当地统计局和地方调查队在北京、天津、上海、广州、深圳等城市进行的空置房调查试点，并已先期在京沪深三地启动。那么针对空置房，国家会否采取像房产税这样的政策来进行抑制，无疑成了一个非常大的悬念。9月7日，工业和信息化部运行监测协调局与社科院工业经济研究所联合发布的《中国工业经济运行2010年夏季报告》指出，下半年要保持宏观经济政策连续性和稳定性，要选择好房产税征收政策出台的合适时机，近一个月来再次明确提及征收房产税。

　　其次，通胀会否进一步加剧也是重要的看点。国家统计局日前公布的8月份经济数据显示，8月份居民消费价格(CPI)同比上涨3.5%，创22个月新高，涨幅比上月扩大了0.2个百分点，其中城市上涨3.4%，农村上涨3.7%。显然，如果CPI继续上升，国家的宏观经济政策必然会发生调整，从而给房地产市场带来不小的影响。另外值得关注的是，今年以来货币供应量增速出现了高位回落，6月末广义货币供应量(M2)同比增长18.5%，７月末同比增长17.6%，8月末同比增长19.2%，虽然增幅比上月高1.6个百分点，但仍比比去年同期低9.3个百分点。

　　 当然，目前市场最为关注的还是央行的加息。此前央行货币委员会委员李稻葵曾这样表述他对加息的看法：“如果在这个节骨眼上，略微的增加一点利息率，我指存款利息率，或者让存款的利息率有所浮动，这个具体让各个银行去调整，这样从长远来看，能够有助于帮助我们在百姓中建立一个预期，那就是，钱搁在银行，是稳定的，实际利息率从长远来看，是正的”。一般认为，一旦进入加息周期，对楼市的影响是负面的。

　　策略因人而异

　　 分析到这里，其实我们已经可以回答文章开始所提出的那个问题了，在当前的市场情况下，购房策略需因人而异。对于那些刚性需求者，没有必要过多地去留意市场的变化，可以根据自己的实际情况择机入市。但对房产投资者来说情况就不一样了，在当前应该采取观望的策略，盲目入市并非良策。

　　 之所以会有这样两种不同的策略，是由这两种类型的购房者不同的购房目的决定的，自住和投资是两个概念，一个立足于自身，另一个依托于市场。记者认为，对于刚性需求者，完全不必过多在意市场的涨跌，而是要衡量自身的经济状况。如果自己已经具备了购房的条件，就应该果断入市购房。对于他们来说，自身的购房能力是前提，而价格的高低涨落是其次，买到适合自己的房屋才是关键。而且从当前的现实状况来看，首次购房的刚性需求者仍然会受到政策倾斜。

　　 但对于房产投资者来说情况就完全不一样了，他们追逐的是资本的投资回报，所以一定要根据市场的实际情况来做出决定。政策、税收和利率等等，当前楼市的诸多不确定性决定了目前并非入市的好时机，观望才是更好的策略，投资者要学会忍耐，等待更好的投资时点的出现，这样才能成为楼市的大赢家。

　　《理财周刊》：调控是今年楼市主题

　　 现在，2010年已经过去了大半，回顾今年以来市场的走势，我们认为调控是2010年楼市的主题。在经历了前期的火爆之后，今年的政策面已经发生了巨大的变化，调控、调控还是调控！这是一个楼市的大背景，而了解清楚这一点，对于投资者把握当前市场的脉络具有非常重要的意义。

　　调控政策接连出台

　　对此，中国指数研究院分析认为，以1 月10 日国十一条的出台为标志，政府启动了新一轮的房地产调控，而随后4 月17日出台的新国十条加大了调控力度，房地产市场由此进入了调控的深入期。本轮房地产调控的启动期和深入期的政策着重点有所不同，在以国十一条为标志的调控启动期内，各项政策的着重于加大土地供应力度进而增加房屋的有效供应，而在调控的深入期内，政府把遏制部分城市房价的过快上涨作为了首要任务，因此政府出台了各项严厉措施对投资投机性购房行为进行了全面封堵，并加大了整顿规范房地产秩序的力度。

