基准利率+佣金 持证抵押应对三套房贷合算吗

　　银行严格执行三套房贷政策，让部分购房者遭遇了资金问题：或是首付增加，或是“享受”高利率，这给贷款中介公司带来了“商机”。购房者孙先生近来几次接到中介电话，建议他用自己的房产办理房屋抵押消费贷款（持证抵押），筹措购买新房的资金，如此，孙先生可以绕过三套房贷的高利率。这样做是否真的很合算？房地产时报记者请教了相关业内人士。

　　贷款至少三年才能获利

　　业内人士透露，目前多数银行对办理房屋抵押消费贷款的控制较严，而委托中介办理房屋抵押消费贷款需要支付佣金、评估费、律师见证费等费用，这意味着借款人需持有贷款较长时间才能获利，从目前看，最少要三年以上。因此，部分置换型和投资型购房者并不适合采用这种贷款方式。

　　据记者调查，银行目前对用于购房的消费贷款，基本将利率定为基准利率的1.1倍（6.534%），这与三套房贷目前的执行口径1.2倍（7.128%）相差0.594%。按贷款额度100万元计算，在还款期前几年每年的利息差额大约为5000多元。而有的中介承诺可以争取到基准利率（5.94%），这样，在还款期前几年大约每年能省下1万元左右的利息。但中介要收取2%-3%的佣金，也就是说，借款人前三年的利息差基本都要贡献给中介。业内人士表示，一些置换型的购房者住进新房后可能会卖掉旧房，从而提前还清贷款，时间很可能就是一两年，而对投资型购房者来说，只要房价上涨的幅度大于购房交易成本，就可能选择出手，持有的时间往往难以确定，这些人并不适合选择持证抵押。

　　持证抵押要防政策风险

　　业内人士提醒，准备长期贷款的购房者可以选择持证抵押，但要注意防范政策风险。一方面不要轻易相信中介的承诺，比如，可以争取到基准利率，一套房也可以办理等。另一方面，房屋抵押消费贷款办理的周期比较长，一般要20天到一个月的时间，期间，银行的政策可能出现变化，能否办出贷款存在不确定性。购房者如果轻信中介承诺而盲目签订购房合同，一旦贷款不能获批，就会非常被动。

　　记者调查了解，目前银行对房屋抵押消费贷款的审核与个人购房贷款有类似之处，借款人的资信情况、职业、收入水平都会影响到贷款能否获批及利率高低，如果借款人在办理个人购房贷款时遇到问题，而期望通过持证抵押来“曲线救国”很难成功。

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　　房屋抵押消费贷款

　　该贷款是指借款人以银行认可的本人或第三人合法拥有的，可上市流通的房产作为抵押物向银行申请贷款的一种资金信贷方式。该贷款可用于各种消费，如买房、装修、买车等，也可用于各种资金周转，抵押后的房产仍可以正常使用或出租。

　　抵押贷款的一般办理流程：1、向中介公司进行咨询；2、银行查询借款申请人征信记录，符合条件的上报评估；3、到指定评估机构进行房产评估，并提交房产评估报告；4、银行协助申请人办理保险手续和相应的贷款审批手续；5、借款人持房产证和借款合同到所在区县房地局办理抵押登记；6、抵押登记办妥后，银行发放贷款。