来源：华夏时报
本报记者 刘勇 北京报道
5月7日，住房城乡建设部副部长齐骥在接受中国政府网专访时指出，从近期市场反馈情况看，在各地贯彻国务院10号文件过程中，一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制，社会普遍反应积极。
“国十条”以及“京十二条”陆续出台，
阳光100常务副总裁范小冲向记者表示：“房价肯定会松动，但由于北京土地价格比较高，成本也比较高，因此房价即使下跌也不会跌太多。”
当最高价碰上最低价
5月11日，国家统计局公布了《1—4月房地产运行情况》，数据显示，4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%。其中，北京房价同比涨幅达到21.5%，位列全国第五。同时这个数字也创下了北京房价同比涨幅新高。
新政之后，统计局公布的房价创涨幅新高的数据特别引人注目。
21世纪不动产分析师齐凡向记者表示：“去年3、4月份正好是房价反弹前夕，那个时候的房价相对来看是最低水平。而今年4月份又将是房价的分水岭，是相对的最高水平。”齐凡认为，这次的数据是拿最近两年来的最高价和最低价在比，所以才会有这么大的涨幅。“要知道，去年4月份，无论是全国房价和北京房价，同比都是负增长。”
统计数据还显示，前4个月，全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平米，同比增长31.7%；房屋新开工面积4.57亿平米，同比增长64.1%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平米，同比增长26.4%，土地购置费1912亿元，同比增长66%。
齐凡表示：“在未来半年到一年的时间里，将有大量房源入市，缓解供需矛盾。由于大量的在施工面积和新开工面积，开发商将面临高成本运营的情况，这样一来就会有较强的资金回笼压力。同时，在需求被大量抑制、银根紧缩的情况下，预计将有不少开发商会选择低价出售，回笼资金。但也会有部分开发商因看空市场而选择停工缓建。”
边缘区域价格率先松动
北京某房地产经纪公司总经理向记者讲述，他们代理通州某新楼盘的销售，该楼盘位于通州比较好的地段。该楼盘开发商要求开盘价定在20000元/平米。新政出台前，该楼盘周边房价曾经达到23000元/平米。该经纪公司总经理听到开发商报出的开盘价后，直截了当地对开发商表示，如果价格定在20000元/平米，那么必须做好一套都卖不出去的准备。而开发商当场表示，没关系，他们可以等。
该经纪公司总经理预测：“通州楼盘的价格年底将会下降到16000元/平米。”
记者了解到，通州某楼盘本打算5月3日开盘，但由于新政出台后的市场形势难以把握，因此开盘日期推迟到5月23日，并且开盘价比新政出来之前下调1000元/平米。当问及价格是否有所下调时，销售人员声称，价格并没有下降，而是准备在未来采取“低开高走”的销售策略。
中原地产投资顾问部总经理张坤煜告诉记者：“目前，新开楼盘价格比预期低，但并不是特别明显。事实上现在大多数项目更多选择延期开盘。预计前期价格上涨过快，且抗跌性差的边缘区域价格会下调30％。”
事实上，新政出台后北京楼市成交已显现惨淡的局面。世联地产研究部分析数据显示，5月3 日—5 月9日这一周，北京住宅类商品房共成交1429 套，环比下降7.15%；成交面积155427 平米，环比下降24.76%。住宅类商品房成交均价为16080 元/平米，环比下降14.41%，成交金额2.5 亿，环比下降35.6%。
范小冲向记者表示：“房价肯定会松动，因为新政对需求进行限购，而北京购房者中超过一半都是投资与改善性需求者。目前是房价正经历下降最快的时期，随着泡沫逐渐被释放出来，年底房价会趋于平缓。”
但同时范小冲也认为，由于北京土地价格比较高，成本也比较高，因此房价即使下跌也不会跌太多。前期凭空上涨的区域房价会下降比较多，但是五环以内的新房下降空间相对不大。
开发商“头都大了”
有业内人士向记者形容开发商目前的状况是“头都大了”。他表示，目前的情况是，如果新开楼盘的价格超过其一期价格的20％，北京市建委将不发预售证。因此开发商认为，目前的情况是如果不降价，那么显然是在故意和政府作对，所以开发商也比较为难。
事实上，新政出台后，楼市的交易已经十分清淡。某在售项目销售经理向记者表示：“新政出台以后，来售楼处的人大多只看却不发表意见，显然仍在观望中。目前老百姓的想法是即使房价下降了，也不会出手，而是等待房价下降更多。但是，北京的发展以及地价的上涨从客观上要求房价倒退回20年前是不现实的。”
上述销售经理表示，目前开发商的想法是多扛一段时间，因为即使房价下降了，老百姓也不一定买。当然开发商也希望把房子卖出去，因此销售团队必须想一些方法让人们接受目前的房价，如推出少量的特价房、团购等。