　　根据中指“房地产业中长期发展动态模型”显示，从短期看，利率上升1%将减少商品房的需求6.53%，而本轮房地产调控正是通过调整信贷利率政策来抑制投机投资性购房需求，进而达到遏制房价过快上涨的调控目的。“国十一条”提高了购买第二套及以上住房的贷款门槛，改变了2008 年年底以来的过于宽松的信贷环境；4 月17 日“新国十条”又将第二套房首付比例提高到了50%，并提出在部分地区可可暂停发放购买第三套及以上住房贷款，限定购房套数和暂停非本地居民购房贷款等措施，随后政府又提出了“认房又认贷”的新标准加强了对第二套房的认定，这一系列的信贷利率政策极大的限制住了利用银行贷款购买多套住房的投机投资性行为，成为政府调控房地产市场的主要手段。而在5 月至6 月，国家税务总局密集出台了加强土地增值税征收的一系列政策，这些政策一方面将压缩房地产企业的不合理利润空间，减少其提高销售价格动机，另一方面将对整个房地产行业产生较大威慑力。

表1 今年以来出台的主要房地产政策

　　市场回暖事出有因

　　那么，现在很多投资者都会产生这样的问题，既然已经出台了那么多调控政策，那为什么楼市在8会出现来势汹汹的回暖迹象呢？接下来，我们就用一系列的数据来加以分析。通过对一系列交易数据的梳理我们可以得出两个结论：一是当前的房地产市场虽然整体已经步入了调整，但房价却仍然处在高位，这同时也告诉我们调控的目的还并没有达到，调控政策在近期绝不会退出；二是回暖其实是市场面各种因素推动造成的结果，比如在调控进入观察期后，部分刚性需求入市拉动了成交量，但这并不代表楼市已经转向。

　　来自中国指数研究院的数据显示，2010 年上半年，北京等一线城市成交面积同比09 年下跌近50%，天津、重庆等城市的降幅也很大，但在价格方面，重点城市成交均价相比2009 年同期都大幅上涨。根据百城价格指数重点针对北京等十大城市全样本调查数据：8月十大城市平均价格为15135元/平方米，虽然环比下跌了0.76%，但从同比来看，十大城市平均价格上涨45.08%。其中，北京涨幅最大，同比上涨71.84%，武汉涨幅涨幅最小，为24.75%，杭州、南京和上海涨幅超过50%，天津、重庆等5个城市涨幅介于30%～50%之间。显而易见，房价高位运行的态势并没有得到有效的改变。

　　表2：8月十大城市住宅价格指数（按环比涨跌幅排序）

　　的确，市场在进入8月之后出现了明显的回暖迹象。据中原领先指数系统数据显示，8月全国5大城市二手住宅成交面积较5月低谷期增加100～250%之多。其中深圳8月二手住宅成交90万平方米，为2009年月均水平的94%；广州和天津分别相当于2009年月均水平的98%和95%；北京和上海8月二手住宅成交量分别相当于2009年月均水平的50%和59%。中原集团研究中心经理瞿安新认为，在经历了3个月国内严厉调控以及购房者持续观望之后，在政策并未有任何松动情况下市场成交量就快速回升，且有加剧嫌疑，主要原因还是市场刚性需求再度释放，但对于二手市场至关重要的信贷政策，短期内决策层决不会放松。因此，后市市场的回暖尚不容乐观，各方宜严密关注，防止楼市再次出现非理性局面。

　　中原地产分析师张大伟进一步认为，虽然最近北京楼市的确出现了数据上的反弹，但主要表现在成交量上，而即使从成交量来看，若没有达到新政前的2/3，也很难说市场形成明显的回暖，更何况不论是商品房还是二手房，其价格仍然处于高位。他分析说，由于一些市民等待、观望数月后，看到房价没有明显下调，在刚性需求作用下相对集中出手购房，给成交量数据做了“贡献”。据介绍，8月北京成交二手房13957套，虽然比7月份的12160套有明显上涨，但是相比去年同期的24748套，依然下降了43.6%。

　　表3 8五大城市二手房成交量恢复情况对比

　　时间之窗还未打开

　　 有一个方面是不容忽视的，通过我们对这许多年来房地产发展态势的分析，可以发现市场的运行往往具有一定的周期性，特别是在政策调控后，往往要经历政策消化期、价格调整期等几个阶段，然后再进入到下一个周期。而从当前的市场情况看，时间之窗还未打开，楼市还处在政策的消化期，由此对于可能到来的价格调整期，大家一定要引起高度的重视。

