望京二手房降价100万无人问津 三大地王恐被套

　　一个地产周期的轮回中，究竟谁是赢家还尚无定论。

　　3月15日，北京土地市场一天内拍出望京、东升乡、亦庄三块地王。翌日，地王周边区域的房价便陡然飙升。本以为地价托高房价后能够使得三地王入市时已经站在一个更高的房价平台上，但接踵而来的宏观调控却使地王的如意算盘打得为时过早了。

　　如今，三块地王还都是一片黄土，而他们一年之后的命运仍然是个未知数。

　　脆弱的二手房价

　　望京区域是三地王出炉后上涨幅度最大的板块。

　　据北京中原统计，地王拍出后的一个月之内，远洋拍得的大望京地王周边楼盘二手房价格普遍上涨了5000~8000元/平方米，区域的二手房均价也达到25000元/平方米。

　　“望京历来是北京楼市中波动幅度最大的区域之一。”北京中原三级市场研究部总监张大伟介绍，在2008年北京楼市上一轮的调整期中，望京曾因为大量中高收入的韩国人离去，房价下跌了超过25%。“而随着2009年楼市的疯狂，望京楼市彻底摆脱了对韩国人的依赖，区域内大量购房者为国内的其他省市投资客。尤其是在3月以后，因为地王的出现，望京房价率先上涨，成交量也占到了整个朝阳区的10%，当月成交近600套。到了4月更是近800套。”

　　截至4月15日，根据北京中原的统计数据，望京区域购房者北京户籍仅占30%左右。投资购房比例高达45%，仅次于通州。

　　然而，由于短期内涨幅过大，望京也成了此次宏观调控以来房价降幅最大的区域之一。

　　“我们有个客户，在望京地王附近的融科橄榄城有套闲置的三居，4月10日时有人出3.4万元/平方米的单价、总价425万元要买，但当时房主对于房子单价的预期是每平方米4万元，所以就没出手。结果最近他因为生意周转需要一笔钱，跑到我们的门店来问，报价325万元，较之前下降100万元，我们问了一圈，都没有一个客户想去看房。”张大伟说。

　　北京中原的统计数据显示，目前望京的二手房均价为22000元/平方米，相比4月中旬最高点25000元/平方米的价格，下跌已超过12%。“而望京西园及望京新城等小区下跌幅度甚至超过25%，而且均已经低于地王出现前的价格。”

　　有相同遭遇的还有东升乡和亦庄两个区域。

　　“地王产生后，这边的二手房价格最高时平均达到了32000元/平方米，而在这之前，这边像太月园、锦秋之春等大部分二手房的均价在27000元/平方米左右。”我爱我家蓟门桥附近一家门店的工作人员表示，一系列调控新政出台后，东升乡周边的二手房成交量下降了近40%，成交价也基本上回到了地王出现之前的水平。

　　我爱我家知春路区域各门店的数据汇总显示，地王产生之前，三个参考楼盘的二手房平均销售均价为2.7万元/平方米，从3月15日地王拍出到“国十条”出台，这三块楼盘的二手房价最高时平均达到了3.2万元/平方米，比地王拍出前，平均涨幅在5000元/平方米左右。一系列调控新政出台后，东升乡周边的二手房成交量下降了近40%，成交价每平方米也跌了近3000元。

　　而来自我爱我家的数据显示，地王产生前后，该区域二手房均价由15000元/平方米上升到了19000元/平方米，一系列调控新政出台后，成交价下降了约10%。

　　地王被套？

　　反应迅速的不止是二手房价。

　　“北三环内，精装修小户型公寓26000元/平方米。”几天之前，耿女士的手机上收到了这样一条短信。而根据实地了解，这一均价26000元/平方米的精装修项目距离东升乡地王并不算远，而且位于北三环内，位置比东升乡地王还要好。

　　尽管该项目是50年产权的商住两用产品，户型也不算好，但相比东升乡地王扣除公共租赁房和酒店后的平均楼面价29913元/平方米，已经低了太多。

　　“宏观调控之下，金色漫香林可能要改变推盘策略，很有可能先推价格较低的商业。”一位接近该项目的业内人士表示。金色漫香林是亦庄区域内具有价格标杆意义的在售新盘，该人士表示：“价格下降已经成为必然。”

　　一片降价声中，望京地王“远洋退地”的消息近日甚嚣尘上。

　　“不知是哪里来的消息，不可能的事。”远洋地产相关负责人在接受《第一财经日报》记者采访时表示，早在拿地后的一个月之内，远洋就已经付清了全部土地出让金，目前该地块尚未开工的原因是相关手续尚未办妥。“施工图、方案审批等手续就要跑半年，现在是肯定不可能开工的。”

　　尽管三地王的前期工作正在进行当中，但其未来入市时的命运已经让颇多业内人士表示了担心。

　　“一般来说，一个项目从拿地到产品上市，需要9个月的时间，快的甚至6个月就可以完成。”中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰对记者表示，“如果超过一年还不推盘，就肯定要占压资金了。”

　　而6~9个月之后，正是今年底明年初业内人士普遍预计的房价见底的最有可能的时间。陈云峰表示：“尽管开发商可以适当控制推盘的时间，但调控之下的市场周期是无法受其控制的，所以地王的命运还是扑朔迷离。”

　　“地王肯定被套。”张大伟的判断更加直接，“当时的地王都是建立在房价继续上涨的基础上的，但我的判断是，今年年底时房价将下降30%。而且现在政府部门也加大了土地供应，明年市场因供应量下降而导致房价报复性上涨的可能性很小。”