来源：上海金融报
房地产新政已经实施2个多月了，在这两个月的时间里，全国楼市经历一轮从沸点到冰点的剧变，根据国家统计局数据，5月份全国商品房销售面积比上月下降15.8%；而上海统计局数据显示，1-5月，上海市商品房销售面积865.36万平方米，比去年同期下降26.2%，降幅比1-4月扩大4.
在价格方面，5月份70个大中城市房价虽然环比上涨了0.2%，但涨幅比4月份缩小1.2个百分点。同时，有不少业内人士表示，随着成交量持续低迷，预计今年三季度降价潮将在较大范围内出现，届时或许会吸引部分需求者入市
开发商心态微妙变化在经历2009年天量信贷投放之后，开发商大多弹药充足，即使是如今，开发商们依旧"不差钱"。根据上海统计局数据，1-5月，上海市房地产开发企业本年资金来源合计2579.44亿元，比去年同期增长46.3％；其中本年到位资金1427.8亿元，增长36.4%。正因为如此，在新政刚刚实施之时，有一部分业内人士认为，对弹药充足的开发商而言，降价求售是很不甘愿的事情。因为从这5年的周期来看，只要熬过成交量低迷的时间，市场就会出现报复性反弹。不过，在新政实施两个月之后，虽然开发商们依旧不差钱，但大面积降价销售的势头或已隐约可见。
继恒大地产率先打出85折之后，6月上旬起，绿地集团分布在全国41个城市的近百楼盘项目全线优惠，一些楼盘最大优惠已接近8折，保利地产的部分楼盘也调整了定价策略。而近期又有媒体称，万科在上海楼盘的价格有所调整，6月16日开盘的万科第五园预报价为3.7万元/平方米以上，实际开盘均价为3.2万元/平方米；3日后开盘的城花新园预报价为2.8万-3万元/平方米，实际开盘价2.4万元/平方米；同日开盘的花园小城预报价为1.8万-2万元/平方米，开盘价为1.5万元/平方米，3个新盘的开盘价较之前的预报价均下降了20%左右。虽然万科相关负责人表示，3个楼盘都是首次开盘，不是降价行为，而且是根据项目位置，采取一房一价销售方式，不存在低于预期销售价格的说法。但无论如何，定价策略上变化足以让人们看出开发商态度的转变。
业内人士认为，随着政策的延续，开发商的心态也发生了微妙变化。对于开发商而言，开盘后两到三个月能够卖出80％左右房源，其销售速度是比较理想的。而如今不断有楼盘爆出开盘后一两个月"零成交"的新闻，这势必会影响开发商的价格预期和定价策略。尤其对于追求资金快速周转的企业而言，与其小幅降价来试探市场，还不如迅速调整以提升成交量来回笼资金。事实上，万科此次3个楼盘的开盘认购率均在70%以上，万科第五园更是达到了100％，而这也为万科带来了近4亿元的开盘认购金额。
瑞士信贷董事总经理、亚洲区首席经济分析师陶冬认为，暂时来看，中国开发商的现金流暂时不会出现问题。但是到了今年下半年，情况会有所变化，部分在过去一年中过度囤积土地，同时也没有国有母公司的开发商，当银行一刀切地切断贷款，而资本市场无法融资的时候，可能会在第四季度遭遇流动性危机。再加上今年下半年大批新房源涌出，以及利率出现明显上涨趋势影响投资性需求，将导致房地产市场的供求关系恶化，中国房地产市场将由"1期调整"，即成交量大跌，但是房价相对持稳，转向"2期调整"，即成交量下跌的同时，房价开始下滑，预计在今年第四季度，尤其是年底之后，房地产价格将出现明显下滑，中国主要城市房价将下降15%-20%。