　　表4 2007年新政前后北京部分地区二手房价格涨跌幅度对比图

　　 一般来说，二手房市场的波动总是最为敏感的，它能非常真实地反映楼市变化的情况。根据中国指数研究院的数据，就拿北京来举个例子，分析其2007 年新政前后市场的变化及表现，来进一步研究政策调控对楼市的影响。在这里，我们就挑选二手房源量大、交投活跃，较为成熟的海淀和朝阳区，及受关注度较高、发展较快的昌平、大兴和通州区分析2007 年新政前后市场变化情况。从北京二手房价格指数走势可以看出，市场在2007 年出现了为期12 个月大幅上涨走势，四季度新政出台后，从2008 年1 月开始市场出现高位盘整，政策的消化期至2008 年8 月，这期间各城区表现各异，指数有涨有跌，但幅度均十分有限，到2008 年9月大部分城区和楼盘的价格开始明显下降，价格的调整一直持续到2009 年3 月，在国际经济危机的背景下，我国采取积极的货币政策和地产优惠政策，北京二手房市场从2009 年4 月起开始新一轮的快速上涨。

　　2007 年全年，北京二手房价格涨幅超过60%，受抑制性政策影响，2008 年三季度开始，北京及各主要片区价格整体回落10%，在新政结束后，随着积极的货币政策和地产优惠政策出台，价格又大幅上涨，平均累计涨幅在70%以上。从中可以看出，二手房市场受政策影响随时间逐步加深，价格的下降和上升均需要一段较长的时间。多数情况来看，伴随着成交量的涨跌，市场情绪的转换，价格也会稍后随之发生变化。结合2007 年新政前后的市场变化规律，和2010 年4 月的新政后市场特点来看，未来二手房市场将会出现成交量持续低位运行，均价进一步小幅下跌的局面。通过对这些数据的分析我们可以发现，虽然部分刚性需求的入市造成了近期市场的回暖，但楼市总体运行的基调并不会立刻就此发生改变。

　　后市调控仍然趋紧

　　 当然，对楼市后市影响最大的还在于政策了，现在有种种迹象已经表明，未来的调控政策仍将进一步趋紧。而且如果当前楼市回暖的态势进一步加剧，政府极有可能会出台更为严厉的调控政策，对此投资者一定要高度警惕。

　　 其实，当前调控的意义早已超越了房地产市场本身，更立足于国家和宏观经济大背景本身。对此中国指数研究院分析认为，未来政府还将在一定程度内继续限制投资投机需求，使商品房回归居住属性。究其根本，政府不仅担忧房价过快上涨引发的民生问题，更令政府无法忍受的是房地产强大的吸金能力将消弱实体经济发展的动力，以及资产价格泡沫的膨胀极易使中国重蹈日本的覆辙。日本和东盟的教训显示在成本大幅提高和销售价格不断下跌的双向挤压下，实体企业利润迅速减少，企业被迫将大量资本投入房地产，从而导致资产泡沫化，而中国近年来由于工业利润的下滑，出现的民间资本炒房热等行为与当年日本和东盟的现象十分类似，自2002 年以来中国工业企业利润率一直稳定在5%～6%，但商品房价格的涨幅都在两位数以上，实体经济的低收益率驱动资金不断流入房地产，同期的商品房交易总额占居民存款的比重也从2001 年的10%提高到了2009 年的25%，居民储蓄“搬家”进入房地产的现象十分显著。在这种情况下，虽然近期没有新的政策出台，但绝不意味着调控会就此收手。

　　图 2001年至2009年商品房交易估算额占同期居民存款比重走势

　　 而从历史的情况来看，虽然房地产市场处在长期上升的通道中，但政策仍然具有不小的威力，它会阶段性地改变楼市运行的节奏，比如2007年出台的“二套房贷”政策，就迫使楼市进入了一段时间的调整。对此中原地产分析认为，虽然近期中央尚未出台更为严厉的楼市调控政策，但中央级主要官员的言论及舆论频频释放出加强调控的信息，预计一旦各地价格若出现再次上涨，更为严厉的调控措施将陆续出台。而且从种种迹象表明房贷政策还在进一步收紧之中，如上海规定无法提供三年以上缴税证明的外地人暂停贷款，另据中原地产调研，上海多家银行的持证抵押贷款也陆续进入收紧或停滞状态。

　　而对房产保有环节进行征税的消息也不可小视，对此中国指数研究院认为，无论近期内物业税（房产税）是否真正开征，未来房产保有环节征税将不可避免，其原因在于土地出让收入的不可持续性迫使地方政府需要寻找到另一种财源来弥补未来财政收入的不足。以北京和上海的建成区结构变化可看出，北京的四环和上海的内环内已经基本无地可卖，未来的政府出让的土地只能集中在郊区，同时土地收入金相当于一次性收取了70 年的土地费用，虽然在短期内增加了政府的财政收入，但也实际透支了未来政府的收入。在此背景下，物业税（房产税）作为一种长期持续的地方性财政收入将成为政府的必然之选。

