房产中介老总支招：买房好时间随时都会出现

　　被称为史上最严厉的楼市调控至今两月有余，对个人住房开征房产税的消息依然悬而未决，现阶段的二手房市场是什么样的情况，出手的最好时机是否已经到来？如何判断出手时机？

　　二手房交易有多冷

　　自4月17日出台第一轮调控新政后，二手房成交量骤然直下，似乎所有的购房者一夜之间便成了观望者，打折声、降价声四起。目前的二手房市场依然如此冷清吗？

　　徐子兴：福美来不动产的成交量主要集中在二手房住宅。到目前为止，6月成交量是在5月成交量基础上打八折，成交套数和成交标的大小都有往下走的趋势。我们做了客户回访调查，现在的买方主要是为小孩读书和置换型，其他客户选择观望。市中心物业价格下调并不多，一般在10%左右，更大幅度下调的可能性也不大，业主宁愿不卖也不愿贱卖。

　　施宏轈：5月成交量比4月跌了将近70%，而6月成交量估计还有20%的下调。为了求生存，除了做原有的住宅，也会做一些商业，还争取多做一手代理，并将业务拓展到上海周边地区。

　　6月我们的租赁交易是以往的两倍，这是因为业务员为了求生存，把一部分精力转移到租赁市场。整个租赁成交量有上升趋势，甚至租金也有小幅上扬。究其原因，一是需求量提升，二是个别房东把保有税成本预期加到租金上。

　　钱建国：看房量有增加，但是成交量没有增加。如果从成交合同量看，6月比5月略低，但实际上我觉得5月和6月是持平的，因为5月成交单中不少是4月定金转约的，我估计6月成交量在6000套左右，继续维持低位，观望的氛围前所未有。

　　施宏轈：我觉得目前的成交量是因为细则没出台而出现的低量。对于未来，我保持比较乐观的态度，因为购房需求一直存在。成交量回升多少，今年应该保持在每月一万套左右。

　　细则为何一拖再拖

　　近期，对个人住房开征房产税的消息满天飞，扑朔迷离，或肯定，或否定。上海细则也在观望之中，迟迟未出。购房者不禁担心，楼市调控，还有多少政策可以出台？

　　钱建国：上海细则一定会出。我比较认同一种观点，如果上海房产税政策最近不出台，可能会错过最好的出台机会，如果年底欧洲经济继续恶化，整个全球经济二次探底，那时候出台的条件就不具备了。

　　徐子兴：我认为上海细则不出效果更好，因为现在的客户和开发商都在等政策，而政策就像一把利剑悬在头上，导致交易量下降，一些开发商不推盘了，这就达到了调控效果。如果政策现在出来，一个月之后，估计交易量就会上去。国家4月17日开始调控到最近央行进行汇改，我感觉这是一个很好的配合，利率开始更有弹性，为新一轮资产升值预留了空间。

　　施宏轈：在上海，物业方面一系列的税项里，从拥有到增值，到交易，都有相对应的税种，唯独缺少了最后拥有、使用环节的税种。开征保有税有利于将存量房逼向市场。