投资客抛盘加剧根据21世纪不动产上海区域数据监测中心对陆家嘴、徐汇中心、鲁迅公园、中山公园、北静安、长寿、古北、长征、大华、上南等10个内、中环板块的调查数据，6月份前20天，这些区域的新增挂牌量套数较5月同期的增幅基本在5%-20%。而且新政实施至今，二手房价格回调现象，已由最初仅限于部分外环区域，蔓延至内、中环区域，各板块的客户还价幅度普遍在10%-20%，业主议价空间则由上月的5%-8%放大至10%左右，其中内环内房价下跌更为明显，房价最高跌幅达到20%。可见抛盘业主为促成交易、缩短套现周期，正在主动让出价格空间。
从卖方的构成来看，投资客是抛盘的主力。根据21世纪不动产的检测，内环内的新增挂牌业主中前期投资客占比普遍在6-9成，中环区域则在3-7成，而前述板块由投资客抛出的新增挂牌房源与新政前相比均有1-2成增长。21世纪不动产上海锐丰四川北路分行经理徐世桃告诉记者，近日某投资客就抛出了中皇广场二期一套94平方米的两房房源。据悉，该盘此类小户型挂牌房源稀缺，近期主流交易均价甚至略高于2.1万元/平方米的小区平均水平。为尽快套现，该投资客以270万元抛售此套二房房源、最终成交价为256万元，并由业主承担约10万元的税费支出，实际让价幅度近9%。业内人士认为，投资客抛盘加剧的主要原因，还是后市政策的不确定性给资金实力相对薄弱的投资客造成不小的心理压力，担心房价继续下跌蚕食已获得的投资收益，追求尽早套现、落袋为安，以刚刚提及的房源为例，即使该投资客让价9%，但与2005年120万元的购入成本相比，其获利仍超过一倍。
21世纪不动产上海锐丰总经理叶厚彪指出，近日，大型开发商不断加入降价、低开的行列，有益于打破新房市场的僵局，并对二手房价格施加回调压力。事实上，如今已有部分业主愿意主动承担二手房交易的税费成本，向市场释放了价格调整的积极信号，值得买家关注。
买家入市积极性有所提高随着上海楼市二手房市场的议价空间普遍扩大，一些购买能力较强的置换型买家的入市积极性已有所提高，对应了置换型需求的90-140平方米中等户型房源在6月上半月交易套数占比为23.9%，比5月份增加4.1个百分点；而从单价来看，6月份交易比较活跃的房源挂牌单价普遍在2.1-2.3万元/平方米，也主要对应了置换型需求。
21世纪不动产上海锐丰黄金城道分行经理王双喜介绍，6月前20天长宁古北板块带看量增长5成，在带看客户中70%为改善性需求，刚性需求约占20%，此外，目前有一半的客户想在2个月内下单，购房意愿颇为强烈。同时，以全款支付的方式交易、规避信贷政策影响的现象有所抬头。21世纪不动产上海锐丰天通庵路分行经理黄雄伟表示，在政策调整前全款交易的比例只有2-3成，而6月的几个案子都是全款支付。业内人士认为，这主要是一方面是因为部分待售房源降价、性价比有所提高，刺激了改善型需求的入市，另一方面置换型买家资金实力较强，其出售旧宅所得加上持有现金即能全款支付。
不过，虽然买家入市的积极性有所提高，但目前市场总体价格水平距离买家的心理价位尚有一定距离，因此能够在较短时间达成交易的房源大多是急售的特价房。例如市民朱先生在古北瑞仕花园持有一套175平方米的三室两厅房源，新政出台后，朱先生由于不看好后市，遂在4月底以5.2万元/平方米的市场均价将该房源挂牌出售，但看房者寥寥。而朱先生在6月初主动将报价下调至4.8万元/平方米后，该房源在2周内就达成交易。
不过，业内人士也表示，从目前市场上成交较快房源的均价和市场总体价格水平之间的差距来看，市场均价与客户心理价差基本在5%-10%，与新政实施之前相比已经回落了15%-25%。因此随着未来房价的进一步松动，不少自住型买家会开始"淘便宜货"，目前楼市成交的僵局有望被打破。
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