　　《理财周刊》：一位投资客：我选择观望

　　再次进入“蛰伏期”

　　自称已经没事可做的王磊这段时间的确清闲了许多，自从远离楼市之后，他便把更多的时间交给了家庭，比如陪自己3岁的儿子玩耍，或者陪太太上街购物。而这在以前，是一项非常艰巨的任务，因为要处理房产投资方面的事情，忙得不可开交。

　　王磊不到四十岁，当同龄人还在职场打拼时，他却早已实现财务自由。王磊的投资足迹遍布长三角，除了上海之外，杭州、苏州、无锡等二三线城市楼市，也曾出现过他的身影。通过持续不断地投资，目前其资产总额已经达到了八位数。

　　在楼市获利颇丰，这跟他的投资风格有着极大的关系。王磊自己总结道：“我是一个懂得顺势而为的人，在市道好的时候快速运作，而当市场行情发生变化的时候，开始观望等待。”也正是如此，喜欢让资金快速流动起来的他，在市场风生水起之时，个人资产也随之快速膨胀起来。

　　浸淫楼市投资多年，让他学会了在适当的时候选择休养生息。王磊的一个朋友，在今年“两会”之后因为看到中央并未及时出台调控政策，全款买进一套320万左右的公寓，等待坐地起价，谁知在办理过户手续时，中央便接连出台各项政策，楼市进入冰冻期，而当时购买的这套公寓，目前市场价仍然只有320万元，如果按照原价转让出去，包括房产营业税、中介佣金等费用，浮亏近20万元。对于朋友的失败经历，他总结认为是不懂得适时观望的结果。

　　促使王磊选择“蛰伏”的原因，是今年初国家宣布取消各项“救市”政策。虽然其时中央政府尚未宣布对楼市开始调控，但2009年楼市的疯狂行情，已经隐隐约约让他感到了调控压力的存在。

　　今年4月中心，国务院颁布“新国十条”，市场立刻笼罩在一片凄凉氛围之中，王磊将手中尚未出手的三套公寓房全部装修好，租了出去，而不再关心房价的涨跌。

　　从失败中吸取教训

　　其实，在房产投资过程中，王磊也并非一帆风顺。

　　2005年初，2004年底疯狂行情仍在延续，而此时已经小有斩获的王磊意气风发，摩拳擦掌准备大干一场。初涉房产投资没多久的他，靠30多万元起家，在短短一年多时间里，已经赚到了一百多万元，这种赚钱速度，让他认识到了房产投资的魔力所在。

　　2005年3月份，虽然中央政府三令五申对房价进行调控，并出台调控政策，上海市政府也在当年“两会”期间积极相应调控，如宣布针对出售购买不满1年的房产征收5.55%的房产营业税，同时央行宣布加息，这些利空政策对市场产生了极大的压力。

　　但此时已被暂时的胜利冲昏了头脑的王磊没有看到这种变化，更没有意识到风险已经降临。他问朋友借了一笔钱，凑了200万元，将这些钱全部变成房产，其中就包括购买了两套位于普陀区内的达安春之声的住宅，买入价约10000元/平方米。“我当时以为调控不会改变房价上涨的趋势，只是让上涨速度减缓一些而已。”王磊坦承他当时是这么想的。但随后的市场走势却并没有如他所预料的那样，而出现了回调，如达安春之声在当年7月底以8500元/平方米的价格促销。而他手上其他的房产，也受到别的投资客抛售牵连，价格出现20%不等的降幅。

　　因为“满仓”操作，本想等到价上涨之后逐步抛抛售房产获取资金用来还贷，没料到市场极度低迷，房价不涨反跌，为缓解资金压力，王磊只得以低于买入价约15%的价格抛出两套房产，亏了近30多万元。

　　善避风险方能玩大

　　有了这次教训，此后的王磊谨慎多了。

　　从2007年夏季开始的一波行情，又让他获得了丰厚的回报。从当年5月份开始的行情，一直持续了将近5个月的时间，这段时间，房价不停上涨，由于市场交投异常活跃，王磊充分利用这段时间进行短线操作，他再次品尝到了投资的快感。