通州、望京二手房价领跌
均价下跌主要源于经转商
本报记者 路晓丹 北京报道
当“北京商品住宅均价一周降幅近8000元”的消息，让无数想买房的人高呼终于看到希望的时候，北京市场并没有出现普遍性的价格下跌，仔细阅读发现这不过是一周的环比数据，主要是经转商造成的数据变化。
据记者调查，新政出台近一个月，北京地区二手房市场只有通州、望京两个区域出现了比较明显的价格松动，具有普遍性降价趋势；中关村、朝阳门、国贸CBD等热门区域不时有低价房源进入市场，但是降价不是普遍现象；值得一提的是，亦庄地区业主甚至在地铁即将开通的利好下，逆市惜售。
“价格松动现在判断还为时过早。市场观望气氛浓厚，价格会不会最终全面回调，依然取决于政策执行的力度。”链家地产市场分析师张月表示。
北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者：“现在公众对房价下跌的预期太强烈了，任何政策效应的显现都需要一个周期，当前价格松动不普遍主要是由于政策效果没有完全显现。”他强调，房价回调会和泡沫程度成正比，北京房价区域性产生一个比较明显的回调是可以预期的，调整期长度预计在半年之内。
近日，“我爱我家”市场研究中心有数据显示，5月上旬二手房市场的整体交易均价为19799元/平米，分别较4月同期的22949元/平米和4月下旬的23342元/平米回探了13.73%和15.18%。
但是这种价格回调并不是由于众所期待的普遍降价，而是近日北京地区大规模“经转商”所产生的影响。“‘经转商’的成交价格是按照低廉的地区指导价测算的，平均交易均价仅为4470元/平米，拉低了5月上旬的二手房成交均价。”我爱我家房地产经纪公司研究员表示。
据调查，当前，北京只有通州和望京两个地区出现了普遍性的价格下跌。记者在通州新华联家园附近，看到不少举着牌子在路边进行推介的房屋中介经纪人，很多牌子上写着醒目的“业主急售”的字样。
链家地产经纪人许先生介绍：“新华联家园小区环境好，前一段时间涨的最快；3月底的时候，业主报价每平米都在2万以上，现在基本上回到18000了，有的急卖的业主报价还会更低。”
而在望京，已经出现单套房子直降百万的案例。按照中原地产三级市场研究部研究总监张大伟的话：“一个月前还高高在上的望京房价出现了抛物线式下跌。”他进一步分析，望京房价的汹涌上涨，离不开地王事件的推动。3、4月份的成交50%左右都来自投资需求；这部分房源很可能因为市场调整再次入市交易，使得望京楼市出现2008年韩国人撤离后的第二次抛售潮。
记者1个月前在望京暗访时，融科橄榄城的均价都在3.5万元上下，而现在同一小区一套125平米的三居室，报价已经下跌到325万，均价相当于2.6万元。
三类业主降价意愿强烈
虽然全面降价时代还未到来，但是几乎每天，北京都有个别低价房源在不同区域挂牌。比如，东二环的港湾国际有业主甩房，均价仅2.6万元，相对半个月前均价降了近5000元；现代城一处50平米的开间，业主挂牌价也从160万直降到120万。“房子现在卖不卖得出去，就看你愿意便宜多少钱。”张月告诉记者。
据调查，愿意低价出售房屋的业主主要有3种情况。
1贷款受阻，新房急需首付
新政叫停了三套房贷，提高了二套房首付，使得处在政策节点上的购房者，不得不在没有准备的前提下，提高首付，否则将有违约风险。记者在马家堡地区一中介见到的郭先生就遭遇了这样的尴尬，他不久前在望京买了一套三居室（第三套房），计划利用贷款进行投资；没想到贷款审批过程中新政出台，使得他不得不全款支付房款。
据“链家地产”统计数据分析，当前挂牌新房中，有30%的业主有过两次以上购房记录，新政前购买的新房当前贷款审批已属于“第三套房”，被银行拒之门外，当前降价幅度都在10%—20%左右。
2 高点接盘，恐惧下跌
此次市场调整，最受伤的莫过于在3月下旬、4月上旬接盘的房产投资者，有可能直接面对房价下跌的损失。为了避免更大损失，这类业主更愿意选择降价出售房源。
春节后在回龙观购买了2套二手房的马小姐就在此列，她告诉记者：“我打算先卖掉一套，降低风险。不打算赚钱了，只要成本能收回来，我就愿意卖。”
3 投资客回笼资金
部分投资客为了回笼资金，也在选择抛盘。记者在调查中并没有遇到大规模抛盘的案例，但是东北籍投资客张女士告诉记者，卖房主要是为了回笼资金，有可能的话，等房价进一步下跌再进行抄底。张女士说：“不少专家预言房价年底会到达谷底，我打算把手里的房子先卖掉2处，如果价格下跌再考虑是不是继续买，有可能会到二线城市去投资。” (本报记者 路晓丹)
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