来源：第一财经周刊
作者：崔鹏
最猛的房地产调控政策来了，房价又会变成什么样呢？
一个理财者的财富大概有多少是由偶然性决定的？这个概率大概可以等于他有多碰巧能在4月17号，也就是中央政府颁布“新国十条”之前卖出自己的作为投资的房子。
这个严厉的调控政策简直让中国这些大城市炸了窝。最近一个星期总是有人在问我：“你看房价会怎么样？”
我的天，我怎么会知道呢，但是为了保持住我在几个朋友中的“业内人士”形象，我倒可以试着说说。
房价要下跌了吗？
如果想说清这个问题，还要说到1994年的分税制改革，改革使得中央政府的收入大幅度上升。在分税制改革前，中央政府收入占GDP的11%，而在税改后，据官方统计，这个比例达到了20%，而加上其他各项收入中央政府的整体收入应该类似于美国，大概占到GDP的30%。虽然税改使中央政府获得大部分税收收入，但在总体支出上地方政府却要负担70%。如果地方政府还要在地方建设上投入大量资金—因为地方经济发展和地方官员的考核有很大的关系—对此中央政府只负责投入很小的一部分资金，这些投入项目包括国家重点大型基础建设项目和商业价值差、地方政府不感兴趣的建设项目，比如农村教育以及基础医疗设施建设。
地方政府因此面临着很大的融资压力，市一级政府为了筹集资金，最好的办法就是用土地换投资。城市的基础建设项目一般由城市投资公司来运作，这就是大家都听说过的城投公司，这些公司一般都隶属于市政府的某个部门，比如财政局或者地方发改委。这种城投公司根据城市规模或者经济所处时期不同数量也变化很大。一级城市可能有十多家这样的公司，而二三级城市可能就只有四五家；金融危机爆发后，在中央政府无条件追求增长和银行将借贷变成一种使命的情况下，城投公司的数量由4000家暴涨到8800家。
地方政府一般将所拥有的土地注入城投公司，这些土地可能是重新规划转为工业用地，也可能是整理出来的住宅和商业用地。在地方性项目开发过程中，土地可以作价为资本金注入城投公司，只有项目资本金达到一定比例，项目才能开工—重大项目要有国家发改委审批—中央政府通过调控允许开工的资本金比例和审批重大项目的速度来调控城市经济建设速度。在项目获得批准后，城投公司会把土地抵押给银行换取资金，或者直接把土地卖掉—这样的收益应该更高—由于中央政府对一些地方基础建设项目不愿意出资，比如地铁项目，这种项目由于建成后会带动地铁站周边的房地产和商业繁荣，中央政府会认为这种耗资巨大的项目最终的受益者是其所在的城市，应该由该城市自己筹资。所以地方政府对土地市场价格非常依赖，比如在北京，2009年第一季度，土地市场价格下跌的情况下，土地出让获得的收入为27亿，这和2008年同期的192亿相比下跌了86%。
特别是在2008年底，中央政府宣布4万亿的投资规模后，城投公司们的贷款总额预计在6-8万亿人民币。对土地价值的评估可以说是城投公司的命脉所在。如果市场对土地价值预期下降，参与土地买卖的资金就会大量减少，这种市场波动会导致银行对城投公司贷款收紧，这可能直接引发城投公司的债务问题。
如果形成城投公司的债务危机，其实，这就是一场地方政府的债务危机，因为城投公司的贷款都是由地方政府来做担保的。中央政府为了平息这场危机，又一定会出来解决问题。由于中国的大多数银行由国有控股，所以在危机情况下，中央政府有能力让银行对城投公司停止催债，或者用行政手段剥离债务；也可以再次像2008年底那样出台类似的救市投资计划，以维持土地价格水平。如果这样，房地产价格也将随之稳定。但是出现这种波动可以说是中央政府在2008年和2010年对房地产政策态度颠簸较大造成的。
看来解释房子价格到底怎么样可真是件枯燥的事。
为什么人们喜欢大城市
那么中国城市的房子能涨到什么地步呢？这很大程度上取决于这些城市到底能长多大。
记得曾经在一次聚会上，两个三十二三岁的“剩女”一唱一和的对我们大家抱怨说北京的好男人都结婚了，而没结婚的没有好男人—我当时还没结婚，她们这话是什么意思！—我在她们说完之后积极的提出自己的意见，“也许是这样，你们不如到威宁去看一看，威宁是个好地方啊。”她们听了我的建议后，态度变得不是很友好。
其实为什么不呢？威宁和北京相比可能真的充满了好男人。但是那么多公司人即使要忍受这些拥挤的一线城市中房屋价格，较高的生活成本，并且还没有好男人或者女人，却更愿意在这里生活下来。这就有点像资本市场对某些股票的高估值一样，比如类似于谷歌这种股票，投资者会给出以超出市场平均水平的市盈率。这是因为投资者相信谷歌的收益增长水平会填平高昂的市盈率，而在生活成本高昂的城市生活也一样，来这里生活的人们认为在一个城市建设更完善的就业中心就业获得的收入会很快填平自己生活成本所造成的“不经济”。
大城市能有多大
如果一个超级大城市这样发展下去的话，大到什么地步会变成可怕的城市呢？这个可真是说不好，比如说环境污染的问题，很多人认为超级大城市，比如说人口上千万的大城市会造成严重的污染，而事实也许与人们想象的恰恰相反。原因是在这种超级城市里，把人们所产生的成千上万的垃圾集中处理也许是最节省能源最环保的，如果把和这种超级城市人口一样多，住在农村的人造成的污染和垃圾也同样堆在一起，那一大堆一定能比得上珠穆朗玛峰。
在互联网发明之初很多人预见城市将会逐渐消失，因为人们无论在任何地方都可以通过互联网联系，又何必见面何必聚居在同一个拥挤的城市里呢？乍听起来这似乎很有道理，但是这个假设忽略了一个问题，那就是某两个人通过互联网联系，是降低了互相的见面需要—我们也可以把这种需要叫做“聚居需要”—但是通过互联网，一个人却和更多的人产生联系，和这些人的“聚居需要”也相应上升，从社会总体来看，如果这一群人聚居需要的上升趋势小于两个人间的聚居需要的下降那么城市真的将消亡，如果这两种趋势的大小正好相反，那么城市将更加庞大。在互联网广泛应用的十几年里，似乎出现的是第二种情况，我们的城市正在更加庞大，在这个庞大的群体里因为人们之间产生的各种关系，各种新行业又应运而生—这是一种经济溢出效应—这些新的就业就又会吸引新的就业者加入。
麦卡锡中国城市化报告中预测，中国在2025年将出现北京上海两个超级大城市，其中北京的人口将超过2600万，而那时候北京上海的房价会变成什么样，又有谁能知道呢。
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