　　2007年9月底，国家出台信贷政策，针对楼市展开新一轮调控。央行、银监会联合颁布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，政策要求：对于贷款购买第二套房，首付不低于四成，利率为基准利率的1.1倍；不得发放加按揭、不指定用途贷款、循环贷；而在这之前，央行已经连续五次加息，5年期以上的商业贷款基准利率由6.84%上涨到7.83%，共计上涨了0.99%，这使得王磊明显感觉到了调控压力，于是决定暂时“收手”。当他把手中所持有的大部分住宅抛售出去之后，市场也由此进入新的一轮调整期。

　　正如王磊所预料的那样，2008年楼市持续低迷，在这一年，房价几乎没有上涨。当然，2008年的行情还受到美国次贷危机的影响，这使得市场雪上加霜，在年底更是极度低迷现象。

　　正所谓福祸相依。肇始于美国的次贷危机，引发金融海啸，波及全球经济，中国也受到影响。但也正是如此，政府出手“救市”，让王磊再次看到了机会。

　　其实，早在2008年夏天，王磊就注意到了地方政府对楼市态度的转变。从2008年5月份开始，很多地方政府，包括沈阳、成都、后来的长沙、厦门、郑州、南京、杭州等等很多城市都纷纷出台相关的稳定楼市和促进楼市发展的一些措施和方案，“比如购房送户口、契税优惠，甚至还能享受到财政补贴等，基本上都是一些‘救市’的举措，给我留下了深刻的印象。”他说。

　　虽然当时中央政府并未表态，但地方政府一反过去低调的做法，在中央政府的默许下，纷纷出台各项“救市”措施，这让他预感到楼市将会迎来一波新的行情。2008年10月底，中央政府也开始出台相关的救市措施，如税收减免、信贷门槛降低等等。“救市”政策甚至惠及到了开发商，如少数地方允许开发商分期支付土地出让金。“救市”力度之大，可见一斑。

　　在2009年的第一季度，市场依然毫无起色。在这期间，王磊曾曾经参加了一个房展会，在这次展会上，大多数楼盘都大幅度打折促销，如浦东康桥板块的绿洲康城，打折幅度高达25%。虽然其时还有不少人仍在为买还是不买而纠结，但王磊已经在开始“建仓”。因为政策宽松，之前无法办到的三套房甚至更多套房贷款，此时已经是小菜一碟。

　　此后的市场也正如大家所看到的那样，从2009年4月份开始，压抑了一年多的刚性需求与投资需求竞相喷发，房价开始不断攀升，王磊成功抓住了这次机会。

　　长期看好仍有机会

　　虽然目前市场行情走势不太理想，房价下行压力很大。但王磊认为，其实还是有投资机会。

　　在他看来，一线城市由于房价上涨过快，目前承受着不小的调控压力，成为政府调控的重点区域，他说：“枪打出头鸟，前几年北京、上海的房价涨得太快了，所以中央政府会把这些城市作为典型来进行调控。”

　　虽然楼市正经历调控，但他认为还是有投资机会。在他看来，中央政府调控对楼市进行调控，是希望房地产市场保持稳健发展态势，并非刻意打压房价。因此他认为，在未来很长一段时间里，房价还是会随着经济的发展而上涨。

　　当然，鉴于一线城市房价已经历了快速上涨阶段，上涨空间已被提前透支，所以王磊认为房价涨幅不大的二三线城市或许蕴含着更大的机会。当然，目前由于受政策限制，如限制外地人购房、限制三套房贷等，使得投资成本大增，现在还不是进入市场的时候。

　　《理财周刊》：后市调控加码可能性大

　　房价再涨，二轮调控必至

　　复旦大学房地产研究中心主任尹伯成教授

　　如果房价再次上涨，我认为中央政府肯定会对楼市进行今年的第二轮调控。2009年的楼市因为“救市”的促进作用，市场出现了快速、大幅上涨行情，如上海市场普遍出现50%的涨幅，少数楼盘涨幅甚至翻倍，市场存在回调需求。但调控政策实施近半年来，大多数地方政府的态度并不是很坚决，因此等待已久的刚性需求因害怕房价再次反弹，纷纷入市，导致近期交易量大增。

　　我认为中央政府的态度应该更加明确一些，尽快表明降价立场，让市场有个清晰的预期。但说实话，要做到这点非常困难。就目前而言，还有不少地方政府并未放弃对土地财政的依赖，因此即使中央政府态度明确，也难免地方政府阳奉阴违。为什么会这样呢？因为房价的回调会引发一系列连锁反应，房价的回调会导致地价的回调，地价的回调又会影响到财政收入，而这是地方政府最不愿意看到的情形。

