来源：理财周刊
《理财周刊》：一味苦等房价降不是办法 购房能力达到要大胆出手
本刊记者/甄爱军
文前提要：虽然未来政府可能会加大对市场的调控力度，但从长期来看，中国楼市会处于长期上升通道中，所以我们给出的建议就是，在坚持理性置业的前提下，该出手时就出手。
还要继续等待吗？相信这是许多购房者心中共同的疑问。虽然市场在今年年初确实出现过短暂低迷，但从今年3月份开始，市场重现反弹迹象，交易量上升，价格再次上涨。而与此同时，受大型房企转战二三线城市的影响，这些原本价格走势平稳的地区，也出现火热迹象。
毋庸置疑，国家不希望看到房价再次快速上涨，因此可能会继续出台政策加大调控力度。虽然此举虽然会导致房价涨幅减缓，甚至在某个时间段停滞不前，不过根据此前的分析，由于中国楼市处在长期的上升通道中，所以购房策略应该是该出手时就出手。
时机选择有讲究
许清现在感到后悔了，因为自己当时的犹豫不决。在今年年初，杭州来上海打拼的徐清在九亭看中一套约80平方米的两房，对方可能害怕楼市调控以超低价12500元/平方米抛售，但她爱人也害怕房价深跌，因此虽然很是动心，但没有出手。没想到最近楼市突然转暖，这套房子的报价已经达到18000元/平方米了。“早知道这样，我当时就应该从银行把钱取出来把房子买下来。”许清懊恼地说。
相信许晴不是个别现象，但她的经历却非常典型，即具备购买能力，却受外在因素影响而摇摆不定，最终错失购房时机。本刊在这里并无嘲讽许清以及和她有相同想法的人的意思，只是想要提醒的是，如果已具备购房能力，则应该果断出手。
其实长期来看，楼市一直处于上涨过程中，因此对于购房者来说，如果购房条件已经成熟，则没有必要继续等待。从以往的经验来看，早买房早锁定成本。在房价处于上涨过程中时，随着时间的推移，房价会越来越高，因此过多的观望和等待，就有可能会错失地位介入的时机，反而会使得购房成本增加。
当然，就具体情况来看，购房时也要讲究时机的选择。专家表示，市场处于观望阶段其实是最佳买进时间。因为在市场处于观望阶段，买卖双方心态都很微妙，而此时卖家也不敢贸然出高价，而开发商也在这段时间会进行促销，故此时买房，容易碰到价格实惠的房产。
就今年的情形来看，目前虽已经错过了年初的好时机，但后面还有机会。4、5月份为传统的销售旺季，因此在这段时间里，市场热度相对较高，因此在这段时间要尽量控制自己的情绪，避免非理性追涨行为。
不过有一条消息值得注意，国务院总理温家宝14日主持召开国务院常务会议提出，将实行更加严格的差别化住房信贷政策，抑制投机性购房；加快研究制定合理引导个人住房消费的税收政策。可见政府对抑制价格过快上涨的决心很大。因此不排除在今后一段时间内会再次出台与房产有关的税收政策，这对市场来说是个利空，但对购房者来说，却是一个选房、买房的好时机。
另外，还有时间节点需要注意，即今年第三季度。届时，2009上半年新增的土地所形成的市场供应会在这段时间投放市场，市场供应量会普遍增加，从而改变当前供需不平衡的情形，专家预测价格会随着供应的充足而企稳。
自身能力是前提
从理财的角度出发，我们应该拒绝当“房奴”，因此自身所具备的能力是最为关键的因素，量力而行的原则是任何时候都不能忽视的。
在房价已经一再上涨的情况下，应该彻底抛弃“一步到位”的想法，我们的建议是“看菜吃饭”。根据自己实际的财务状况准备首付款的多少，以及每月所能承受的还款金额，来倒推自己所能承受的房价，然后再去寻找合适的房源。
