本报记者 刘勇 北京报道
5月7日,住房城乡建设部副部长齐骥在接受中国政府网专访时指出,从近期市场反馈情况看,在各地贯彻国务院10号文件过程中,一些城市商品住房价格过快上涨的势头得到了遏制,社会普遍反应积极。
“国十条”以及“京十二条”陆续出台,
需求上的限制使北京房地产市场的成交量明显下降,市场陷入了浓厚的观望气氛中,价格的松动也成为业内人士的普遍预期。阳光100常务副总裁范小冲向记者表示:“房价肯定会松动,但由于北京土地价格比较高,成本也比较高,因此房价即使下跌也不会跌太多。”
当最高价碰上最低价
5月11日,国家统计局公布了《1—4月房地产运行情况》,数据显示,4月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%。其中,北京房价同比涨幅达到21.5%,位列全国第五。同时这个数字也创下了北京房价同比涨幅新高。
新政之后,统计局公布的房价创涨幅新高的数据特别引人注目。
21世纪不动产分析师齐凡向记者表示:“去年3、4月份正好是房价反弹前夕,那个时候的房价相对来看是最低水平。而今年4月份又将是房价的分水岭,是相对的最高水平。”齐凡认为,这次的数据是拿最近两年来的最高价和最低价在比,所以才会有这么大的涨幅。“要知道,去年4月份,无论是全国房价和北京房价,同比都是负增长。”
统计数据还显示,前4个月,全国房地产开发企业房屋施工面积26.46亿平米,同比增长31.7%;房屋新开工面积4.57亿平米,同比增长64.1%。全国房地产开发企业完成土地购置面积9183万平米,同比增长26.4%,土地购置费1912亿元,同比增长66%。
齐凡表示:“在未来半年到一年的时间里,将有大量房源入市,缓解供需矛盾。由于大量的在施工面积和新开工面积,开发商将面临高成本运营的情况,这样一来就会有较强的资金回笼压力。同时,在需求被大量抑制、银根紧缩的情况下,预计将有不少开发商会选择低价出售,回笼资金。但也会有部分开发商因看空市场而选择停工缓建。”
边缘区域价格率先松动
北京某房地产经纪公司总经理向记者讲述,他们代理通州某新楼盘的销售,该楼盘位于通州比较好的地段。该楼盘开发商要求开盘价定在20000元/平米。新政出台前,该楼盘周边房价曾经达到23000元/平米。该经纪公司总经理听到开发商报出的开盘价后,直截了当地对开发商表示,如果价格定在20000元/平米,那么必须做好一套都卖不出去的准备。而开发商当场表示,没关系,他们可以等。
该经纪公司总经理预测:“通州楼盘的价格年底将会下降到16000元/平米。”
记者了解到,通州某楼盘本打算5月3日开盘,但由于新政出台后的市场形势难以把握,因此开盘日期推迟到5月23日,并且开盘价比新政出来之前下调1000元/平米。当问及价格是否有所下调时,销售人员声称,价格并没有下降,而是准备在未来采取“低开高走”的销售策略。
中原地产投资顾问部总经理张坤煜告诉记者:“目前,新开楼盘价格比预期低,但并不是特别明显。事实上现在大多数项目更多选择延期开盘。预计前期价格上涨过快,且抗跌性差的边缘区域价格会下调30%。”
事实上,新政出台后北京楼市成交已显现惨淡的局面。世联地产研究部分析数据显示,5月3 日—5 月9日这一周,北京住宅类商品房共成交1429 套,环比下降7.15%;成交面积155427 平米,环比下降24.76%。住宅类商品房成交均价为16080 元/平米,环比下降14.41%,成交金额2.5 亿,环比下降35.6%。
范小冲向记者表示:“房价肯定会松动,因为新政对需求进行限购,而北京购房者中超过一半都是投资与改善性需求者。目前是房价正经历下降最快的时期,随着泡沫逐渐被释放出来,年底房价会趋于平缓。”
但同时范小冲也认为,由于北京土地价格比较高,成本也比较高,因此房价即使下跌也不会跌太多。前期凭空上涨的区域房价会下降比较多,但是五环以内的新房下降空间相对不大。
开发商“头都大了”
有业内人士向记者形容开发商目前的状况是“头都大了”。他表示,目前的情况是,如果新开楼盘的价格超过其一期价格的20%,北京市建委将不发预售证。因此开发商认为,目前的情况是如果不降价,那么显然是在故意和政府作对,所以开发商也比较为难。
事实上,新政出台后,楼市的交易已经十分清淡。某在售项目销售经理向记者表示:“新政出台以后,来售楼处的人大多只看却不发表意见,显然仍在观望中。目前老百姓的想法是即使房价下降了,也不会出手,而是等待房价下降更多。但是,北京的发展以及地价的上涨从客观上要求房价倒退回20年前是不现实的。”