　　民众要求房价回调，中央政府不会视而不见。由此看来，如果房价再次上涨，我认为中央政府肯定还会出手进行调控。目前政策对投资性需求的抑制作用很大，如限制异地购房行为、停止第三套房贷审批等措施，都发挥了重要的作用。但要真正打击投机性需求，我认为除了加大上述措施的执行力度之外，还可以从其他途径寻找更为有效的方式，如加大所得税征收幅度。

　　目前二手房转让所得税税率为20%，不少地方只是按照房屋总价的1%征收，实际征收税率更低，这对投机性需求无法起到威慑作用。因此在特殊时期，不妨采取特殊手段，即提高转让环节的所得税的税率，比如将房产所得税税率提高到60%，使炒房所得的60%收归国有。

　　这么做有两大好处，其一是进一步限制投机性需求入场，第二就是倒逼空置房进入二手房市场，从而加大市场供应，缓解市场压力。

　　政策执行还需加大力度

　　中国指数研究院副院长陈晟

　　近期市场回暖，在一定程度上跟地方政府在执行调控政策时打折扣有着很大的关系。

　　“新国十条”颁布已有半年时间，但对照各地方政府的具体做法不难发现，不少地方并未颁布实施细则，因此在信贷政策、限制外地人购房等方面，存在变通操作的现象，这会让调控政策无法完全发挥效果。

　　其实目前市场价格上行压力不小。根据中国指数研究院检测的数据发现，8月上海中高端楼盘(成交均价>3万/平方米)的成交了10.13万平方米，相较7月大幅上涨115.6%，这也导致8月上海住宅价格在经历3个月的下调后重新突破2万元/平方米。高端物业市场情绪趋于高涨，高端客户购房意向重新活跃起来，加之开发商的价格和后市预期也居高不下，这会给市场造成不小的压力。

　　近期，中央政府不断通过各种途径强调，各地要继续做好国务院关于房地产调控的政策措施的执行工作，可见中央在此次房地产调控当中的决心。房价是此次中央看调控效果的关键指标。一旦楼市反弹过高以至超过警戒线，并不排除新一轮政策调控的到来。而一旦楼市价格回升超过20%，更严厉政策出台的可能性是相当大的。

　　如果加大“新国十条”的执行力度，比如严格限制第三套房贷，限制外地人购房等，以及坚决清查囤地、囤房行为等等，还是能够对市场产生应有的作用。

　　楼市调控并未松绑

　　上海卫民不动产营销智库负责人蔡为民

　　其实中央政府对楼市调控力度并未放松。过去几次调控，基本是上中央有政策，地方下有对策，所以导致调控政策难以完全贯彻执行，执行效果自然可想而知，房价越调越涨也就不是什么稀奇事了。

　　但这次中央、地方还是基本上能够做到步调一致了。此次楼市回暖，在很大程度上与市场吸收消化调控政策作用有关。我个人认为，中央政府其实早已准备了后手，之前虽然没有任何动作，主要是考虑到市场处在调整过程中，最为主要的是房价并未回调，如果继续调控，可能会矫枉过正，还会引发诸多猜疑。但此次楼市回暖，交易量放大的同时还伴随着房价的微涨，此时出手肯定是理所当然，师出有名。

　　“新国十条”调控有三大精髓，其一是保障房的建设，第二是信贷政策的收紧，这两项都发挥了相应的作用。保障房建设的调控效果长期而缓慢，而信贷政策收紧如提高二套房利率水平、停止审批三套房贷款等，效果很明显。唯有税收政策这一项，仍然存有不小的可操作空间。

　　比如此前讨论已久的针对持有环节征收的房产税，作为一种专门针对投机的惩罚性税种，完全可以考虑推出。比如一个家庭房产超过3套，而且面积超过200平方米，完全可对其进行征收房产税。

　　如果房产税开征，持有环节成本增加，加上未来房价上行压力很大，肯定有大量二手房会抛售出来。

　　舆情造势为调控推波助澜

　　中原集团研究中心高级主任 易虹

　　近期各地楼市出现回暖。8月份重点城市一手住宅成交量总体增幅在3成。一线城市中，深圳反弹幅度最大，环比增幅达8成，广州次之，增幅在5成，京、沪两地约增加了两成半；二线城市中增幅最大的是杭州，环比增长了近7成，成都、武汉两市在4~5成，增幅最小的天津也有近1成的上升。进入9月，市场成交量在供应放量的带动下，持续回升，多个城市单周成交量一举反弹至4月新政前的水平。

