来源：华夏时报
作者：刘勇 路晓丹
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传统的房地产市场销售旺季“金九银十”即将到来，不少开发商都把宝押在了“金九银十”上。但是，根据《华夏时报·理财周刊》与搜狐焦点网联合所做的问卷调查显示，不少有购房意向的人却选择继续观望。其中有35%的人选择观望一阵再说，另有29%选择不买房，另有20%的人表
“11月成交量会明显回升”
“金九银十”虽然是传统的销售旺季，但是“金九银十”只是个开始，销量的增长是一个缓慢的过程。
远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监孟奇认为：“根据以往‘金九银十’的分析，它其实是个过程，销量也是慢慢向上升的过程。因此，预计11月份成交量才会出现比较明显的回升。”
大兴某在售楼盘的负责人对记者表示：“虽然楼盘是老项目，剩的也不多了，但是在目前的大环境下，公司还是选择采取一定的优惠措施。即使这样，销售情况依然不尽如人意，售楼处依然门庭冷落，大多数人还是选择观望。后市将会采取更大力度的措施刺激销量。”
目前，二手房市场成交量已经先于新房市场企稳缓和。根据世联地产的数据，从前8周的成交量来看，二手房成交量连续两周保持增长的态势，本周的成交量达到了最高峰，共成交2885套，环比增长13%；成交面积为27万平米，环比增长15%。
根据以往新房的敏感度落后于二手房的规律，新房的成交量达到一个高峰仍然需要一个过程。
21世纪不动产集团市场总监林蕾认为，如果调控时间周期能够明确，人们的心理预期得以稳定，楼市的前景就会变得明朗起来，而不是像此前两个月那样混沌迷茫。短期来看，房价有一个必然下跌的过程，但随着调控的持续成为共识，开发商、业主和消费者的预期会达到一个市场平衡点，此后成交量将慢慢恢复增长。
以价换量抓住最后的稻草
房山万科长阳半岛“以价换量”获得了不错的销售成绩，这给不少项目的销售树立了榜样。但是，如果前期客户积累不足，销售情况可能仍然不会乐观。
孟奇对记者说：“今年上半年开盘的某些新开楼盘一期销售不错，下半年二期开盘时，开发商不仅不会降价，反而会考虑提价。当然，销量不如预期的话，那将会给后市的销售带来不小的难题。因此，前期的客户积累就变得非常重要。今年上半年销售比较好的楼盘都是前期客户积累得比较好的项目。而那些没有如期开盘的楼盘恰恰是因为前期客户积累不够，所以一直在推迟开盘。就开发商来说，开盘时销售不尽如人意的话，就会给后面的销售策略的制定带来相当大的难度，因此销售方都力求第一炮打响。”
8月前三周，北京仅有8个项目开盘，供应房源不足2000套。9月的计划开盘量和纯新盘比例都达到了调控以来的最高水平，同时报价也低于预期。
亚豪机构统计数据显示，9月计划开盘项目达到了28个，其中纯新盘12个，包括旭辉·紫郡、东亚·马赛公馆、蓝光·云鼎、远洋东方、御汤山等新盘都选择在“金九”之时入市。其中21个有报价的项目均价为22026元/平米。12个纯新盘的平均报价仅为19278元/平米，价格低于整体水平，且多数新盘报价在15000-20000元/平米之间。
林蕾表示：“相当一部分项目9、10月份集中入市，届时为了拉升业绩、回笼资金，降价在所难免。”
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观点PK
近期，行业各相关人士对于“金九银十”是否会如期而至的讨论引起非常大的关注，记者就这个话题采访了多位业内人士，他们普遍认为，9、10月份，由于新开楼盘数量的大幅增加，市场成交量虽然会有所回升，但是否会达到高峰仍然存在变数。
成交量回升有限
●远洋嘉业房地产经纪公司市场研究总监 孟奇
年关将至，今年下半年的销售关系到上市公司一年的业绩，年底也是工程款结款的时候，下半年的销售好坏对于地产企业来讲十分关键。因此，开发商都抱着晚开不如早开的心态。如果9、10月份仍然扛着不开的话，那就太晚了，开发商不可能再等了，这样看来，9、10月份开盘的数量将会有一个较大的提升。
●中国指数研究院副院长 陈晟
如果说“金九银十”的标准是交易量和价格都会上涨的话，那么今年9、10月的交易量上涨的可能性是存在的，但价格一定不会上涨，反而会下调。
今年最坏的5月份已经过去，9月份新开楼盘的数量肯定有较大的增加。就同比来说，9、10月份的交易量一定不会超过2009年，但是环比来说，9、10月份的成交量一定会有明显上涨。
●艺苑桐城房地产开发公司总经理 王树森
“金九银十”是传统的销售旺季，即使调控政策使市场交易量出现大幅下滑，但是预计9、10月份市场仍然会出现回暖的迹象，但是以往抢购的现象将不可能出现。
目前，大部分项目的价格已经有所回调，开发商采取了一些优惠手段。例如艺苑桐城根据不同的付款方式采用一定的折扣外，每套房再直降5万。定价是一个随行就市的过程。虽然刚性需求仍然存在，但是如果在采取一定的优惠手段后，销量仍然没有明显增加的话，开发商会考虑加大优惠的力度。
●我爱我家房地产经纪有限公司副总裁 胡景晖
“金九银十”如果和去年比，成交量肯定是同比下降的。但是如果和4月份调控以来的几个月相比，9、10月份市场应该会发生变化，在成交上也会出现一个小幅反弹。一方面，前一阶段压抑的需求要释放；另一方面，供应量预期中也会大增。当前，大多数房企的销售计划完成得并不理想，将业绩指标集中在年底完成并不美妙。供需双方面因素，决定了9、10月份虽然不太可能是价格的底部，却一定是一个价格的窗口，而降价将主要表现在纯新盘和二手房两个领域的入市房源。
●中国不动产研究中心主任 马磊
像往年一样的“金九银十”应该是没有太大可能出现了，不过相对前期，市场成交量应该会有一个增大。调控依然没有结束，但是楼市的形势已经比较稳定。市场正在逐步适应调控后的运作模式。但是去年流动性释放太多了，就北京地区来说，开发商供应链还没有出现根本性的危机，9、10月份价格恐怕依然难以见底。
不过，9月份开盘项目的变数依然很大。建委对新项目入市通常会压一压价格，因此在预售证发放方面可能会有一定的控制。
成交量将迎来高峰
●中广信地产机构总经理助理 施加胜
从中广信代理的项目来看，9、10月份北京市场应该会有较大的放量。而且从近期我们即将推出市场的项目运作来看，预热状况也是非常好的，客户确实非常多，能够感受到前期积累的需求一定程度上在释放。
●大兴地区某楼盘销售负责人
现在市场上有句话，买房是傻子，不买房是大傻子，这就说明房产保值性很被客户认可。我们的项目计划在9月开盘，现在每天排号大概都能排200多个客户。
●亚豪机构市场总监 郭毅
从现在的数据来看，9月的计划开盘量和纯新盘比例都达到了调控以来的最高水平，供应量在增加；9、10月份，前一阶段被抑制的需求会有释放的需要，而如果低价开盘的项目多的话，成交量很可能形成一个小高峰。
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