上述销售经理表示,目前开发商的想法是多扛一段时间,因为即使房价下降了,老百姓也不一定买。当然开发商也希望把房子卖出去,因此销售团队必须想一些方法让人们接受目前的房价,如推出少量的特价房、团购等。
通州、望京二手房价领跌
均价下跌主要源于经转商
本报记者 路晓丹 北京报道
当“北京商品住宅均价一周降幅近8000元”的消息,让无数想买房的人高呼终于看到希望的时候,北京市场并没有出现普遍性的价格下跌,仔细阅读发现这不过是一周的环比数据,主要是经转商造成的数据变化。
据记者调查,新政出台近一个月,北京地区二手房市场只有通州、望京两个区域出现了比较明显的价格松动,具有普遍性降价趋势;中关村、朝阳门、国贸CBD等热门区域不时有低价房源进入市场,但是降价不是普遍现象;值得一提的是,亦庄地区业主甚至在地铁即将开通的利好下,逆市惜售。
“价格松动现在判断还为时过早。市场观望气氛浓厚,价格会不会最终全面回调,依然取决于政策执行的力度。”链家地产市场分析师张月表示。
北京大学房地产研究中心主任陈国强告诉记者:“现在公众对房价下跌的预期太强烈了,任何政策效应的显现都需要一个周期,当前价格松动不普遍主要是由于政策效果没有完全显现。”他强调,房价回调会和泡沫程度成正比,北京房价区域性产生一个比较明显的回调是可以预期的,调整期长度预计在半年之内。
近日,“我爱我家”市场研究中心有数据显示,5月上旬二手房市场的整体交易均价为19799元/平米,分别较4月同期的22949元/平米和4月下旬的23342元/平米回探了13.73%和15.18%。
但是这种价格回调并不是由于众所期待的普遍降价,而是近日北京地区大规模“经转商”所产生的影响。“‘经转商’的成交价格是按照低廉的地区指导价测算的,平均交易均价仅为4470元/平米,拉低了5月上旬的二手房成交均价。”我爱我家房地产经纪公司研究员表示。
据调查,当前,北京只有通州和望京两个地区出现了普遍性的价格下跌。记者在通州新华联家园附近,看到不少举着牌子在路边进行推介的房屋中介经纪人,很多牌子上写着醒目的“业主急售”的字样。
链家地产经纪人许先生介绍:“新华联家园小区环境好,前一段时间涨的最快;3月底的时候,业主报价每平米都在2万以上,现在基本上回到18000了,有的急卖的业主报价还会更低。”
而在望京,已经出现单套房子直降百万的案例。按照中原地产三级市场研究部研究总监张大伟的话:“一个月前还高高在上的望京房价出现了抛物线式下跌。”他进一步分析,望京房价的汹涌上涨,离不开地王事件的推动。3、4月份的成交50%左右都来自投资需求;这部分房源很可能因为市场调整再次入市交易,使得望京楼市出现2008年韩国人撤离后的第二次抛售潮。
记者1个月前在望京暗访时,融科橄榄城的均价都在3.5万元上下,而现在同一小区一套125平米的三居室,报价已经下跌到325万,均价相当于2.6万元。
三类业主降价意愿强烈
虽然全面降价时代还未到来,但是几乎每天,北京都有个别低价房源在不同区域挂牌。比如,东二环的港湾国际有业主甩房,均价仅2.6万元,相对半个月前均价降了近5000元;现代城一处50平米的开间,业主挂牌价也从160万直降到120万。“房子现在卖不卖得出去,就看你愿意便宜多少钱。”张月告诉记者。
据调查,愿意低价出售房屋的业主主要有3种情况。
1贷款受阻,新房急需首付
新政叫停了三套房贷,提高了二套房首付,使得处在政策节点上的购房者,不得不在没有准备的前提下,提高首付,否则将有违约风险。记者在马家堡地区一中介见到的郭先生就遭遇了这样的尴尬,他不久前在望京买了一套三居室(第三套房),计划利用贷款进行投资;没想到贷款审批过程中新政出台,使得他不得不全款支付房款。
据“链家地产”统计数据分析,当前挂牌新房中,有30%的业主有过两次以上购房记录,新政前购买的新房当前贷款审批已属于“第三套房”,被银行拒之门外,当前降价幅度都在10%—20%左右。
2 高点接盘,恐惧下跌
此次市场调整,最受伤的莫过于在3月下旬、4月上旬接盘的房产投资者,有可能直接面对房价下跌的损失。为了避免更大损失,这类业主更愿意选择降价出售房源。
春节后在回龙观购买了2套二手房的马小姐就在此列,她告诉记者:“我打算先卖掉一套,降低风险。不打算赚钱了,只要成本能收回来,我就愿意卖。”
3 投资客回笼资金
部分投资客为了回笼资金,也在选择抛盘。记者在调查中并没有遇到大规模抛盘的案例,但是东北籍投资客张女士告诉记者,卖房主要是为了回笼资金,有可能的话,等房价进一步下跌再进行抄底。张女士说:“不少专家预言房价年底会到达谷底,我打算把手里的房子先卖掉2处,如果价格下跌再考虑是不是继续买,有可能会到二线城市去投资。” (本报记者 路晓丹)