　　 成交量的回升是在价格尚未出现大幅下降的情况下出现，与政策调控的基本目标不相符合。因此，近期各地不断有政策持续从紧的信号释放。从银监会要求银行做降价60%的极端压力测试，到国土部公布大批违规用地升级土地清查力度，再到国务院领导人多次谈话强调打击投机炒房取向不变，乃至沪、深、穗、津等重点城市相继出台加强房地产市场监管的地方条例。但可以看到，这些举措无一不是对原有政策的重申，在全国层面上尚无实质性“第二轮”调控政策出台。从近年调控的举措及效果来看，明显地受到三大要素的左右，即银行房贷的执行尺度、地方政府的执行力度、舆情监督的正义程度。银行的财务杠杆对需求的释放起着重要的作用，因此，通过收紧信贷来抑制需求的效果，很大程度上依赖银行对于信贷执行的宽松尺度。地方政府的落实力度则在“新国十条”为标志的此次调控，被放到了重要位置。而随着我国舆情的正义感不断提升，各类媒体监督着市场异动，揭露腐败及不合理现象，反应了民意的诉求。在今年以来的调控进程中，舆情造势就为楼市调控起到了推波助澜的作用。近期市场走势及政策导向亦受到这三大要素影响，随着“金九银十”传统供求旺季的到来，各地供应量将有所放大，短期内供求矛盾将有所缓和，将对价格的上涨形成压力。

　　《理财周刊》：选房都有技巧

　　因人而异做决定

　　楼市调控不会放松，对于购房者来说，何时才会迎来最佳购房时机呢？是否还需要等待观望？专家表示，应根据不同的需求来做决定。

　　对于刚需自住购房者而言，现阶段讲究的是择机入市。刚需购房者需要关心的是自身，如经济实力是否达到了置业标准，是否能够买到合适的住房，满足自身居住需求，因此建议刚性购房者不要纠缠于房价的轻微变化。当然，如果经济实力方面尚有欠缺，建议不要“霸王硬上弓”，以免因买房而让自己背上沉重的债务。

　　由此看来，目前虽然正处于调控时期，但买房时机仍然存在，因此建议刚需购房者择时入市。考虑到目前国家对自住型需求仍持扶持态度，故特地提醒刚需购房者尽可能利用优惠政策的前提下，选择合适的住宅。

　　但对于投资者来说，我们建议观望等待。由于政策指向非常明确，即抑制投资，而与此同时，在未来很长一段时间内，转让环节的税费成本大增，以及未来有可能在持有环节也会开始征税，各种不确定因素导致投资房产不再合乎市场实情，因此建议投资者观望等待下一个机会。

　　之所以建议投资者观望等待，还有另外一个原因。当楼市处于调控期，房价上行阻力大增，但投资的终极目标是追求价差收益，或者获取更好的投资回报。而在目前住宅投资回报极低的前提下（部分公寓的长期投资回报率不及银行存款），如果房价难以上涨，则无法产生价差收益，投资注定失败。

　　刚需购房讲技巧

　　对于刚需购房者来说，可以在调整期择机入市。

　　很多人担心以过高的成本置业，其实对于刚需购房者来说，肯定是在经济实力“达标”之后才会考虑买房。由此看来，房价在短期内的波动变化，对刚需购房者并不会造成影响，他们所关心的是，以已有的资金，能不能买到合适的房子。

　　不过专家提醒说，在调控时期买房，还是应该注意入市时机的选择，同时建议尽量用足优惠政策，当然应该充分利用优惠政策，以及学会挑选房源等。

　　时机选择很重要

　　最佳时机何时出现？

　　专家解释说，几乎所有人都希望花最少的钱来完成置业计划。但现实情况时，就如同谁也无法预测股市的底部在哪里一样，楼市阶段性底部同样也不可捉摸。因此等待与其虚无缥缈的底部，还不如根据市场变化，选择合适的时机入市。

　　根据此前的经验，大凡市场出现大面积促销时，即对资金需求不是很大的开发商如果也加入到促销大军，说明市场观望气氛已到最浓时。但考虑到今后很长一段时间内，刚性需求真实存在，因此经过一段时间观望之后，刚性需求会重新释放，进而到时市场回暖。由此可见，刚需购房者可根据这个现象，来判断买房时机。

　　优惠政策要用足

　　目前国家仍然鼓励自住消费，因此对于刚需购房者来说，一定要尽可能用足优惠政策，以降低购房成本。

　　据了解，能否享受优惠政策，其差别不小。就如贷款来说，如果是购买90平方米的普通住宅，仍能享受到较大折扣的优惠房贷利率。虽然目前已经不太可能申请到最低7折的优惠幅度，但对于首次购买普通住宅的，仍可申请到7.5～8折的优惠利率。