举例说明，如张先生现有存款60万元，月收入为12000元，简单估算似乎能够购买180万元的住房。那么在留足维持6个月家庭支出资金之后，他可用52万元作为首付。考虑到张先生每月合理还贷额为4200元（收入的三分之一），在贷满30年，以及贷款利率打7.5折的情况下，他所能承受的总房价为140多万元。而如果因为房龄等因素致使贷款年限缩短，其承受总房价还要降低。可见，确定自身的购房能力，并非简单以现有的存款金额来估计。
总之，在房价经历长期上涨过程之后，更需要注意购房能力与房价之间的合理匹配，而不是一味求大，把自己变成“房奴”。
降低成本为手段
尽量降低购房成本，也是当前需要认真考虑的问题。当然，在现阶段买房有许多需要注意的地方，最需要注意的地方就是要根据政策变化做到合理控制成本。比如同样是购买普通房，如果购买的唯一一套住房，则因卖家能够享受到二手房交易个税免税优惠，转嫁过来的成本较小而达到了降低成本的目的。
如何降低购房成本呢？专家表示可从三个方面入手。其一是根据信贷政策的变化以变应变来努力降低贷款成本。目前虽然申请更多折扣的折优惠利率难度相当大，但是只要努力证明自己具有不错的资质，还是能够申请到7.1～7.5折的实惠折扣利率。此外，应更加重视公积金贷款，尽量贷足。
其二是注意税费的变化。税费的变化最主要的是“2改5”政策，其导致二手房个税、房产营业税等征收条件产生变化，购房者应该注意的就是尽量避开这些成本。尤其是要注意的就是卖家以“到手价”形式转嫁过来的税费成本，在无法压低价格的前提下，建议购房者尽量选择符合免税条件的住房。
其三是要学会讨价还价。虽然目前市场出现转暖迹象，但国家并未放松调控，并非完全处于卖方市场，因此购房者依然要大胆提出合理议价要求。当然，关键还是要在多方比较的前提下，找出房价中不合理部分，比如然后据理力争。
实用原则选房型
对于房型的选择，还是应该讲究实用原则，这其实也是理性购房的一个组成部分。对过渡型需求来说，小户型老公房是最合适不过的了。在上个世纪七、八十年代，城市里建成大量工房，有的是企业的职工住宅区，有些是市政建设动迁安置房，当然也有少部分商品房。这些房产有一个共同特点，就是房型紧凑，而且面积适中。
记者了解到，老工房大多位于市中心区域的人口密集区域，周边配套成熟，交通便利。因此这对需要将大量时间花费在工作学习上的年轻人来说，再合适不过了。更值得称道的是，老工房无论是单价，还是总价，都要比次新房低，这对首次置业的人来说，购房负担要低一些。
除此之外，目前我国城市基础设施建设正处于高潮时期，不少城市都已开始建设轨道交通。因此对于首次置业者来说，也可将置业位置选择在距离市中心稍远一些的区域而且开通地铁的郊区。从上海以往的经验来看，地铁开通之后，人气聚集，紧接着商业配套等都会逐步得到完善。
对改善型需求来说，要综合考虑诸多因素，但需要提醒的是，可能选择易于改造的房型更为合适。改善型需求一般具有这样的特点，即家中人数增加，需要更大面积的住房才能满足需求。因此一般会选择两房、三房。当然，交通、教育设施等配套也是需要重点考虑的因素，尤其是要选择好的教育资源，为子女创造好的学习环境。
但在此需要提醒的是，考虑到未来房价还会继续上涨，这会给再次置业带来不小的压力，因此购买改善型住房就很有可能会成为其一生中最后一次置业。由此看来，选择能够灵活改造的房型，更能满足不同情况下的居住需求。如小孩长大成家搬出去之后，可将大房分割为两套小房，在兼顾自住的同时，还能出租一套获取资金收益。或者子女长大成家之后仍在一起同住，也能通过房型的改造来满足需求。
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