　　此外，未来会否加息目前还不得而知，如果加息，购房成本将会上升。因此专家建议购房者尽量多用公积金贷款。公积金贷款税率相对较低，即使其利率标准也会随着加息而提高，但相对商业贷款来说，还是要实惠得多。

　　挑拣房源应慎重

　　不管是买新房，还是买二手房，都要学会挑拣房源。

　　从价格方面考量，选择低于市场平均水平的住宅无疑是最佳方式。有两个途径可以挑到这种住宅。其一是真正打折促销的楼盘，可以跟前期销售价格做对比，或者跟周边相同品质在售楼盘的前期价格进行比较。

　　另外就是选择二手房市场上的“急抛房”。由于各种各样的原因，比如急需周转资金、移民海外等，有少数房东为了让房子尽快脱手，从而以低于市场价10%的水平挂牌急售。不可否认，如果碰到这种二手房，可谓是买到就赚。

　　虚假实惠须当心

　　在调控期，开发商为了加快销售节奏，往往会采取各种各样手段进行促销。

　　需要提醒的是，在这之前曾出现过花样百出的促销活动，这种促销手段虽然看起来非常诱人，但实际上并无多少实惠。比较常见的有首付分期支付、“保价”促销，以及提价之后再降价等。

　　因此建议购房者看到各种促销广告之后，应认真研究促销活动究竟给自己到底能够带来多少好处。比较常见的是一些小恩小惠，如买房送物业费、送装修基金等，相比房价来说少之又少；而诸如前面提到的首付分期支付等促销活动，则毫无实惠可言。最实用的促销是在原价基础上给予相应的折扣，确实能让购房者减少购房开支。

　　使用歪招不可取

　　记者注意到，目前市场存在不少用歪招规避新政的做法，这种做法暗藏诸多风险，委实不可取。

　　比较常见的歪招主要用在规定信贷政策方面。有少数改善型需求为了获得银行贷款，不惜采用“假离婚”的方式来达到目的，甚至有人已尚未购房的亲朋好友的名义来为自己买房。专家表示，用歪招规避新政，虽然一时可以得逞，但一旦出现变故，将会给自己带来损失，如“假离婚”成真，或者亲戚见财生异心等。

　　等待观望有讲究

　　对于投资者来说，由于后市政策存在着巨大的不确定性，所以应该采取规避观望的策略，等待政策的进一步明朗，而不要盲目入市。

　　陈晟表示，就目前情况来看，市场面存在诸多不确定因素，如中央政府可能会加大对楼市调控力度，或者持有、转让等环节税负有可能增加等，都会引发恐慌性抛售，从而导致房价回调，这对投资来说是极为不利的。

　　专家建议，目前要做的就是采取规避观望策略，等待政策进一步明朗之后再做决定。当然，本刊在此建议投资者观望，并非从此远离楼市，消极观望，而是在观望中重新寻找新的机会。

　　在专家看来，一线城市的住宅价位已经涨到阶段性的高位，对于一般的投资者来说，已是力不从心。但对于二三线城市来说，房价在这之前并未出现大幅上涨行情，在未来可能会出现补涨行情，投资者不妨将目光投向这些城市。不少地区出台了区域振兴规划，如重庆的两江新区、福建的海峡西岸经济区等，随着规划的实施，区域经济快速发展，自然会带动房价上涨。因此在目前开始关注这些区域，一旦市场趋于好转并出现机会，可考虑出手。

　　商业地产也是投资者可以关注的一个领域。目前商住价格倒挂现象仍然存在，商业项目售价低于同板块的住宅，这种反常的现象在未来会反转过来，因此现在选择有潜力的项目进行投资，无疑能够获得不错的回报。

　　在此值得一提的是，目前有来自二三线城市的商业地产，不乏一些投资回报率可达6%以上的项目，这相当于上海市中心区域高档住宅的两倍，无疑值得投资。如来自江苏太仓市的太仓发展大厦，地处新兴的高档商务住宅板块，目前租金水平为1.1元/平方米•天，相对目前6000元/平方米的售价，年投资回报率可达6.6%。上海市中心高档住宅的投资回报率远低于该水平，如位于古北板块的古北瑞仕花园一套价值760万元的公寓，其月租金水平约17000元，可估算其年投资回报率为2.68%，比太仓发展大厦的一半还少。　　

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